안녕하세요😁

행복한 투자자 해적왕🏴‍☠️ 입니다^^

2월 돈독모 주제 도서!!

“부동산 트렌드 2025”

부동산을 주제로하는 책이라

정말 재밌고 빠르게 읽었습니다!!

도서 소개

✔️ 책제목 : 부동산 트렌드 2025

✔️ 저자 : 김경민 외

✔️ 독서기간 : 2025. 1. 27. ~ 2.4.

✔️ 주요 키워드

#서울대세상승장진입 #슈퍼사이클 #공급절벽 #PF리스크

저자 김경민 교수 소개

✔️직책 : 서울대학교 환경대학원 교수(도시 및 지역계획 전공)

✔️ 전문분야 : 부동산 시장 분석, 도시정책, 상업 및 주거 부동산 트렌드

✔️ 주요 저서 :

부동산 트렌드 2025(2024)

부동산 미래 시그널(2023)

부동산 투자 리노베이션(2022)

✔️연구 및 활동 :

빅데이터 기반 부동산 시장 분석

서울 및 전국 부동산 시장 전망 연구

도시정책 및 부동산 트렌드 강연 등

<부동산 트렌드 2025> 주요 내용 요약

프롤로그 - 2025년 부동산 시장이 특별한 이유

✔️ 서울 아프트 시장이 2021년 최고가를 돌파할 가능성이 높음

✔️ 공급부족, 금리 인하, 전세 가격 상승이 주요 요인

Part1. 2024년 부동산 시장 다시보기

(1) 2024년 부동산 시장 분석

✔️ 서울 아파트 시장이 N자형 반등 패턴을 보임

✔️ 강남권을 중심으로 가격 상승세가 확산

(2) 2025년 부동산 시장 전망

✔️ 서울 아파트 시장의 골든크로스 예측

✔️ 서울 수도권 공급 절벽과

서울 부동산 슈퍼사이클 가능성

* 골든크로스; 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을

상향 돌파하는 현상으로 대세 상승 신호로 해석!

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

(1) 전국 아파트 시장 동향

✔️서울과 수도권은 상승세이며, 지방은 아직 침체

✔️ 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가

✔️ 이는, 주택을 구매하고자 하는

시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미함!!

✔️ 서울 강남 3구 등 주요 지역에서는

N파고를 넘어 역사적 전고점을 돌파하는

 W파고의 가능성까지 존재함

(2) 신도시 및 서울 아파트 동향

✔️서울과 인접한 지역이 투자 기회로 주목됨

✔️ 서울 25개 구별 아파트 매매 가격 및

공급현황 분석 결과!!

✔️ 한강이남의 지역에서는 수도권으로 가격확산이

활발히 진행 중이나,

✔️ 한강 이북의 지역에서는 이러한 현상 ❌

✔️ Why? 입지의 차이!!

(3) 서울 아파트 공급 부족 심화

✔️ 2025년 이후 신규 입주 물량 급감

✔️ 공급 부족이 집값 상승으로 연결될 가능성

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 Top6

빅이슈1 서울 아파트 슈퍼사이클 시작

✔️ 골든크로스 발생 후 상승세 진입

✔️ 서울 강남권이 가격 상승을 주도!!

빅이슈2 인플레이션과 부동산 상승

✔️글로벌 인플레이션으로 미국 등 선진국의

월세 가격 상승이 주택가격 상승을 견인함!

✔️ 서울도 같은 현상이 나타남!!

빅이슈3 전세가격 폭등이 매매 시장으로

✔️ 2011년부터 서울시 전세가격은 2022년

대폭락기를 제외하면, 큰 틀에서 우상향!!

✔️전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지

지속적으로 상승 중이며,

✔️ 최고 시점인 2022년 가격에 거의 근접함!

✔️ 원인은?

1️⃣ 인플레이션으로 인한 월세 및 전세 상승

2️⃣ 입주 물량 부족

3️⃣ 전세사기에 따른 ‘빌라포비아’

✔️ 전세공급 부족 🔜 매매 전환 증가

빅이슈4 PF 위기와 공급 부족

✔️ PF 대출금 = 브릿지론 상환액 + 추가 건설비용!

✔️ 부동산 개발 사업 자금 조달 어려움

✔️ 시장 경제에 맞기지 않은 정책 지원이

오히려 높은 토지가격과 금융비용 상승,

시공비용상승, 분양가 하락으로 이어져

공급을 어렵게 하는 요인으로!!!

