[유르 서평] #135. 부동산 트렌드 2025 (전세가 정말 사라질까? 사라져야할까? 에 대한 궁금증은 남았지만 시장을 매우 디테일하게 분석하고 있는 책)

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

aka. 유르츄르래미안슈르사야쥐

135번째 독서 후기

(25년 - 독서 5권째, 후기 5개째)



2월 돈버는 독서모임 책이자

이번달 우리 반 반독모 책이기도 한

부동산 트렌드 2025입니다

작년에도 부동산트렌드 2024를 읽으며

상승의 전조에 대해,

그리고 국고채 10년물에 대해 읽었는데,

한 해가 어느새 지나가서

2025 버전을 읽게 되었네요

미래는 누구도 알 수 없습니다

그리고 계엄과도 같은 변수는

언제든 우리 예상 밖에서 기다리고 있고요

어떤 파도가 치더라도

투자할 수 있는 투자자가 되어야겠습니다

서울 사고싶다아~!



1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

목차

https://youtube.com/shorts/pgY-u03zibA?si=UnQeDfZoXsVdHsOI

저자가 말하는 '슈퍼 사이클'의 의미를 좀 더 자세히 알 수 있는 쇼츠입니다. 지금 당장 급등한다는 것이 아니라, 장기적으로 상승하는 구간의 시작이라는 뜻이고, 서울과 지방의 상황이 또 많이 다르다는 특징이 있습니다

'3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

저자는 다양한 연구와 측정 방법을 통해 현재 시장을 분석하고 단기적인 시장에 대한 확신 어린 전망을 함께 하고 있다. 이 책에서 배우면 좋겠다고 생각한 점은 바로 현재 시장에 대한 분석을 명료하게, 그리고 나의 판단 기준을 토대로 여러가지 가능성 중에서 어떤 방향성이 가장 다가올법한 미래인지를 생각해보는 연습이라고 느꼈다. 지금 나의 수준은 그저 '앞으로 공급도 별로 없고, 정권이 바뀌면 그동안에도 시세가 많이 올랐었으니까 그렇게 되겠지?'의 사고방식이다. 대부분의 사람들도 그 정도로 생각하고 투자를 혹은 내집마련을 결정하는 경우가 많을거고 그게 부족하다는 것은 아닌데, 내가 마음먹은 것이 최고 수준의 전국구 투자자가 되는 것이라면 생각의 흐름을 더 촘촘하게, 앞으로는 책을 읽지 않아도 내가 이렇게 설명할 수 있는 사람이어야 하지 않을까? 라고 생각했다.

다시 발췌문으로 돌아와서, 현재 고가아파트와 중저가의 흐름이 서로 다르다는 것에 공감한다. 예전에도 그랬듯 다시 한 번 1군 상급지 단지들이 범접할 수 없는 가격대로 날아가는 것 같다. 누구는 하락장이라고, 누구는 보합장이라고 하는 지금 시장에서도 1군 단지들은 아랑곳 하지 않고 전고점을 찍는 것을 보면 그렇다. 2군 이하 단지들도 대부분 현재 시점에서 상대적으로 협상이 쉽게 먹혀들지 않는 것을 보면, 결국 좋은 땅 좋은 부동산은 시간이 지날수록 그 가치가 더욱 공고해진다는 것을 느낀다. 그래서 같은 돈이면, 아니 조금 더 보탤 수 있다면 좀 더 좋은 단지를 사려고 노력해야 한다. 지금은 5천만원 차이 나는 단지들이어도 향후에는 그 이상의 차이로 벌어질 수 있기 때문이다. 지금 상급지와 중하급지의 갭이 크게 벌어진 것처럼 말이다.

한번 더 나아가, 더 중요한 것은 그렇다고 해서 '좋은 곳 투자 못 하겠네' 하고 포기하는 마음인 것 같다. 오히려 지금같은 시기에 4~5군은 많이 눌려있기 때문에 그런 곳에서도 기회를 찾으려는 노력이 필요하다. 책 뒷부분에서도 나오지만, 누적 수익률은 급지와 상관 없이 비슷하기도 하다. 수익금으로 보면 당연히 상급지가 더 벌었겠지만, 투자금 대비 수익률이라는 측면에선 더 오랫동안 (상대적) 소액 투자의 기회를 주는 4-5급지도 적극적으로 투자를 검토할 필요가 있다는 것을 알게 되었다.

