[열급중급반 43기 84조 쎄이예스] 독서후기 #1 월급쟁이 부자로 은퇴하라-월급쟁이부자들에서 아직은 그냥 월급쟁이

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, (주)알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 24.1.28~25.2.4

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈 #자본주의 #인플레이션

자본주의 경제 체제의 중심에는 은행으로 대표되는 금융시스템이 있다. 은행은 고객의 돈을 맡아주는 동시에 빌려주기도 하며, 수익을 낸다. 그런데 이 과정에서 시장에 실제 돈의 양보다 더 많은 양의 돈이 돌아다니게 되고, 이것이 인플레이션을 유발한다. 돈의 양이 늘어남으로써, 돈의 가치가 떨어져 10년만에 짜장면 가격이 2배로 늘어나는 현상이 일어나는 것이다. 아파트 가격이 장기적으로 우상향한다는 말은, 아파트 역시 사고 팔 수 있는 물건이기 때문에 이런 인플레이션의 영향을 받기 때문이기도 하다.

02 월급은 절대 오르지 않는다 #경제 3주체 #소득 불균형

우리가 살아가는 사회에서 창출되는 부는 가계, 기업, 정부 이 3주체에 의해 창출된다. 그런데 이렇게 창출된 부를 분배하는 비율이 불균형해져 가계의 소득은 자꾸만 줄어들게 되었다. 내 월급만 빼고 다 오른다는 것이 그냥 하는 말이 아니었던 것이다.

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후 #소득절벽 #노후파산

우리나라가 저성장 시대에 접어들면서 취업이 힘들어지고, 연애는 사치, 결혼을 하더라도 늦게 하게 되면서 자연스럽게 출산도 늦어져버렸다. 일할 수 있는 시간은 정해져있는데 이 기간 안에 자녀를 양육할 수 있는지, 그리고 나의 노후는 안전한지 생각해보지 않은 사람이 많다. 우리나라 노인 빈곤률은 1위, 사회보장제도인 국민연금으로는 노후가 준비되지 않는다. 

04 직장생활 N년차, 당신의 현주소 #자기점검 #목표

내 상황(경제력, 경제지수)을 인지하고 목표를 세운다. 부자를 꿈꾸기 전에 나와 내 가족의 경제적 위험요소 제거를 먼저 목표삼는다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

01 직장인의 투자전략 #근로소득 #생산자산

돈을 버는 방식: 근로소득(시간←>돈)/자본소득(시간 상관없음)

돈을 쓰는 방식: 소비자산(사용함에 따라 가치,가격 떨어짐)/생산자산(시간이 지날수록 가치, 가격이 증대될 가능성이 높음)

4근로소득으로 소비자산을 사는 것에서 3근로소득으로 생산자산을 사는 것으로, 1자본소득으로 생산자산으로 사는 것으로 가야함

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

지출을 통제해서 생산자산을 산다.

어떤 생산자산을 살 것인가? 왜 부동산인가?

03 내가 부동산을 택한 이유 #정보 대칭성 #전세금 활용한 무이자 레버리지

-예적금, 보험: 상품으로 만들기 위한 가공 비용이 들어가고 인플레이션 방어가 안됨

-주식, 펀드: 직접 투자  소액투자 가능. 높은 기대수익률 가능. 환금성 좋음. 운용 수수료가 들어감. 의미있는 수익률을 낼 수 있는 실력 필요. 얻을 수 있는 정보 한정적. 정보 비대칭. 원금손실 가능성 있음.

-부동산: 직접 투자, 소액투자 가능. 높은 기대수익(률) 가능. 정보 대칭성, 무이자 레버리지. 원금 이상 손실 가능성. 환금성은 주식에 비해서는 떨어짐.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트 #전세금 레버리지

-투자 이유: 수도권 1기 신도시의 인프라(입지) 인근 대단지 신축

-가격 협상: 나의 이익만을 주장하다가 계약을 깨질 뻔함(+계약서 쓰기 전에 가격 조정했어야 함)

-전세 빼기: 처음 전세 놓을 때는 과천 재건축 이주수요와 신축의 힘으로 전세를 잘 뺐지만 다음 시기에는 공급물량이 많아 전세 빼기 쉽지 않았음.

