[꼬꼬리코] 돈버는 독서모임- 부동산 트렌드 2025(25.02.)

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)



책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드2025 / 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음

저자 및 출판사 : 김경민 외 5인 지음/ 와이즈맨

읽은 날짜 : 2025.02.03

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클진입 #PF사태 #공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점



1. 저자 및 도서 소개 

 저자(글) 김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

저자(글) 김규석

한국항공대학교와 아주대학교에서 정보통신공학 학사 및 석사 과정을 밟은 뒤 서울대학교에서 도시계획학 박사를 수료했다. 2011년부터 2020년까지 LG전자와 LG유플러스 연구소에서 근거리 무선 통신 및 홈 미디어 서비스 R&D 분야에서 근무했으며, 2020년부터는 한국폴리텍대학 데이터융합SW과의 조교수로 재직 중이다. 현재는 사랑하는 아내, 딸과 함께 살아갈 도시, 환경 등의 사회과학 분야 빅데이터를 실증 분석하고 인공지능을 통해 예측하는 연구와 강의를 진행하고 있다.

도서소개

“슈퍼사이클이라는 용어를 사용한 만큼 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간문제라 본다.”
_프롤로그 중에서

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.
≪부동산 트렌드 2025≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

3년 연속 완벽 적중한 김경민 교수의 ‘집값 시나리오’
김경민 교수는 지난 저서들을 통해 서울시 집값의 변곡점과 변동 폭까지 적중시켜 모두를 놀라게 했었다. 심지어 서울 주요 아파트 단지의 구체적인 가격까지 정확히 들어맞았다. 언제나 저자의 시나리오에 반대 의견을 내는 이가 있었지만 결국 시간이 증명했다. 그의 예측치가 이토록 정확할 수 있었던 비결은 철저한 ‘빅데이터’ 분석에 있다. 10년 이상 쌓아온 데이터에 인공지능을 활용한 지표, 국내외 시장을 읽는 안목까지 더해 거듭 확인한 결과이기 때문이다. 그런 데이터가 가장 먼저 잡아낸 신호가 서울 부동산 ‘공급 부족’이다. 인플레이션과 PF 대출 연장이라는 정책 실패의 결과 착공 물량이 폭감했다. 2025~2028년 공급 위기는 이미 ‘정해진 미래’다. 발 빠른 시장 참여자들은 벌써 이 사실을 눈치채고 매매 시장으로 돌아섰다. 다시 돌아온 기회를 잡기 위해서는 기민하게 움직여야 할 때다.

주택부터 상권, 트렌드까지 한 권으로 읽는 부동산 시장
≪부동산 트렌드 2025≫는 부동산 시장을 종합적으로 이해할 수 있는 6개의 장으로 구성되어 있다. Part1은 전년 부동산 시장을 리뷰하며 시장 예측치와 실제 결과를 비교해 살펴본다. Part2에서는 전국구의 넓은 범위부터 서울 구 단위까지 좁혀가며 아파트 가격 흐름의 변화를 추적한다. Part3는 2025년 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 6개의 이슈를 알아본다. 공급 부족, 전세가격 폭등, 인플레이션, PF 사태 등 ‘슈퍼사이클’의 근거가 되는 현안들을 담아냈다. Part4는 서울시 12개 대장 단지의 가격 트렌드를 상세히 설명한다. 2023년의 직전 가격 고점과 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파할 가능성이 있는지 평형별로 분석했다. Part5에서는 2025년 서울시 집값 전망을 명쾌히 제시하고 대한민국 부동산 정책에 대한 진단을 내린다. Part6는 근래의 상권 트렌드와 소비문화를 짚어보며 강력히 떠오를 것으로 예상되는 핫 플레이스를 소개한다. 또한 심각한 사회문제로 대두된 전세사기의 해결방안을 다루기 위해 본서 말미에 특별부록을 수록했다.
≪부동산 트렌드 2025≫는 한 권의 책으로 주택과 상권, 트렌드까지 부동산 시장을 종합적으로 파악할 수 있는 길잡이다. 이 책의 정보를 통해 혼란스러운 시장에서 객관적 사실을 파악하고 현명한 결정을 내릴 수 있도록 하자.