그리고 중요한 것은, 변화는 언제나 누군가에겐 기회가 되고 누군가에겐 위기가 된다는 점이다. 그 동안 살아온 지난 부동산 상승장은 나에게 기회가 되어주지는 못 했지만, 앞으로 살면서 맞이할 상승장은 모두 기회로, 자산을 점프업 시킬 찬스로 활용하자. 씨앗을 심어두어야 가능한 일이다.

'이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

이 부분에서는 두 가지 이야기를 해볼 수 있는데, 우선 P.103의 신축선호현상 / 그리고 구축이 시세를 따라가는 현상에 대해서 공감한다. 사람들은 특히 서울 사람들은 구축이 아닌 집에 살아보는 것이 소원(?)이기도 하다. 그만큼 오래 된 아파트들이 많기 때문이다. 지방에선 연식 좋은 아파트들이 많다보니 연식을 더 중요하게 보고, 서울은 아파트 자체의 보급률이 낮으니 일단 아파트이기만 해도 좋겠다-고 보는 것도 맞다. 하지만 그 많은 아파트들 중에서 더 돈이 되는 것, 더 벌 수 있는 것, 한 번의 투자가 다른 두 번의 투자만큼 열매를 맺게 하는 방향으로의 노력이 필요하다. 그래서 이왕이면 연식 좋은 단지, 전세가가 잘 받쳐주는 단지를 통해 씨드를 불리면 점차 입지좋은 곳으로 향해간다고 생각한다.

P.113에서는 우리나라의 전세 제도에 대한 저자의 생각을 날 것으로(?) 볼 수가 있는데, '우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다'고 하는 부분을 통해 저자가 생각하는 방향성을 엿볼 수 있었다. 전세 레버리지 투자의 기본은 전세 제도가 유지되는 것인데, 그렇다면 근본으로 돌아가서 우리 나라의 전세 제도는 누구를 위해 존재하는가-에 대해 생각해보게 되었다. 전세제도는 누가 좋아하는가? 임대인에게도 좋고 (레버리지 할 수 있으니), 임차인에게도 좋다 (월세처럼 사라지는 돈이 아니라고 생각하니). 즉 전세제도는 임대인과 임차인 양 쪽의 니즈가 맞아 떨어져서 지금까지도 공고하게 운영되고 있는 것이다. 다른 나라의 경우 전세제도가 없이 대부분 월세를 높게 받다보니, 거주비에 대한 실질적인 부담이 더 크게 느껴질 수 있을 것 같다. 전세제도가 반드시 옳은, 혹은 필요한 제도라고는 생각하지 않지만 전세제도의 폐지를 이야기하는 그 배경에 '갭투자를 제한하기 위해서'라는 이유가 들어가는 것이 맞을까 하는 고민이 들었다. 투자를 제한하느라 실질적인 세입자의 거주권, 안정적인 거주여건을 빼앗을 수는 없기 때문이다.

우리나라의 전세 제도는 언제까지 유지될까? 최근에만 해도 반전세나 월세가 생각보다 흔해진 상황에서, 문득 앞으로의 투자 시장이 어떻게 흘러갈지 궁금해지는 부분이었다.

'이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

월급은 역시 인플레이션을 헷지하지 못하는 수준으로만 오른다는 것을 다시 한 번 느꼈다(ㅎㅎ). 부동산을 포함한 대부분의 재화는 10년에 두 배의 상승을 보였는데, 거기에 따라오지 못하는 것들은 대표적으로 월급, PC방 이용료 등등이 있다. 가치가 그만큼 받쳐주지 못했을 수 있다. (ex. 모바일 게임 시대가 열리며 PC방의 가치는 물가를 따라가지 못했다. 그래서 PC방은 약간.. 맛집, 데이트 코스로 그 역할을 선회하는 모양새다. 마치 카페가 커피뿐만 아니라 공부 장소의 역할도 하는 것 처럼).

