상승장과 하락장에서 부동산을 매수하고 배운 3가지 교훈 [진심을담아서]

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

지방투자 실전반 1강에서

마스터님이 말씀해주신

인상깊은 내용이 있었습니다.

"진짜 투자자가 되기 위해서는

하락장에서만 배울 수 있는 것들을

내 것으로 만들어야 합니다.

상승/하락장 등 모든 시장을 알아야

진정한 투자자라고 할 수 있습니다."

통제할 수 없는 시장 상황에

마음과 에너지를 소비하기 보다는

통제할 수 있는 실력쌓기에만

집중하라고 조언주신 내용인데,

머리를 한대 맞은 기분이었습니다.

멘토님의 조언을 행동으로 옮겨보고자

'21년 12월 상승장 꼭대기와

'23년 02월 하락장에서 겪은

2건의 부동산 매수 경험을 복기하며

배운 점들을 적어보려합니다.

(실거주 1 / 투자 1)

'같은 물건'을 '같은 부동산' 통해서

'같은 가격'에 매수하더라도,

그 과정과 매수할 수 있는 물건은

시장상황에 따라 천차만별이었는데요.

상승장과 하락장에서

어떤 점을 배울 수 있었을까요?

모든 것을 뛰어 넘는

매도자의 마음

매수자(투자자) 입장에서

상승장과 하락장을 불문하고

가장 중요하게 고려해야 하는 것은

"매도자의 심리" 였습니다.

그리고 이런 심리는

상승장과 하락장에서

다르게 해석할 수 있었는데요.

[상승장 심리]

매도 심리 < 보유 욕심

상승장에서 매도인의 심리는

매도이익에 대한 기대감이

즉시 실현 가능한 매도이익보다

미래의 수익이 더 크다고 생각합니다.

(물론 훈련된 분이라면 다르겠죠!)

매수 금액만큼 가격이 올라서(!)

충분히 수익을 낼 수 있음에도,

지금장에서 매우 쉬운 100만원 협상도

부동산 사장님의 단호한 거절 앞에

협상의 'ㅎ'도 못 꺼내봤습니다.

결국 조금 더 비싼

좋은 생활권, 좋은 동, 좋은 층보다

예산 안에 들어온

후순위 생활권, 나쁘지 않은 동, 나쁜 층

매물을 매수하게 되었습니다.

물론 절실하게 파셔야하는 분이라면

몇백~몇천을 깎을수도 있겠지만,

매도의사가 있으실지라도

'대체로' 보유심리도 같이 갖고 계셔서

협상이 매우 힘든 부분이 있었습니다.

(다음 상승장에서 제가 넘어야 할 벽 같아요.)

이 시기 매도자의 마음은

'그거 깎아줄 바엔 안 팔고 만다'

가 상대적으로 강한 것 같습니다.

[하락장 심리]

매도 심리 >> 보유 욕심

반면에 하락장에서는

매도 의사를 가진 매도자라면

그 심리의 크기가 보유 욕심보다

압도적인 경우가 꽤 있는 것 같습니다.

1억을 훌쩍 넘긴 손해를 보는

매도자 상황을 알면서도

1천만원을 더 깎아서

매수할 수 있었는데요.

이미 시세 대비 훨씬 싸게 나온 매물을

몇백~몇천을 깎으려고 시도했을 때,

바로 협상테이블을 떠나고도 남았을

상승장의 매도자와 다르게

지금 아니면 못 팔수 있다고 생각하는

하락장의 매도자는

협상테이블을 성급히 벗어나진 못했습니다.

어쩔 수 없이 팔아야하는 조건이나

등본 상 기재된 매수 금액 등

상황적인 요소도 충분히 참고해야하지만,

이런 모든 상황을 뛰어넘는 것은

어떻게든 팔고자 하는

매도자의 매도 심리였습니다.

'매도인이 손해보니까'

라는 심리적 장벽으로 주저하기보다는

'팔고 싶은 거 아니까 더 협상한다'

는 마음으로 협상에 임해도

그게 이뤄질 수 있는 시장인 것 같습니다.

최근에 발견했던 급매들도

모두 그러했습니다!

같은 단지의 '다른' 매물을

'똑같은' 가격으로 만나는 시장

이번 하락장에서 얻은 가장 큰 교훈은

'좋은 매물을 싸게 살 수 있다' 입니다.

