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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
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책을 읽고 본 내용을 써 주세요 (책의 핵심과 챕터별 요약정리)
part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
p21. 결국 작년 책을 요약하면, 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 '전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)'를 조언했다.
2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 가격의 골든크로스가 발생하며, 새로운 '슈퍼사이클'이 시작될 것임을 말하고 있다.
part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1. 전국 아파트 매매 시장 동향
[서울]
부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다.
전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.
[광역시]
지역별로 다르게 움직이고 있다.
2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
[한강 이남 지역] 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중이다
1) 수도권 동남부_강남, 분당, 수지
강남, 분당에 비해 수지는 누적 상승률이 그리 높지 않다. 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다.
동조화 현상으로 강남 -> 분당 -> 수지로 흐름이 확장된다.
2) 수도권 서북부_마포, 일산, 파주
마포구는 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리를 잡고 있다. 마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특히 직장인들에게 인기가 많다.
일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 흐름이 직접적으로 확장되고 있지 않다. 디커플링된 시장이라고 할 수 있다.
3) 수도권 서남부_양천, 안양, 김포
[한강 이북 지역] 이런 현상이 보이지 않고 있다.
학군으로 유명한 양천구(목동), 그리고 서울과의 접근성과 주 환경이 잘 조성된 안양까지는 동조화현상이 잘 일어나는 편이나, 김포는 주변에 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 동조화 현상이 일어날지는 시차를 두고 살펴볼 필요가 있다.
4) 수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
상계동 학군과 중계동 학원가를 이용할 수 있는 노원은 하락이 멈추고 안정화 된 상황. 남양주시까지는 동조화현상이 일어날 수 있지만, 의정부까지는 시차가 좀 걸리는 편이다.
3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
강남구, 서초구_ 고가 아파트 시장
주거지와 업무지구가 혼합된 강남구, 신축 프리미엄까지 붙은 주거지 기능이 강한 서초구.
핵심적인 역할을 하는 이 곳은, 매우 높은 수요와 안정성을 가지고 있다. 주거 선호도가 높고, 우수한 환경을 누릴 수 있는 곳이다. 또한 대치, 반포 등 교육적으로도 우수한 편이며 임대 시장에 영향을 끼칠 수 있다. 거기에 커뮤니티까지!
노원구, 도봉구, 성북구 _ 중저가 아파트 시장
저렴한 가격임에도 불구하고 우수한 교육 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀 교육을 중시한다면 강북지역에서 매력적인 지역. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 편의시설로 인하여 임대 수요가 있는 편이다.
고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점
아파트 가격의 상승 시차가 발생하는 편임 -> 고가 아파트 지역은 24년 상반기, 다시 상승 흐름을 보이기 시작한 반면, 중저가 아파트 지역은 가격 하락은 멈췄으나 보합의 상태로 있다.
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
1) 서울시 주택 가격이 상승한다.
2) 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
3) 주거 안정성이 악화될 수 있다.
-> 가만히 있으면 위기로 오겠지만, 행동한다면 기회가 되겠지!
part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 top6
1. 슈퍼사이클_ 서울 아파트 대세상승의 신호탄
분기별로 볼 때, 전체 거래량에서 매매거래 비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데, 사람들이 임대 시장에서 매매 시장으로 돌아섰음을 뜻한다. 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.
1) 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승은 1-2개월 가량 선행, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.
2) 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징을 보인다. 또한 대세 상승기, 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.
3) 부동산 사이클이 짧아진다.
2. 인플레이션_ 부동산 상승의 기폭제
1) 시공비가 비싸지며 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 프리미엄을 갖게 된다.
2) 신축과 구축 간 가격 차이가 지나치게 벌어지면 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매할 수 있다.
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있다.
전세가격의 지속적인 우상향 트렌드 중 눈에 띄는 부분은 전세가격의 폭등기인데, 과거와 같이 10% 이상의 폭등이 몇 분기에 걸쳐 지속될지는 시간을 두고 지켜봐야 한다. 이유는 2022년 2분기부터 2023년 1분기까지 전세가격이 급락했기 때문에, 지나치게 하락한 가격의 기술적 반등일 수 있기 때문이다.
우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 역시 폐지되어서는 안되는데, 4년(2년+2년)의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.
전세가격 상승의 3가지 원인
1) 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
2) 입주 물량의 부족
3) 전세사기로 인한 '빌라포비아'
4. PF 사태_ 정책 실패와 최악의 공급 부족
비용은 크게 올랐는데 (예상) 수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다. 사업이 아예 분양을 시작도 못하며 브릿지론 단계에 계속 존재하는 이유다.
주관사인 증권회사는 사업의 성패와 무관하게 PF만 실행되면 막대한 수수료를 선취한다. 이 수수료는 해당 담당자의 인센티브로 바로 지급되기 때문에, 주관사와 담당자는 사업의 리스크 판단보다는 거래의 클로징을 목표로 일을 하는 경우가 많았다. 이처럼 대주와 주관사의 역할 분리는 사업 리스크를 부담하지 않는 주관사가 적극적으로 PF 거래를 성사시키도록 만들어 시스템상 자기 통제를 하지 못하게 했다.
