[몽쉘] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 독서 후기 제출

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 / 김경민

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.2.2.-2.25.2.5.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울 부동산 시장의 현재와 미래    #부동산 이슈    #방향성

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9.3

1. 저자 및 도서 소개

   저자는 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획과 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

   이 책은 해마다 저자가 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 내용을 담아내고 있다. 저자는 부재를 정함에 있어서 신중을 기하는데 2025 버전의 부제는 ‘서울 아파트 슈퍼사이클 진입’인 것처럼 올해의 서울 부동산이 어떤 흐름을 보일 것인가에 대한 저자의 분석을 담고 있다.

    

2. 내용 및 줄거리

   PART 1. 204년 부동산 시장 다시 보기

   1. N자로 반등한 서울 부동산 시장: ‘2022년의 대폭락 → 2023년 상반기와 중반 상승 → 2023년 후반기와 2024년 1분기 하락 → 2024년 2분기 다시 상승’ 긴 상승장 끝에 찾아온 폭락이 짧게 끝나고 이후 굴곡이 발생한 서울 시장의 모습이 현재다. 빌라, PF, 공급 절벽 등으로 서울의 부동산 시장의 장기 전망을 부정적으로 보기는 어렵다는 점이다. 무엇보다 빌라포비아로 인해 사람들이 아파트 전세로 이동하다 보니 입주 물량이 부족해 꾸준히 전셋값이 상승하고 있다는 점이다. 이와 더불어 공급 부족, 해결되지 않은 PF 사태로 인해 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이 현재 서울 부동산의 모습이다.

   2. 골든크로스가 발생한 서울 아파트: 주식시장에서 20일선과 60일선의 교차를 통해 상승장과 하락장을 판단하기도 하는데 환금성이 주식에 비해 떨어지는 아파트에 이를 적용해서 시장을 해석해보았다. 장기, 단기 가격 분석과 매매, 임대차 거래량 분석에 이를 적용해서 부동산 시장을 전망해본다.

       

   PART 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

   1. 서울 vs. 지방: 서울 아파트 시장은 N파고가 등장하고 슈퍼사이클로 돌입하게 될 것이다. 단지마다 차이는 있지만 전고점을 돌파한 단지, 전고점을 넘어선 단지, 아직 상승흐름이 오지 않은 단지 등으로 다양하다. 서울의 경우 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했고, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있는 것을 통해 슈퍼사이클의 포문이 열린 듯하다. 경기도의 경우 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높기 때문에 하나의 시장으로 판단하기보다 해당 지역이 어떤 곳에서 흐름이 이어져 오는지를 생각할 필요가 있다. 지방의 경우 현재 가격이 바닥인지, 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때 정체 상황인지, 상승으로 돌입한 것인지에 대한 물음표가 있기 때문에 N파고의 등장이 아직은 알 수 없다.

   2. 권역별 가격의 움직임: 수도권 동남부 (강남 vs. 분당, 수지) + 서북부 (마포 vs. 일산동구, 서구, 파주) + 서남부 (양천구 vs. 동안구, 김포) + 동북부 (노원 vs. 의정부, 남양주) => 각 권역별로 매매가격지수 추이를 통해 어떤 지역이 상승폭이 크고, 상승이 빨리 오는지, 그 시간 차이는 어떻게 되는지를 분석한다.

   3. 고가 vs. 중저가 시장: 강남, 서초를 중심으로 한 고가 아파트 시장과 노도성 지역을 중심으로 한 중저가 아파트 시장이 주는 시사점이다. 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 두 지역 모두 상승에 접어들고 같은 상승률을 보이더라도 점점 그 격차가 커지는 것은 어쩔 수 없는 현실이다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산된다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 따라서 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 크기에 이를 잘 지켜보아야 한다.

       

   PART 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

   1. 슈퍼사이클, 인플레이션, 전세가격 폭등, PF사태, 공급 절벽, 퍼펙트 스톰

    

   PART 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

   1. 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.

   2. 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

      => 경희궁자이, 고덕그라테온, 헬리오시티, 마곡엠밸리, 엘리트, 왕십리뉴타운, 남산타운, 마포래미안푸르지오, DMC파크뷰자이, 관악드림타운, 반포자이, 도곡렉슬

      => 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

      1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

      2. 금리 인하는 시간문제다.

      3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

      4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

      5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

      6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

    

   PART 5. 2025년 부동산 가격 大예측

    

   PART 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

    

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

   서울 시장의 전체적인 흐름과 분위기, 여러 가지 상황으로 보았을 때 앞으로 부동산 시장이 어떻게 나아가야 할 것인지에 대해 알 수 있었다. 뿐만 아니라 12개 대장 단지들의 위치와 특성을 보았을 때 해당 단지들이 어떻게 그 지역에서 대장의 위치를 차지했는지, 각 지역의 대장 아파트라 할지라도 그 지역이 어디에 위치하는지, 어떤 노선을 가지고 있는지에 따라 N파고와 W파고를 현재 달성했는지, 아직 더 시간이 필요한지를 생각해볼 수 있는 점이 유용했다.

    

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

   수도권에 거주하는 사람들의 최종 목적지, 서울! 각 구의 대장단지들의 가격 비교를 통해 대장단지들도 약간씩 흐름의 차이가 있는데 이 단지들보다 더 선호도가 낮은 단지들의 경우 아직 흐름이 오지 않은 단지들도 있겠다는 생각을 하게 되었다. 또한 이 책이 집필된 이후의 여러 이슈로 잠시 상승으로의 흐름이 끊겼을 때가 좋은 기회라는 믿음이 생겨서 더더욱 열심히 현장으로 나가야겠다는 다짐을 하게 되었다.

    

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

   전셋가율이 꾸준히 올라와 평균에 근접한 상태인데 책에서 본 것처럼 공급이 지속적으로 부족하게 되면 전세가가 더 상승하게 될 텐데 전세가율이 어디까지 올라가게 될까에 대한 궁금증이 들었다. 또한, 그렇게 되면 전월세 거주 시 거주비용을 얼마나 책정해야 할까에 대한 점도 의논해보면 좋을 것 같다.

    

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

   아기곰의 재테크 불변의 법칙