이 부분을 읽으며 느낀 것은, 적어도 10년에 두 배의 상승을 통해 인플레이션을 헷지할 수 있는 <자산>을 소유해야 한다는 점이었다. 그리고 또 한 가지는, 그저 10년에 두 배만 오르는 수준으로는 살림살이가 더 나아진다고 보기 어렵기 때문에 (=어렵사리 현상 유지만 한 정도이기 때문에), 투자를 할 때에는 그 이상의 수익금과 수익률을 실현할 수 있는, 결국은 더 버는 투자로 나아가는 단계가 필요하다는 것도 깨달았다. 한 채 한 채 살 때마다 정말 잘 사야 한다는 것을, 물론 그렇다고 고민을 너무 하느라 아무것도 투자하지 못해선 안 되겠지만 그래도 지금 시장엔 이왕이면 더 좋은 것을 사기 위해 노력해야 한다는 것을 알았다.

시장은 더욱 빠르게 양극화 된다. 도봉구 집값이 강남구를 따라잡을 일은 평생 없을 것이다. 그리고 상급지는 언제나 그랬든 까마득하게 멀리 있게 느껴진다. 그래서 그 아랫 급지에서 더욱 가성비의 기회를 잡아야 한다. 지금 사이클에서 1급지를 살 순 없어도, 우리는 이 과정을 멈추지 않고 반복하다보면 적어도 다음 사이클에는 1, 2급지를 사고 있을 것이기 때문이다 (믿습니다).

'2) 서울 대장 단지 가격 분석

서울 수도권의 흐름의 중심은 명실상부 강남이고 앞으로도 그럴 것이다. 그리고 강남/서초/과천과 같은 상급지는 애초에 매매와 전세가가 딱 붙을 일이 없다. 웬만큼 전국적인 하락장이 아니고서는 이런 상급지는 늘 기대 심리가 붙어있기 때문이다. 그렇지만 4~5급지로 내려가면 기대심리가 크게 없기 때문에 매매와 전세가가 딱 붙는 투자 기회를 주는 경우를 많이 만나게 된다. 우리는 좋은 것을 사 모으는 게 아니라 똘똘한 것을 사모아야 한다. 투자는 보기 좋은 수탉이 아니라, 보기엔 볼품 없어도 알을 낳아주는 암탉을 사야 하기 때문이다.

그리고 수익률 관점에서 보면 강남이 빨리/먼저 오르는 것이지, 결국 나중에는 4-5급지도 늦게나마 속도 붙여서 상승률을 따라간다. 수익금 측면에서는 당연히 고가 단지 혹은 좋은 단지에서 더 많이 벌 수 있겠지만, 수익률 관점에서는 (투자금 대비 상승률) 더 나은 투자를 할 수 있게 된다는 것이다. 아직도 나는 이 편견을 깨는 것이 쉽지 않다. 좋은 단지를 갖고 싶고, 또 이 투자 시스템의 종착지는 강남일 것이기 때문이다. 대한민국의 중심 도시, 전 세계에서 알아주는 강남. 강남에 등기를 치는 것을 목표로, 내 생에 남아있는 사이클의 파도를 제대로 탈 수 있도록 하자-!

'Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

전세 사기가 악독한 이유는, 한 번 무너지면 다시 재기하기 힘들만한 어려운 사람들을 타겟으로 하고 있기 때문이다. 누구나 임차인으로 많이들 거주한다. 누구나 전세나 월세로, 보증금을 맡겨놓고 산다. 그렇지만 사람에 따라 단 돈 3천만원에도 생을 마감하고 싶은 생각이 들게 하는 것이 전세사기이다 (구해줘월부에 소개되었던 사연 중 하나…). 세상이 아무리 냉혹하고, 자비가 없다고 하더라도 나는 전세 사기만큼 누군가의, 그 일가족의 삶 자체를 좌절로 물들이는 것이 또 있을까 싶다. 전세사기는 그저 돈을 떼어먹히는 일에만 국한되는 것이 아니다. 의식주는 모든 인간의 기본적인 욕구이고, 전세사기는 그 기본적인 니즈마저 충족하기 힘들게 / 이 땅에 발을 붙이기 힘들게 하는 것이다.

그리고 그에 따른 솜방망이 처벌 혹은 미진한 수사에 대해서도 개선이 반드시 되어야 한다. 아마도 멘토님들께서도 지금 하시는 일을 본인의 업으로 생각하시는 이유 중에, 부동산과 관련된 이런 기본적인 지식에 취약해 쉽게 무너지는 사람들을 막고 돕기 위함이 있으시지 않을까... 하는 생각이 들었다. 나조차도 주변 사람들에게 부동산과 관련된 도움을 어떻게든 주고 싶은 마음이 들기 때문이다. 누구나 편안하고 따뜻한 내 집이 있었으면 좋겠다. 부동산을 한다는 것은 부자가 되는 것 뿐만 아니라, 그러한 소망을 이뤄내는 과정일 수도 있을 것 같다.

https://youtu.be/SUM5lMFHMcE?si=4w5KrotXEQTrRpDh

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

향후 초고가 지역의 가격만

오른다고 보는 것은

매우 순진한 생각이다.

