돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음  , 출판사 와이즈 맵

읽은 날짜 :  2025년 1월 

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 서울 아파트   # 슈퍼사이클    #평균 상승 누적률 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  잘 모르겠습니다. ^^ 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민 저자 소개  

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

책 소개 ( Yes 24)

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

< 목차 > 

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
   N자로 반등한 서울 부동산 시장
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
  서울 아파트 골든크로스가 발생하다
   *information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
  서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
   상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
   ③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 ④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
   *information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
    서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가     아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
    빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
  부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노   원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?
*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는  인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
 1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
  대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
 2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트


Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
 1) 서울시 집값 시나리오
  서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
  *information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
   강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
   중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
  1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
  2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
  홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

-특별한 2025년 부동산 대 전망 - 

  이 책의 한줄 요약은  2025년 서울 아파트 시장은 슈퍼 사이클의 진입. 그 근거는 최악의 공급 절벽, 그리고 예상된 금리 인하 이다. 이 두꺼운 이 책의 모든 내용이 서울 아파트 시장이 슈퍼 사이클에 진입했다는 것에 대한 근거이다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 월부 강의에서 배운 내용을 복습하는 느낌이었고, 매크로 적인 관점에서 더  자세히 공부하는 내용이었다. 

그리고 내가 모르던 PF 사태등 사회 전반적인 부동산 시장의 변화를 일으키는 원인에 대해 공부할 수 있어서 

흥미로웠다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

• 전세 레버리지 투자를 하는 입장에서, 이런 투자가 안전한 투자라고 느끼지만, 저자의 입장에서는 

부동산 투자의 수요를 높이는 전세라는 제도를 반전세나 월세로 바꿔야 한다는 식으로 주장하는 것이 

내가 하는 투자가 옳은 투자 인가? 하는 생각을 조금 하게 되었다. 부동산으로 돈을 번다는 것이 나쁜 것인가? 

왜 한쪽 만 보고 다른 쪽은 안 보는지 … 전세가 다 없어진다면 모든 부동산 임대 시장은 월세가 될 것인데 …. 

뉴욕이나 싱가폴, 홍콩의 살인적인 월 임대료처럼 되지 말라는 법이 없는데 정말 그것이 저자가 말하는 

서민을 위한 부동산 정책이 될 수 있는지 모르겠다. 

• 서울 1,2 급지를 선망의 대상으로 바라 보는 입장에서 1,2급지의 아파트 와 4,5급지의 아파트 누적 상승률은 

  시차가 존재하지만 결국 비슷하다는 것이 좋았다…. ㅎㅎㅎㅎ결국 1,2급지 아파트 투자와 4,5 급지 아파트 투자의 수익률이 비슷 하다는 것이니까. 하지만 가치로 보면 1,2급지 아파트가 하급지의 아파트 보다 훨씬 좋으므로 상급지를 향하여 가야겠지만. 지금 내가 할 수 있는 투자는 4,5급지의 투자이고, 그것을 한다 하더라도 상급지 투자의 수익률과 비슷. 한번에 상급지 투자를 못한다 하더라도, 결국에는 시간이 흐르면 상급지 투자를 할수 있겠다는 ….. 내 마음대로의 희망회로를 돌려 볼 수 있었다. ㅎㅎㅎ 

   

•   공급을 제외한 정부의 부동산 정책이 결코 우리 나라 부동산 시장에 좋은 영향을 준 적이 없었다는 것이 

  안타깝다.  이번 상승장에 심화된 PF 부실 사태가 정부의 개입으로 시장에서 자정하지 못하고, 그 악영향을 

  받고 공급이 더 제대로 이뤄 지지 못하고 있다니 더 안타 깝다.  또 나는 부동산 투자자로서 시장은 예측하는 것이 아니고, 대응 하는 것이라고 배웠으니 이러한 정부의 정책으로 인해 변하는 시장에 잘 대응해야 겠다는 생각이 들었다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 113

대표필자는 전세계약 자체의 법적, 금융적 리스크를 심각하게 바라보고 있다. 

다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 

투자 가수요가 촉발 될 수 밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 

전세 제도의 반 전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 

또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 

임대차 2법  역시 폐지 되어서는 안되는데 , 4년의 계약 기간과 갱신계약시  임대료 5% 상한 조건은 선진국 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약 이기 때문이다. 

• 논의 하고 싶은 점:  이렇게 저자가 갭투자에 대해서 부정적으로 보는  이유가 전세 계약 자체의 법적, 금융적 리스크 때문에 빌라왕의 경우 같은 전세 사기사건이 일어나서 그런것일 까요? 전세가 사회적으로 부정적인 영향만 갖고 있는 것인지 전세 제도로 세입가 갖는 이득은 극히 적은 것인지 알고 싶습니다. 그리고 전세 레버리지 투자를 하고 있는 입장에서 이런 전세 제도를 제가 이용만 하는 것인지 … ㅜ 전세 레버리지 투자자의 마음가짐에 대해 의논하고 싶습니다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 뭐가 있을까요? ㅎㅎㅎ