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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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[본 것 그리고 깨달은 것]
| Page | 본것 | 깨달은것 |
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| 15 | 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이다. | 어떤 종목에 투자를 하든 올바른(?) 투자라면 장기적인 관점에서 바라봐야 하는 것은 기본적인 이치인 것 같다. 너무나 당연한 명제인데 너무나 쉽게 간과하고 있는 것 같다. |
| 29 | 일부 수요자들은 미래의 상황 (공급 부족과 금리 인하 가능성) 과 자신의 현 상황 (가구 생애 사이클, 소득 수준 등 )을 고려해 시장에 뛰어들기 시작했다. 비록 그 수치가 크지는 않더라도 (가격 자체가 2010년대 중반 대비 퀀텀 점프를 한 상황이기에 서래량이 2010년대 후반 이전과 비교할 수 없을 정도로 적다.), 매우 유의미한 흐름이 관찰되었고 시장의 큰 줄기를 바꾸기에는 충분했다. | 시장에 참여하는 사람들의 숫자는 사실 과거에도 컸을 것이다. 다만 내가 인지했느냐 못했느냐의 차이아닐까 생각된다. 물론 저자의 말대로 그 숫자가 상대적으로 많이 늘어났고 시장의 흐름을 바꿨다. 시장의 흐름을 바꾸는 것은 정부의 정책이나 외부 요인도 있겠지만, 결국 시장에 참여하는 사람들에 의해 결정된다. |
| 40 | 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. | 서울/수도권의 부동산 수요를 만들어 내는 것은 교통과 직장이라고 배우는 부분은 틀린 말이 아니다. 얼마나 많은 사람들이 그 직장에 몰리는가? 얼마나 멀리서까지 그 직장으로 몰리는가? |
| 65 | 신축 프리미엄이 붙은 경우, 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다. | 압도적인 프리미엄을 갖고 있는 강남의 일부 구축 생활권 (압구정) 이 재건축되어 신축으로 변모하게 되었을 때의 힘은 지금 서초구의 단지들보다 더 어마어마할 것이다. |
| 66-67 | 2024년 “1분기까지” 이들 지역 (노도성) 의 매매가격은 하락을 멈추고 보합 상태를 유지하고 있다. 매매가격이 다시 상승 중인 강남구, 서초구 지역과는 차이가 있다. | 현재는 일부 반등했지만, 선호도가 있는 지역과 아닌 지역간의 반등 시작 점 차이는 약 2~3분기가 걸린다. |
| 68 | 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇가지 중요한 요인 때문이다. 강남에 접근하기 어렵다. 서울 동북지역에는 제대로된 직장 중심지가 거의 없다. | |
| 70-73 | 고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점 1. 상승 시차가 존재한다. 2. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화가 일어난다. 3. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. | 2025년 1분기가 어쩌면 비슷한 상황이라고 생각한다. 마냥 급지 순서대로 가격 흐름이 움직인다고 보여지진 않고 개별 지역구마다 시장분위기가 다르다. 부동산에서 매수자들을 (투자자들을) 받아들이는 분위기가 너무 다르다. |
| 78-79 | 앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈 앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고 자신의 상황에 맞는 의사 결정을 해야 할 것이다. | 위기를 기회로 만드는 차이는 얼마나 오랜 시간동안 준비를 하느냐에 차이라고 생각한다. 누군가는 모든 상황을 부정적으로만 바라보고 핑계를 대고 있을 것이고 누군가는 그 사이에서 내가 할 수 있는 것을 해나가면서 결과를 만들어 나갈 것이다. |
| 93 | 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월 가량 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. | 노원구 (하급질) 라고 돈 못 버는거 아니다. |
| 94 | 대세 상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락 (혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다. | |
| 103 | 시공비 급등은 건설 준공시점을 연기시키거나 아니면 아예 시공 자체를 불가능하게 해 인허가의 급감을 가져온다. 1. 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 2. 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이 (혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격차이) 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. | 시공비 급등으로 인한 물량 감소는 1. 당연히 구축이 많은 서울/수도권 시장에서 신축/준신축의 프리미엄을 만들어 낼 것이다. 물론 입지가 중요하지만, 요즘 구매력을 갖고 있는 30-40대는 아파트 구매 혹은 거주시 환경적인 요소도 중요하다. 2. 그리고 나중에는 결국 구축에 대한 수요도 어떤 식으로든 발생하게 될 것이다. 이럴수록 입지의 중요성은 더 커질 것이다. |
| 107 | 결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함꼐 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 햇지 수단이 부동산임을. 미국 투잭 시장이 다시 확인시켜주고 있다. | |
| 110 | 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다. | 우리가 전세가격과 전세가율을 유심히 지켜봐야하는 이유 중 하나다. |
| 127 | 저렴한 토지 물건이 시장에 출하되지 않았기에 리스크 관리를 제대로 한 (2021년과 2022년 부동산 버블 시기 투자를 집행하지 않은) 건전한 디벨로퍼들이 시장에 참여할 기회가 없어지는 역차별이 발생했다. | |
| 137 | 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지가격을 붙들어 놓자 도저히 사업 수지가 안 맞는 상황이다. 이런 상황은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어진다. | 예정되어 있는 서울의 공급은 현저히 부족한 상황인데 인허가 물량 마저도 폭.감. 한다면 서울 시장에서 전세대란은 너무나도 당연하게 발생할 것으로 예상된다. |
| 151 | 동북권에서 3년간 나올 물량 (약 1만9000채) 은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량 (도합 약 3만7000채) 이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다. | 서울은 아니지만 경기도 광명시의 입주는 서울의 물량 편재화에 어느정도 해소책이 되어주진 않을까? 상대적으로 서울 서쪽에 균질한 택지가 없기 때문에 충분히 수요를 만들어 낼 수 있을 것이라고 생각되는데…. |
| 155 | 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’ 을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다. | 대기수요가 많은 지역과 아닌 지역에서의 가격흐름 경향을 미리 예측해볼 수 있을 것 같다. 상급지가 올랐다면 그 다음 급지에 기회가 생긴다. 서울에 주요 급지가 지금 주춤한다면 오히려 경기도 상급지도 좋은 기회가 되지 않을까? |
| 158 | PF 사태를 바라보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다. 서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. | 저자는 지방을 좀 부정적으로 보는구나… 그럼에도 절대적 가격이 싸다면 또 다른 투자 전략으로 접근해서 수익을 창출할 수 있는 부분에 나는 무게를 실는다. |
[ 적용할 것 : One action ]
- 다양한 관점에서 서울 부동산의 가격 트랜드와 향후 전망에 대해서 예측했다. 데이터를 기반해서 만들어낸 결과물이기 때문에 공감되는 부분도 있고 그렇지 않는 부분도 있다. 과학을 하는 입장에서 데이터를 불신할 순 없지만, 부동산이라는 영역은 데이터 못지않게 중요한 영역은 현장이라고 배우고 체감한다.
저자가 말한 부동산 슈퍼사이클 돌입이라는 점은 공감하기 때문에 그동안 봐왔던 매매가격의 흐름 뿐 아니라 전세가격 흐름과 거래량 흐름에 대한 이해를 키워나갈 수 있도록 계속 지표를 트래킹해야 할 것 같다.
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