부동산 시장에서 주택 가격은

공간 균형을 찾아간다.

특히 서울처럼 경기도권에 엄청난

대기 수요가 존재하는 도시는

특정 지역의 가격이 상승했다면

인근 지역을 가격도 순차적으로 상승한다.

이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.154)

최근 부동산 시장은 하락장 혹은 조정장이라고 생각했으나 상급지는 여지없이 날아가는 모습을 보면서 더욱더 그 양극화가 심해진다는 것을 실감했다. 그리고 한편으로는 좌절감이 들기도 했다. 아예 부동산을 몰랐을 때는 기회인지 아닌지도 몰랐기 때문에 별 생각 없었는데, 오히려 부동산을 약간 공부하고 나니까 '아, 이때가 기회였구나, 이 때 매수한 사람들 너무 좋았겠다'라는 것을 더 잘 알게 되어 버린 것이다.

그런데 이 책의 이 페이지 문구를 읽으면서 초고가 지역/ 가장 좋은 상급지만 오르는 것이 아니라 부동산 시장은 늘 그렇듯 공간 균형을 찾아갈 것이고. 우리는 그 균형을 찾아가는 데에 실질적인 효과를 주는 안타깝던 단계들을 잘 찾아 매수해야 한다는 것을 알게 되었다. 큰 관점에서 보면 시장은 다 오를 것이기 때문에, 나는 왜 더 좋은 걸 사지 못했지-라고 생각하기 전에 지금 할 수 있는 최선의 투자를 해야 하는 것이다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)

1) 지난 부동산 수도권 시장에서 상급지와 하급지의 상승 시점과 누적수익률 차이를 찾아 이번 임보 결론에 넣어보기.

머리로는 상급지 좋은 곳이 먼저 오르고 순서대로 파도가 친다는 것을 알고 있는데, 그것을 실제로 내가 단지 일대 단지로 비교해 보고 파악했었나? 싶다. 이번 임보 결론부분과 탑쓰리 부분에서 시장을 좀 더 면밀히 분석하고 그 흐름을 고려했을 때, 내가 지금 봐야하는 주력 단지들은 주력 지역들은 어디에 있는지를 구체적으로 찾아보는 연습이 필요하다. 그러다 보면 너무 조급할 필요는 없다는 생각도 할 수 있고, 한편으로는 마냥 손 놓고 있을 때는 또 아니라는 것도 알 수 있게 될 것 같다.

4. 논의하고 싶은 점

*발췌문: (P.113)

대표 필자는 전세 계약 자체의 법적 금융적 리스크를 심각하게 바라보고 있다. 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세와 혹은 폐지를 서둘러야 한다.

또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지되어서는 안 되는데, 4년의 계약기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상환 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

*발제문:

다가오는 2월 돈독모를 준비하며 생각해본, 이 책을 읽으며 다들 물음표가 떠오르셨을 부분이라고 생각합니다.

전세제도는 갭투자를 제한하기 위해서 폐지되어야 하는 걸까요?

여러분은 전세제도가 임대인 / 임차인 누구에게 더 유리하다고 생각하시는지, 혹은 우리나라에서 전세제도가 폐지될 수 있을지, 만일 폐지된다면 어떤 모습이 펼쳐질지에 대해서 함께 열린 이야기 나눠보고 싶습니다.

개인적으로 생각하기엔 전세제도가 분명 우리나라에만 있는 특수한 임차방식인 것은 맞지만 전세제도가 없는 다른 나라라고 해서 부동산 투자가 없는 것이 아니며, 우리나라보다 훨씬 높은 수준의 월세 부담률을 안고 살아가는 모습(미국 등)을 통해 '전세가 없는 우리 나라의 모습'이 어느정도 혼란스러울지 가늠하기가 어려운 것 같습니다. 우리 투자의 핵심이기도 한 전세 레버리지를 전반적으로 다뤄보고 싶었습니다