-투자는 사람 간 거래. 관계 중요.

-투자 결과: 4.32억 아파트를 전세금 4.2억 무이자 레버리지를 통해 투자금 2,000만원이 1.4억의 수익을 가져옴.

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원: 분당 21평 아파트 #저평가

-투자 이유: 더 좋은 입지를 가진 분당 J아파트가 광명 P아파트보다 매매가 4000만원 저렴

-저평가 부동산을 보는 안목: 비교대상이 많을수록 비슷한 가치를 가진 물건들을 놓고 어떤 물건이 가치에 비해 가격이 싼지 알기 좋음.

-상대가 원하는 것 파악하기: 매도자 사정(사업이 어려워져 물건을 급하게 처분하고 싶어함)을 파악하고 가격조정하기 위해 돈이 급한 매도자가 필요한 것, 즉 가계약금을 많이 주기로 하여 협상에 성공.

-투자 결과: 3000만원으로 1.2억의 시세차익. 입지가 우수한 지역이었기에 실수요+투자수요로 상승기세와 폭이 컸음. 중요한 것은 좋은 입지에서 비싸고 좋은 집이 아닌 나에게 투자 대비 높은 수익을 안겨줄 물건을 찾아 투자하는 것이다.

03 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가: 수지 32평 아파트 #앞마당의힘

-투자 이유: 꾸준히 시세트래킹하던 중, 여전히 가격이 싼데 전세가가 낮았던 물건이 전세가율이 올라오며 투자범위 안에 들어옴. 주위 공급물량 리스크가 있었지만, 감당할 수 있다면 입지>입주 물량.

-앞마당의 힘: 앞마당이 많으면 대안이 많기 때문에 협상에서 여유가 생겨 협상에 성공할 확률이 높다.

-투자 결과: 2000만원으로 1.2억의 시세차익. 매입 후 가격 차가 있었던 분당과 수지 간 갭 메우기 현상이 나타나며 수익이 남.

-아는 지역을 늘린다는 것: 비교평가를 더 잘 하고 협상에서 우위를 차지하는 데도 도움이 되지만, 투자 시점에 자신있게 빨리 실행할 수 있다는 것.

04 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아: 평촌 21평 아파트 #최선의 최선

-투자 이유: 1기 신도시 중 분당 다음 지역적 위상. 각종 인프라와 학군. 2016년 6,000세대에 이르는 공급물량으로 매매가와 전세가가 약보합 중이었음. 매매가가 싸다는 것은 기회지만 전세가가 약보합이고 전세를 맞추기 쉽지 않은 점은 리스크였지만 감당 가능했기에(잔금 치를 수 있음) 투자.

-매도자의 사정 파악+끈질긴 가격협상 시도: 가격 조정을 무리하게 해서 물건을 날리는 것은 어리석은 일이지만 최선을 다해 협상해보는 노력은 필요하다. 이러한 노력이 귀한 자산이 되기 때문이다.

-투자 결과: 2,800만원으로 7,700만원 시세차익.

-무조건 좋은 지역이 아닌 자신이 세운 투자 기준에 맞는 곳 중 가장 좋은 지역에 투자하자.

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법 #고정비 #변동비 #불필요비 #자본 재배치

-현재 내 가계로 들어오는 수입 중 지출을 뺀 금액을 알뜰히 모은다. 고정비/변동비를 나누어 보고 그 중에서도 불필요비(과도한 보험, 커피 등)를 찾아 과감하게 제거한다.

-거주 등의 이유로 묶여있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만든다. 전세의 전세자금대출 이자와 월세를 비교해보고, 자본을 재배치한다.

-중요한 것은 자본 재배치는 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춘 뒤 해야 한다.

