- 책제목 : 부동산 트렌드 2025
- 저자 : 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈
- 출판사 : 와이즈맵
목차
프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
- N자로 반등한 서울 부동산 시장
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
- 서울 아파트 골든크로스가 발생하다
*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
- 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
- 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
①수도권 동남부_강남, 분당, 수지
②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
- 서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
- 빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량
- 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
- 부동산 이동평균선의 골든크로스
- 서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다
- 강남구 아파트는 이미 출발했다
- 노원구 아파트는 어디로 향할까?
- 상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
- 전 세계에서 월세 폭등이 일어나다
- 임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유
- 시공비는 내려간 적이 없다
- 글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
- 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다
- 대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름
- 전세가격 상승의 3가지 원인
- 매매로의 전환은 시작되었나?
*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
- PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유
- 과거 PF 사태에서 우리가 배운 것
- 사업성 있는 PF가 사라졌다
- PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
- 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
- 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
- 부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화
- 부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽
- 금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다
- 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
- 대장 단지의 흐름이 바뀌었다
- 서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1) 서울시 집값 시나리오
- 서울시 부동산 가격 예측 모델
- 2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
- 강남·서초구 아파트 가격 예측
- 노도성 아파트 가격 예측
- 정부의 부동산 시장 개입 가능성
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
- 중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책
- 알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
- 더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기
- 소비행동이 만들어가는 새로운 공간
- 상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’
- 일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’
- 브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’
- 도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
- 홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나
- 동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’
- 젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점
- 4세대 홍대의 경쟁력
특별부록_전세사기는 사회적 재난이다
6. 내생각
*N파고 : 주가가 상승 -조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것(두 번째
*골든크로스 : 부동산 단기 이동평균선이 장기이동편균성을 뚫고 올라가는 것(시장의 강세, 장기적인 가격 상승)
*전체거래량 중 매매거래량의 비중
p.19 n자 파고가 등장했다. 23년 상반기와 중반에 서울 부동산 가격은 상승했으나, 23년 후반부터 24년 1분기까지 하락하고, 24년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승했다.
저자는 1. 추후 공급물량 2. 거래량 중의 매매거래량의 비중 3. 여러가지 모델링 4. 건설비 등 상승으로 인한 신규 분양아파트 가격을 통해 향후 서울 부동산 시장이 n파고(21년 전고점을 넘으며 상승)를 그릴 것이며, 골든크로스(장기적 가격상승)을 보일 것이라고 얘기한다.
대부분은 우리도 알고 있었던 부분이지만 주식처럼 기준 값을 잡아 설명하는 점이 신선했고,그 외에도 전체 거래량의 비교 뿐만아니라 거래량에서 매매/전세 비중을 통해 사람들의 심리를 아는 부분이 좋았다.
강의에서도 배웠듯 광역시와 수도권 시장은 2000년대 이후 디커플링된 것을 알고 있엇지만 서울 내에서도 각 권역별로 확인하여 경기도의 모든 시장이 수도권과 마찬가지로 움직이지않고 일부는 지방처럼 디커플링되어있다는 점과 강북의 대표 베드타운인 노원구의 경우 강남보다 항상 늦지만, 상승률은 비슷하다는 점에서 지금은 사람들이 보고 있지만 추후 나에게 기회가 올 곳을 어떻게 바라봐야하는지도 알 수 있었다.
- 고가, 중저가 아파트의 상승의 시차가 존재한다는 것
- 고가아파트의 시장의 경우 권역 동조화 현상으로 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 보임(강남 → 분당)
중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있음(동일한 지역내에서도 다른 양상을 보임)
→ 결국 사람들이 선호하는 곳이라면, 임대수요가 있는 곳이라면 오를 것이라고 생각함. 아직 오르지 않은 곳을 투자해야한는 이유라고 생각함. 그렇기 때문에 다른 곳을 더 열심히 찾아야함.
추가로, 해당 책에서는 구별 주요 단지를 뽑아 분기별 거래량, 가격을 확인하여 책에서 얘기하는 n파고, w파고의 가능성에 대해 확인하는데 1. 강남과 신축 아파트 중심으로 전고점을 돌파하거나 비슷한 수준까지 가는 경우 보임(현재 상대적으로 덜 보이는 단지들은 대장들 중에서 상대적 하급지 3~4급지, 구축임) 2. 금리인하의 가능성이 높으며 그에 따라 부동산 가격 상승할 확률이 높음 3. 거래량과 매매가 증가 4. 강남3구 상승세 및 신축아파트 상승세 5. 최악의 공급을 이유로 들고 있다. 생각보다 기회가 더 빨리 올 수 있을 것이라고 생각하며, 전세가 오를 때 상대적으로 소액으로 투자할 수 있는 수도권 4~5급지들 위주로 볼 필요가 있다고 느껴짐.
BM사항
- 거래량 확인(계절적인 이슈가 있기 때문에 전년 동월과 대비해서 비교하는 것 필요함)
- 상대적으로 덜 오른 단지에서 기회가 있다. (매매보단 임대수요가 더 많은 단지)
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