2. 목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

참고문헌

3. 인상 깊었던 부분

p.30 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

p.32 첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든 크로스'가 발생했다....... 이는 시장이 강세로 전환된 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

p.33 둘째, 전체 거랴량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 전체 거래량은 매매 거래량과 임대거래량의 총합으로 이루어져 있다. 이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석결과이다.

p.36 현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지이다.

① 과연 가격은 바닥을 쳤는가?

② 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

③ 만약 상승으로 돌입했다면 상승폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

p.70 고가vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

p.71 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

p.72 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동호화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

p.73중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중거자 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

p.83 주식시장의 흐름을 파악하기 위해 가장 널리 사용되는 지표로 '이동평균선'이라는 개념이 있다. 이동 평균선이란 특정 기간 주가의 평균선을 연결하 ㄴ선으로, 평균하는 기간에 따라 '단기 이동평균선'과 '장기 이동 평균선'으로 구분된다. '단기이동평균선'은 주로 5일, 10일, 20일 등의 짦은 기간에 대한 평균가격 흐름을 나타내며, '장기 이동 평균선'은 50일, 100일, 200일 등의 장기간에 대한 평균적인 가격 추세를 나타낸다. 주식시장에서는 이러한 단기 이동평균선과 장기이동평균선 간의 관계를 통해 전반적인 시장의 추세를 파악하는데, 예를 들어 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다. 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동 평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세 하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.

p.161 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시간과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 에상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

p.246 서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한 편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

p.250 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북지역 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

p.251 강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더불어 살펴볼 부분은 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이다. 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며, 특히 젊은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다. 따라서 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.

결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: PF 정책이 실패했다는 것은 들었지만 그 과정이 어떻게 진행되는지 구체적으로 알지 못했다. PF대출과정에서 투자사들이 개입되었다는 것과, PF대출 연장으로 채무는 늘고, 토지가 나오지 않고, 가격이 하락하지 않아서 새로운 공사로 진행되지 않은 일련의 과정들을 알게 되니 강의에서 배웠던 인허가, 착공의 의미가 무엇인지 이해가 되어 좋았다.

전고가(하락장 초입 가격) 돌파 N파고, 최고가 돌파 W파고!!

부동산 용어에 익숙하지 않고 부동산 지식이 부족한 저에게는 강의에서 들었던 것들을 상세히 풀어서 설명이 되어 있어서 도움이 되는 책이었습니다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 결국 오르는 집값의 비밀

6. 같이 이야기해보고 싶은 주제

p.316 한국의 전세제도 자체가 지속가능한 건지 원점에서 생각해 볼 필요도 있다. 국토부 자료에 따르면 지금도 순수한 전세는 전체 전세 계약의 2~30% 수준이라고 한다. 실상은 대부분이 반전세다.... 긴 시간을 두고 점진적으로 사회적 합의를 이루며 전세 제도를 개선해 나가야 한다.

개인 역시 전세를 바라보는 시선을 바꿀 필요가 있다. 많은 사람ㄷ르이 전세를 안전한 제도로 알고 있고 자본 축적의 기회로 삼고 있다. 하지마 누구든 전세의 법적, 금융적 리스크에 대해 알아야 한다. 전세란 최악의 경우 보증금을 날리고 빚만 남게 될 수도 있는 위험한 제도라는 것을 인지해야 한다.

저자는 전세 제도가 갭투자를 유발하고, 서민들의 안정화를 막는 개선이 필요한 제도라고 하며, 장기적으로는 전세의 폐지 필요성에 대해서 의견을 주었으며, 실제 임대차 3법 이후에 반전세가 많아진 것을 볼 수 있습니다. 전세 투자자로서 이러한 상황에 대해서 어떻게 생각하고, 대응을 준비하신다면 어떻게 하고 계시는지 궁금합니다.