[돈버는 독서모임 25.2 _ 칼슘] 부동산 트렌드 2025 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 (대표저자 : 김경민)

저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.01.31 ~ 2025.02.04

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #PF사태    #공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 6점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 저자는 도시계획 및 부동산 연구로 박사 학위를 취득한 도시계획 관련 전문가로 대한민국의 부동산 트렌드에 대한 전반적인 내용과 2025년 이후에 벌어질 부동산에 대한 예측에 대해 책을 폈다. 특히, 서울 및 수도권 부동산 가격에 대한 추세와 지방 부동산에 대한 분석에 대해 자세하게 기술하였다. 

2. 내용 및 줄거리

 : 2024년 부동산 시장에서 부터 전국 아파트 매매 동향, 부동산 이슈 등을 분석하여 현재시장에 대해 최대한 객관적으로 설명을 하고 있다. 이와 더불어 앞으로 발생하게 될 부동산 시장의 방향에 대해서도 설명을 하고 있는데 현재까지 벌어진 부동산 이슈가 2025년 이후에 다가오게 될 아파트 공급절벽, 매매가, 전세가 상승에 큰 기폭제 역할을 하게 된다는 내용을 잘 설명해주고 있고, 수도권 지역의 대장단지를 분석하여 대장 단지의 가격동향에 대해 설명하고 있다. ‘N파고’, ‘W파고’라는 용어를 사용하여 단지의 현재 상황을 잘 설명하고 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 왜 대한민국 아파트 공급이 부족하게 되었는지에 대해 조금은 다른 시각으로 접근이 가능하게 되었다. 인플레이션과 정부 정책 그리고 PF사태가 불러온 공급절벽 현상을 인과관계를 파악하고 2025년 이후 대한민국의 아파트 공급 부족에 따른 기축아파트의 가격 상승, 전세가 상승이 예견되어있다는 점이다. 현재 25년 2월 착공에 들어가도 빠르면 28년에 입주를 하게되는데 정부정책으로 토지가격이 높게 책정되어있어 아파트 공급의 사업성이 떨어져 착공 이전단계의 디벨로퍼의 계획단계도 진행이 안되고 있다는 매우 새로웠다. 왜 27년 이후 공급이 없는지 단순히 공사비가 올라가서 없는게 아닌 지역에 따른 토지비와 공사비의 비중이 달라 서울, 수도권, 지방 각자의 사유로 공사를 못하고 있구나를 알 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 아파트 공급은 착공이전 Project Financing를 (이하 PF) 통해 토지를 매입하고 자금을 조달하여 인허가를 받아 착공에 들어가야하는데, 경제침체를 이유로 정부가 기존 악성 PF대출을 상환기한을 계속 연장해주고 있어 악성 PF로 묶여있는 토지가 착공도 안되고 거래도 안되고있어 공급절벽을 초래하였다는 것이다. ‘시행사(신탁사, 건설사) - 시공사(건설사)’ 순서로 시행사가 토지를 매매하여 시공사에 아파트 시공을 발주해야하는데 토지지 매매부터 막혀있어 사업성이 안나오다보니 2025년 이후 공급이 매우 부족해지고 있는 것이다.  뉴스로만 보던 PF사태가 전국적인 공급절벽을 만들게 된 계기가된 점을 새롭게 알면서 전반적인 아파트공급 절차에 대해 알게 되었고 부동산 뉴스를 조금 더 면밀히 봐야겠다라는 생각을 하게 되었다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:

(P103) ‘과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다. 이것이 현실이다.’ 라는 구절이 나온다. 이 구절에서 느낀점은 지방에 신규분양가가 높게 책정이 되고있고 이슈가 되고있는데, 땅의 가치가 낮은 지방같은 경우 높은 분양가는 유지 될 가능성이 높고 이렇게 되면 지방의 기신축, 기준신축에 대한 가격또한 우상향 할 것으로 보여진다는 점이다. 인플레이션에 따른 원자재, 인건비 상승이 불러온 높은 시공비를 받아드릴 시기가 다가오고 있다는 점이다.

(P109) ‘11년동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회에 불과하다.’ 라는 표현에서 내가 10년에 2번은 역전세에 대한 대비를 해야한다는 인사이트를 얻을 수 있었다. 인플레이션으로 전세가격이 계속 오르지만 10년에 2번은 역전세가 발생하기에 재계약 리스크에 반드시 염두해두고 있어 꾸준히 분기별 전세가격 트래킹도 필요하다는 것을 알 수 있었다.

(P161) ‘모든 지표가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다’ 라는 문구에서 공급절벽, 시공비 급등, PF사태, 금리인하, 전세가 상승과 매매로의 전환 등이 향후 부동산 시상에 끼칠 영향에 대해 논의하고 2025년 상반기 시장을 어떻게 바라보고 있는지 논의해보고 싶다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 : 대한민국 부동산 전세레버리지 투자에 대한 바이블로 2025년 부동산 시장의 가격에 대해 이야기 하고 있는 이책을 읽고 투자를 결심한 사람이라면 전세레버리지 투자를 생각해보고 투자로 이어갈 수 있기 때문에 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’를 추천한다.