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자 #월세투자 #전세투자

-월세투자vs전세투자: 월세로 거둘 수 있는 수익보다 무이자 전세 레버리지를 통해 전세금을 회수하고 시세차익까지 얻을 수 있다면 전세투자가 훨씬 높은 수익을 거둘 수 있다. 또한 월세투자는 전세투자에 비해 자잘한 하자보수, 높은 공실 리스크를 가져 노력 대비 효용 또한 떨어질 수 있다.

-다만, 변치 않는 투자 진리란 없다. 시장상황, 정책 등이 달라질 수 있으니 이를 항상 체크하고 거기에 맞게 판단을 내려야 한다.

03 절대로 잃지 않는 투자법 #저평가  #리스크

-저평가: 가치에 비해 가격이 싼 것. 최대한 많은 물건을 비교해서 가치 대비 싼 물건을 찾는다.

-리스크 낮은 물건: 전세가는 매매가의 하방지지선. 부동산 하락시기에 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건을 사면 가격이 하락했을 때 내가 잃을 수 있는 돈은 매-전인 투자금이다. 다시 말하지만 입주물량 확인은 필수!

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가? 05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리  #시스템 구축  #시간

-용돈벌이 투자: 짧은 시간 안에 시세차익을 얻는 방식. 단기간에 내는 시세차익은 3~5억을 넘기가 어렵고 거래가 잦은만큼 부대비용이 많이 들며 계속 성공하기 역시 쉽지 않음.

-인생을 바꾸는 투자: 보유 자산의 크기를 천천히 키워 장기 보유 후 더 큰 시세차익. 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막고 자산의 크기에 따라 수익의 크기 역시 키울 수 있음. 거래에 수반되는 각종 부대비용 역시 아낄 수 있음.

-처음부터 가급적 10년간 팔지 않고 인플레이션을 방어할 수 있는 부동산을 매입해야 한다.

-시스템 투자: 근로소득으로 마련한 종잣돈을 매년 1채씩 투자하며 자산의 크기를 키운다. 이때, 3년차가 되면 1호기부터 전세 상승분이 생기며 속도가 가속화된다. 부동산 전세가 하락은 한 지역 한 단지에 몰빵한 투자가 아니라면 리스크 방어하기도 유리하다.

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라 #과욕 금물

-여러 채 투자하며 전세를 운용하다보면 역전세를 한 번은 맞게 된다. 역전세에 언제든 대응할 수 있으려면 투자할 때 마통이나 신용대출까지 끌어쓰는 무리한 투자를 진행해서는 안된다.

-리스크 관리법: 1번. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자. 2번. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳은 신중하게 접근. 3번. 마통이나 신용대출 등은 현금 확보용으로 준비해둔다. 4번. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

[5장. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

01 확실한 투자 기준 세우기 #저평가  #투자금  #리스크

-투자 종목 선정→부동산 투자 대상 선정→아파트 투자 기준→더 좋은 아파트 투자 기준

-아파트 투자 기준: 저평가 여부, 투자금, 리스크

-자신만의 투자 기준이 있다면 실체없는 본능적인 느낌이나 ‘촉’에 의지할 필요가 없다.

02 가격이 상승할 지역 선정하기  #전세가율  #매매가  #투자금  #공급

-부동산 시장도 결국 수요와 공급 원리에 따라 움직인다. 다만 부동산 시장이 다른 시장과 달리 아파트의 수요가 증가했을 때 완성품을 즉시 공급할 수 없어 수요와 공급 사이 시차가 있다는 것이다.

-전세가율이 높고 가격이 저렴한가(미분양이 쌓여있고 적정물량 3~4배 입주물량이 향후 3년간 대기해있지 않다면)

-투자금에 들어오는가

-입주 물량이 적정한가, 미분양이 있는가

03 임장 전, 지역 조사하기  #일자리  #교통  #환경  #학군

-일자리: 일자리수, 근로소득

-교통: 수도권(교통중요도 높음, 강남 접근성)/지방(교통중요도 낮음, 기왕이면 해당 지역 일자리가 가까우면 좋음)

-환경: 백화점, 마트, 종합병원 등 생활편의시설이 잘 되어 있는가, 선호 환경(한강 조망, 공원 등)이 있는가

-학군: 강남, 목동, 중계, 분당, 평촌, 대구 범어, 대전 둔산 등 명문학군 외에도 그 지역 안에서 선호도 높은 학교가 가까우면 좋음

-지역 분위기와 스토리, 가격

04 지역을 눈에 담는 현장조사  #현장의 중요성

-그 동네 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지한다.