(어떻게 보면 당연하죠?)

그런데 막연히 좋은 매물이 아니라

최소 몇백은 더 받았을 좋은 조건,

즉, 로얄동/로얄층/남향의 집이

상태가 더 나쁜 집과 가격이 같거나

심지어는 더 싸게 매수할 기회를

얻을 수 있습니다.

(정찰제가 아닌 부동산의 특징이기도 하죠!)

실제로 최근 투자를 진행했던 매물은

단지 내에서 동/층/향 등

바꿀 수 없는 조건도 가장 좋은데

수리상태 등 바꿀 수 있는 조건도 좋은

'살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것'

이었습니다.

그런데도 저는 이 매물을

당시 시장에 나와있는 매물 중

가장 저렴한 가격으로

매수할 수 있었습니다.

반면에 상승장에서는

'남는 것 중 가장 좋은 것'을

매수해야합니다.

(상승장 초/중/후반으로 갈수록

그 현상이 더 심해지는 것 같습니다.)

가수요가 붙어서 가격이 상승하는 시점엔,

이미 많은 투자/실거주 수요가 있기에

상대적으로 경쟁도 치열하고

좋은 매물을 구하지 못할 수도 있습니다.

그럼에도 불구하고,

저평가라고 판단된다면

매수를 해야하는 투자자입장에서는

상대적으로 덜 좋은 매물이라도

구할 수 밖에 없겠죠?

비용과 편익만을 생각하기

그렇다면 무조건 하락장에서

매수하는 게 좋은 거 아니냐?!

라는 의문이 생길 수 있습니다.

아래 그래프를 살펴볼까요?

여기 두 명의 예시가 있습니다.

투자자A는 아무도 사지 않는 시기에

투자자B는 매수 수요가 도는 시점에

각각 매수를 결정합니다.

그런데 투자자 A와 B중

누가 더 잘한 사람일까요?

결과적으로

투자자B가 더 빠른 결과를 냈지만,

제가 생각할 때는 두 명의 투자자 모두

좋은 투자를 했다고 생각합니다.

투자자B는 빠른 현금흐름을 통해서

다른 더 좋은 투자를 진행했을 수도 있겠죠.

그로 인해 추가 매수/매도 경험을

얻을 수도 있습니다.

반면에 경험적으로 투자자A는

약 3년 동안 투자자B는 경험하지 못할

투자한 물건을 끝까지 지키는 경험을 했고,

투자는 평생해야하는 관점에서

오히려 좋은 경험을 빠르게 했기에

더 이득일 수도 있습니다.

그래서 결론적으로

제가 배운 마지막 교훈은

하락장에서 매수하냐,

상승장에서 매수하냐

차이는 각각의 비용과 편익에 대해서

어떤 것을 취할 것이냐입니다.

하락장에서 매수하면 더 좋은 물건을

투자 포트폴리오에 넣을 수 있고,

상승장에서 매수하면 더 빠른 흑자구조를

나의 재정흐름에 반영시킬 수 있습니다.

(물론, 상승장/하락장 어느 시점이냐도

매우 중요하다고 생각합니다.)

싸이클을 예측하는 것은

투자의 천재로 불리는 레이달리오조차

불가능하다고 단정짓는 영역입니다.

상승장 하락장 구분없이,

가치 대비 싸게 샀다면,

가치만큼 가격이 오르거나 비싸진다면

매도 or 장기보유 택일 하는 게

투자의 대부분 활동인 것 같습니다.

우리가 취해야할 것은

상승장이냐 하락장에 사느냐가 아니라

매물의 편익과 비용 아닐까요?

이상으로

상승장과 하락장에서 매수하며 얻은

교훈 3가지를 정리해봤습니다.

사실 위에서 적은 내용은

이미 월부의 많은 강의나 칼럼을 통해

배운 내용이기도 합니다.

다만 제가 정리하고 복기하는 과정에서

선배님들의 글과 언어로만 기억했던

상승장과 하락장의 분위기를

제 언어로 이해볼 수 있었습니다.

실제 경험을 하고 복기를 하는 것은

투자를 기억이 아니라 이해의 영역으로

한단계 레벨업 시켜주는 것 같습니다.

작은 경험이라도 복기 한번

해보시는 거 어떨까요?

긴 글 읽어주셔서 고맙습니다 :)