✔️ 공급 부족에 따른 장기적 가격 상승 우려

빅이슈5 공급 절벽의 심각성

✔️ 신축 아파트 착공, 입주 물량 급감

✔️ 빌라 포비아로 인해 전국의 빌라 수요 급감에다,

여전히 토지비가 비싸 개발상황이 아님

✔️ 전체 물량의 대부분인 약 2만채가 서초구를 포함한

동남권과 동대문 등 동북권에 집중되어 있음

빅이슈6 퍼펙트 스톰_공급 부족 + 금리 인하의 협공

✔️부동산 가격은 공간시장과 금융시장의

두 부분에서 영향을 받음

✔️ 공간시장은 수요와 공급이며,

수요는 가구수와 이들의 소득 수준!

공급은 현재와 미래의 주택수를 의미함

✔️ 금융시장은 금리!!

✔️ 국내 외 상황을 고려했을때 기준금리는

시점이 문제일 뿐 인하가 시작 될 것!

✔️모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

✔️ 금리 인하는 수요를 촉진 시켜

서울 및 수도권 부동산 상승을 가속화 할 것

Part5. 2025년 서울시 집값 전망과 부동산 정책 진단

(1) 서울시 집값 시나리오

✔️ 2025년 서울 아파트 가격이

2021년 전고점을 넘어설 것으로 예상

✔️ 강남권이 가장 빠를 것이고,

그 외각지역으로 전파 될 것임

✔️ 주요 상승 요인은 앞서 이야기한

공급부족, 금리 인하, 전세가격 상승임!

(2) 우리나라 부동산 시장이 가야할 방향

1️⃣ ‘NEW리츠’ 정책 도입

✔️ 기존 리츠 제도의 한계를 보완!

✔️ 가계(주택소유자)가 리츠 ‘투자자’의 일원으로 참여

✔️ 리츠의 주식을 보유하여 의결권을 가진 ‘주주’가 됨

✔️ 동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는

‘거주자’가 된다는 점

✔️ 이를 통해 부동산 투자에 대한 접근성을 높이고,

시장의 투명성을 강화한다는 취지

2️⃣ 재산세 조정 및 세제 개편

✔️알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

✔️ 종부세는 구조적 문제를 가지고 있어 개선 필요

✔️ 다만 우선 고려 해야 할 부분이

(1) 실효 재산세율을 어떻게 설정할 것인가?

(2) 종부세는 국세로 정앙정부가 징수하여 지자체로 배분

하고 있는데, 재정 자립도가 낮은 지역을 어떻게 보조 할 것인지?

논의가 없다면 포플리즘

인상 깊게 본 점

✔️ 레고랜드 사태를 통해 처음 PF부실을 접했음

✔️ 당시 PF부실 여파가 전국의 부동산 시장을 냉각시켜

PF 안정화를 위한 정부의 조치에 대해 긍정적으로 판단 했었음!

✔️ 그런데 상기 챕터를 읽고나서 새로운 사실을 알게 됨

✔️ 시장 원리에 맞기지 않고 정부가 개입한 결과가

향후 공급부족의 문제로 연결된다는 것을 알고 크게 놀람!!

✔️ 정부가 선의로 PF 사업의 정상화를 지원한 것이

부동산 하락기에 토지비 하락을 막는 저해요인이 되었고,

금융비용의 증가와 공사비 증가등으로 분양가격이 상승할 수 밖에 없어

사업의 수익성 저하로 사업 자체가 지연되는

이에 따라 공급이 줄어들게 되는 안순환의 고리였다는 부분이 충격이었음!!

✔️ 어떤 현상을 바라 볼 때 그 이면에 있는 영향까지 바라 볼 수 있는

역량을 더욱 키워야 겠다고 생각하는 계기가 됨!

✔️ 리츠를 통해 소유와 거주, 투자를 분리한다는 개념이 신선함

✔️ 비록 실물은 소유하지 않았지만,

‘임대인’으로 실물의 사용 가치를 이용하고,

‘주주‘의 권리로 의결권을 가지면서,

’투자자‘로 가치 상승의 이익과 배당 이익을 공유할 수 있다는 점이

모두의 욕구를 만족시킬 수 있을 것 같은 아이디어라 생각함

✔️ 다만, 리츠를 일정 주식 이상 보유할 경우에만 임차권을 부여 한다던지

그런 제약이 들어 갈거 같은데,,,

권한의 분리만 되어 복잡하게만 된거지

기존의 주택시장이랑 크게 뭐가 달라지는지 이해가 부족함

✔️ 리츠 관련 공부를 해야 겠음!!!