-실제 매물도 확인한다. 단지 선정 후 중개소에 전화를 돌려 중개소를 선정하고 1시간 반~2시간 간격으로 부동산 2~3곳 방문해서 하루에 10개 정도 보는 것으로 시작해 점차 늘려간다.

-매물을 볼 때는 어떤 식으로 이동할 건지 미리 생각하고 주도적으로 보고, 수리할 만한 것이 있는지 꼼꼼히 확인한다. 한 군데의 중개소를 방문해 여러 개의 물건을 본 후엔 그 중 가장 좋은 물건 하나를 꼽을 수 있어야 하고, 부동산별로 꼽은 물건들을 다시 비교하여 가장 좋은 물건을 꼽을 수 있으면 된다. 이런 연습이 좋은 투자를 하기 위해 반드시 필요하다.

-현장의 중요성을 절대 잊지 말 것

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법  #투자 물건 리스트   #협상력   #임대 결정요인

-관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산에 방문해보라.  비교할 물건이 많을수록 더 많이 수익날 물건을 찾을 수 있다.

-가격협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수시점 시장 분위기다. 먼저 시장 분위기를 파악하라.

-매수자 우위 시장이라면 2개 이상 투자처를 확보해 여유를 가지는 게 성공적인 협상에 도움이 된다. 

-협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고 그 필요에 대해 내가 내어줄 수 있는 것이 있는지, 내어주면서 무엇을 요구할 수 있을지 정리해 보라. 

-임대 결정요인: 가격(쌀수록), 집의 상태(컨디션 좋을수록), 입주가능시기(입주가 자유로울수록), 사람(사람과 하는 일이므로 좋은 중개사님과 함께 할수록)

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝   #알았으면 행하라

-투자에 정의를 따지기 보다 이 생태계의 원리를 파악하고 어떻게 살아남을 수 있을지 알아보자.

-알게 된 사실을 행하라.

02 한 번의 성공보다 중요한 것들  #꾸준함  #반복  #함께

-투자 공부 순서를 따르고 반복라

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라  #동료

-빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라. 부는 단숨에 이룰 수 없다. 오랫동안 일구는 과정에 지쳐 나가 떨어지지 않게 함께 할 동료를 찾아라.

-최고의 사람들과 함께하라. 그러기 위해 스스로도 좋은 사람이 돼라.

04 갈등에 대처하는 자세  #우선순위

-좋은 투자자가 되려면 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 이 과정에서 주변 사람과 갈등이 생길 수 있다. 그러한 갈등에 대처하기 위해 우선순위를 정해 시간을 효율적으로 써서 투자 시간을 확보하자.

-투자자의 우선순위: 1순위 가정과 투자, 2순위 회사, 3순위 기타(친구, 지인 등)+책임감 있는 태도로 신뢰를 주라.

-성공적이고 꾸준한 투자를 하려면 갈등관리가 중요하다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

[돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다]

많은 사람들이 나의 시간, 가족, 친한 친구들과 보내는 우리의 시간이 소중하다고 생각하면서 맛있는 것을 먹고 여행하고 하는 데 시간을 쓰고 나 또한 그랬다. 시간을 쓰는 방식에 대해 진지하게 고민해본 적도, 고민해봐야하는 것인지도 몰랐다.  관계의 우선순위나 내가 진정으로 이렇게 시간을 쓰길 원하는지에 대해서. 한때는 이렇게 맘편히 쉬지도 놀지도 못하는 생활이 답답하고 그냥 돌아갈까 남들처럼 살까도 생각했지만, 이제는 이 시간이 미래의 나를 위한 시간, 나의 미래를 결정하기도 한다는 것을 알기에 내가 오늘 하를 잘 보내고 있음을 알게 됐다.