5. 공급 절벽_ 정확히 얼마나 심각한가
1) 입주 물량이 지나치게 적다.
2) 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. (서북권/서남권 입주 적음)
6. 퍼펙트 스톰_ 공급 부족과 금리 인하의 협공
서울 아파트의 경우 1) 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2)동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
2. 서울 대장 단지 가격 분석
상위 급지의 단지들에 비해, 4급지가 확실히 기회가 있는 것 같다.
part 5. 2025년 부동산 가격 대예측
1. 서울시 집값 시나리오
임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 '금리'라고 했다.
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
1) 과세 형평성이다. 15억 원 아파트와 5천만 원 자동차의 1년 보유세가 차이가 없는 것은 무언가 잘못된 상황이다.
2) 종부세의 교차 보조와 관련된 문제다.
다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다.
part 6. 주목해야 할 '핫 플레이스'
1. 요즘 상권의 새로운 소비문화 - 오픈런, 팝업스토어, 플래그십 스토어
2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대 -덕후들의 성지, 생일카페, 문구점
책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요 (새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관, 배울점 등)
작가는, 서울이 슈퍼사이클에 들어왔다고 이야기하기 시작했다. 실제로, 24년 2분기 정도부터 매매 거래량이 늘어나며, 가격이 상승하는 모습을 볼 수 있었다. 실제로 가격협상이 안되는 것이 일상이었고, 동시에 여러 팀이 물건을 보러 가는 경우가 많았었다. 그러면서 상급지 (흔히 말하는 1-3군)은 가격이 다 날아가버렸고, 4군도 일부는 가격이 상승한 것처럼 보였으나 갑자기 발생한 계엄 사건으로 인하여 시장이 멈춰버렸다. 작가가 말한 것처럼 상승의 흐름을 타기 시작하다가 뒷받침할 힘을 잃어버린 것이다. (작가는 계엄이 일어날 줄 몰랐겠지 ㅎㅎ) 여전히 상급지 랜드마크는 신고가를 찍고 있는 상황이지만, 다른 지역들은 가격 조정을 해주기 시작하고, 먼저 연락오는 시장이 되어버렸다. 이는 오히려 투자를 노리고 있는 우리에게는 엄청난 기회라고 생각한다. 실제로, 작가가 말한 것처럼 지역별로 다른 움직임을 보이고 있기 때문에, 지금은 현장이 더 중요해 보인다. 인플레이션, 입주물량 부족, 빌라포비아에 덧붙여 금리 인하의 분위기가 계속해서 조성되고 있기 때문에 지금 시장에서 기회를 잡을 수 있다면 잡는 것이 중요해보인다.
'서울 집값의 오르는 비밀'에 나왔던 것처럼, 이 작가 역시 전세 제도는 폐지되는 방향이 낫다는 식으로 이야기를 하는데, 이미 전세가 우리 사회에서 당연시 여겨진다는 점, 대출을 받기 쉬워 전세가 상승에도 덜 부담스러워한다는 점에서 전세 제도가 없어지기는 쉽지 않아 보인다. 결국 인플레이션에 따라 상승할 수 밖에 없다는 것이 더 중요해보이고, 전세가 상승 효과를 볼 수 있는 단지를 찾는 실력이 더 중요한 것이 아닐까?
덧붙여, 갱신권의 경우 세입자들에게 2년 더 거주할 수 있는 환경을 제공해주는 것이기는 하지만, 대부분 2년 더 살면서 돈을 더 모으기보다는 거주 안정성을 확보했다고 생각하고 돈을 써버리는 경우가 많아, 사회적으로 벼락거지를 체감하는 느낌을.. 더 세게 주지 않을까? 하는 생각이 들었다.
흥미롭게 읽었던 부분 중 하나는 15억 아파트와 5천만원 자동차 보유세가 거의 같다는 점이었는데 우리 대한민국 국민의 자산이 대부분 '집'으로 이루어져있어, 이 부분에 대한 부담을 줄여주기 위해 이렇게 시행하고 있는 것이 아닐까 생각이 들었다. 다주택자는 당연히 세금을 많이 내야한다고 하는 구절에서 공감을 하면서도 조금은 마음이 아팠던? 단순히 다주택자라기보다는 '가치 있는 집'을 얼마나 많이 가지고 있는지에 포인트를 둬야한다는 생각이 들었다.
결론적으로, 서울/수도권의 가격 상승은 점점 더 현실화되고 있는 것이 사실이며, 기회를 잡을 수 있는 사람은 이 시기를 꼭 잡아야할 것 같다는 생각이 들었다. 지금 당장 도전하기는 쉽지 않은 상황이지만, 그럼에도 불구하고 미리 준비할 필요성을 매우 크게 느껴 열심히 준비해야겠다는 생각이 들었다.
책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요 (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)
- 갈아타기 할 수 있는 금액대로 투자 물건 후보 찾아두기
- 앞마당 열심히 늘리기
