돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.02.01~04

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #    #    #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등

2. 내용 및 줄거리

• 파트1: 2024년 부동산 시장 다시 보기

  - 2024년 7월 기준 서울 부동산 시장은 N자 반등. 2023년 예상이 맞았음

  - 전셋값 상승 현실화, 입주 물량 부족, PF대출 연장

• 파트2: 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

  - 서울 아파트 : N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

  - 전국 광역시: 상승 돌입 여부 명확하지 않음. N파고는 서울이 유일할 수도 있음

  - 신도시 아파트 매매 시장 동향: 서울의 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

  • 수도권 동남부: 강남 vs 분당, 수지

  • 수도권 서북부: 마포 vs 일산동구, 일산서구, 파주

  • 수도권 서남부: 양천 vs 안양동안구, 김포

  • 수도권 동북구: 노원 vs 의정부, 남양주

  - 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

  • 강남, 서초 고가 아파트 시장: 매우 높은 수요와 안정성, 우수한 교육 환경 영향, 뛰어난 인프라와 편의시설, 고급 아파트 단지 → 강남은 업무지구, 서초는 신축 프리미엄

  • 노도성 중저가 아파트 시장: 매매가격 하락 멈추고 보합 상태 유지 중

  • 고가와 중저가 아파트 상승에는 시차가 존재

  • 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타남

  • 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성

  - 서울시 아파트 공급 부족 사태

  • 공급 절벽의 파급효과: 주택 가격 상승, 전월세 가격 상승, 주거 안정성 악화

• 파트3: 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

  - 슈퍼사이클: 부동산 이동평균선의 골든크로스 발생 → 서울 아파트 시장의 슈퍼 사이클 시작

  - 인플레이션

  • 전세계에서 월세 폭등 → 우리나라도 예외가 아님

  • 시공비 상승 (원자재, 인건비, 금융비용) → 신규 공급이 부족해지면 신축의 프리미엄이 높아지지만 신축과 구축의 가격 차이가 커지면 구축 수요도 커질 것

  • 전세가격 폭등 → 원인: 인플레이션, 입주물량 부족, 전세 사기로 인한 빌라포비아

  • PF사태 → PF 대출 연장으로 인한 공급 절멸

  • 공급 절벽 → 빌라와 아파트 모두 착공 물량 급감, 공급 물량은 특정 지역에 몰려 있음

  • 퍼펙트 스톰 → 고물가 & 공급 부족 + 금리 인하

• 파트4: 12개 대장 단지 상세 리포트: 서울 각 지역별 대장 단지의 가격 분석 → N파고, W파고

• 파트5: 2025년 부동산 가격 대예측

  - 서울시 집값 시나리오: 금리 인하시 상승 예측, 상금지와 하급지의 상승률은 다를 것, 2024년 7월 기준 강북 지역의 가격 상승폭은 크지 않으므로 이쪽의 상승률이 더 높을 것으로 예상 (서울 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률은 강남과 강북의 차이가 크지 않음)

  - 정부의 부동산 시장 개입이 현실화되면 단기적으로 시나리오와 다를 수 있음

• 파트6: 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 현재 부동산 시장 상황과 집값에 영향을 줄 수 있는 요인들에 대해 상세하게 알 수 있었다. 인플레이션을 헷지하기 위해서라도 자산을 마련해야 함을 생각하게 되었다.

공급이 심각하게 부족하다는 것을 여기 저기서 들었던 바 있으나 그 상황이 어느 정도인지, 그리고 왜 이런 상황이 발생했는지(인플레이션, PF대출연장 등)를 명확히 알 수 있어서 좋았고, 그 결과로 앞으로 전세가는 상승하는 방향으로 갈 가능성이 높다는 점을 이해할 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 이 책은 작년 여름 한창 서울 부동산 시장이 상승세를 탔을 때 집필된 것이고 이후 하반기로 들어서면서 각종 대출 규제 및 정치적 이슈로 인해 전반적으로 시장은 하락, 보합세를 유지하고 있다. 저자가 상승을 예상한 근거들은 변한 바 없으나 각종 외부 요인들에 의해 시장은 언제든 변할 수 있음을 느꼈다. 하지만 일시적인 이 요인들은 언젠가 해결될 것이고 그 후에는 이 책에 나온 인플레이션, 공급부족 등의 상황이 전세 시장에는 분명한 영향을 미칠 수 있을 것 같다는 생각이 든다. 그에 따라 매매가도 영향을 받을 수는 있겠으나 그 방향은 알기 어려울 것 같다.

시장 예측은 할 수 없다는 것이 월부에서 배운 내용인데 그럼에도 불구하고 이 책이 돈독모 도서로 선정된 부분이 궁금하다. 예측의 결과보다는 그 근거(상황)에 대해 잘 짚어준 부분 때문일까?

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

p.109 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다. → 전세가는 물가와 연동되므로 크게 보면 장기적으로 우상향하는 것이 맞지만 10년에 1~2번 정도는 역전세가 발생할 수 있다. 투자를 이어나감에 있어 이 리스크를 간과하지 않고 대비할 수 있어야겠다.