[노하우와 기술보다 중요한 건 다른 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라

-책에서 본 내용을 내가 설명할 정도로 숙지하고 있을까? 아는 대로 행하고 있는가?]

이 책을 읽고 강의 여러개를 반복해서 듣고..어느 새 투자에 관한 내용들을 내가 ‘안다’고 착각하기 시작했다. 그래서 이 책을 두번째 읽을 때 재미가 없었고 새로 깨닫는 내용도 없었다. 1년이 지나고 투자를 진행하고 다시 이 책을 읽을 때는 제대로 읽어보고 싶어 처음부터 끝까지 제대로 읽고 각 챕터마다 나의 말로 바꾸어 요약해보고 키워드를 뽑아보는 일을 해봤다. 익숙한 내용도 있었지만 이런 내용이 있었나 싶었던 것도 있고, 이해하지 못했던 부분이 이제서야 이해가는 부분들도 있었다. 그렇게 열심히 읽고 요약도 했지만 그렇다고 내가 이 책을 누군가에게 설명할 정도로, 누군가 내게 책의 어떤 내용과 관련해서 물어본다고 했을 때 답변해줄 정도로 안다고 말하기는 아직도 어렵다. 물론, 그럴 수가 없다. 계속해서 반복해서 읽고 내용을 숙지하는 데는 시간과 노력이 필요하니..

그리고 그렇게 알게 된 내용이라도 행하지 않으면 소용이 없다는 것.

목실감을 쓰기 시작한 것도 몇달 되지 않았고, 앞마당 만든 후 시세트래킹을 하는 것도 지난달부터 시작하고 있다. 그래도 아는 것을 행하기 시작했다는 점이 놀랍고(?) 앞으로 행하는 단계로 나아가야 할 것들이 많으니 좀 더 마음을 다잡게 된다. 매물임장을 할 때 내가 살 생각으로까지 물건을 봤었나..아직 전임과 매임의 벽을 제대로 뛰어넘지 못했다. 다음에 돌아봤을 때 이 벽도 뛰어넘은 내가 돼있도록 노력하자!

STEP4. 책에서 적용할 점

(331쪽) 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

이 책에서 내가 남기고 싶은 단 한가지는 알게 된 것을 행하라는 것. 눈이 오나 비가 오나, 기쁠 때나 슬플 때나 꾸준히.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(5쪽) 투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다.

-힘들고 막막할 때 위안이 되는 말

(16쪽) 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

(178쪽) 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

(193쪽) 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

(202쪽) 어느 시기에, 어떤 물건을, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

(223쪽) 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

-독강임투하며 긴 시간 흔들리지 않는 단단한 투자자로 성장하자.

(229쪽) 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다

(263쪽) 본능적인 느낌이나 ‘촉’같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람도 있을지 모른다. 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.

-나의 투자 기준을 머리와 가슴으로 새길 것.

(308쪽) 노하우와 기술보다 중요한 건 다른 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 마작뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다. 가끔 초보 투자자들과 함께 현장에 나갈 기회가 있다. 경력과 무관하게 부동산을 대하는 그들의 자세는 제각각이다. 그들 중 시간이 흐른 뒤 어떤 투자자가 지속적으로 투자를 해나갈지 예상하는 건 그리 어려운 일이 아니다. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

(331쪽) 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

(370쪽) 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.

(353쪽) 나는 한 번 지나가면 사라져버리고 말 시간을 회사가 아닌 나를 위해 쓰고 싶었다.

(355쪽) ‘감정’적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 ‘이성과 논리’가 개입한다.

(361쪽) 투자를 시작하고 나는 줄곧 세상에 양보했던 내 시간을 찾아왔다. 그리고 난생처음 나를 위해 시간을 쓰기 시작했다.

(365쪽) 아침에 눈을 떠서 밤에 눈을 감을 때까지 시간 대부분을 원치 않는 일에만 쏟으며 살아가는 삶에서 한 발 앞으포 나가고 싶었다. 오전과 오후에 회사일을 한다면, 적어도 저녁에는 내가 원하는 일을 하는 삶.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책