안녕하세요, 월세 관련해서는 글이 많이 없어서 질문 남깁니다❤️
이번에 투자금을 꺼내기 위해 전세에서 월세로 가려고 알아보는데, 가계약 직전 근저당권을 확인하게 되었습니다.
지방소도시 매매 실거래 2.7~2.8억인 집에 근저당권 채권최고금액이 8천, 7천 합쳐서 2건이 있는 것을 확인했습니다.
계약하려는 월세는 보증금 2000만원에 월세 97만원 ㅎㅎ
1)같은 은행, 같은 일자에 대출이 2건 실행되는 건 어떤 경우인지 궁금합니다(불안한 마음에 별 게 다 궁금..)
2)월세의 경우 근저당권 설정되어 있는 일이 원래 흔한지 궁금합니다.(월세를 구하려면 근저당권 있는 집을 어느 정도 각오해야되는 건지)
3)계약일에 지방세, 국세 완납증명서와 등기부등본 다시 확인하고 특약으로 계약기간 내 추가대출 금지를 넣으려고 하는데(잔금일 전입신고 및 확정일자 받고!) 이외에 더 주의할 것이 있는지 궁금합니다.
4)이렇게 대비한 후에도 혹시나 문제(계약사항을 위반하고 추가대출을 받거나 이외 문제 발생으로 보증금을 못 받게 되었을 때)가 발생했을 때 2500만원까지는 우선변제가 되는 것으로 알고 있는데 그 절차가 복잡하거나 어렵거나 오래 걸리나요..?(여기까지 찾아는 봤는데 실제 사고가 났을 때 후기(?)나 경험담은 잘 못 찾겠어서 궁금합니다)
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댓글
안녕하세요, 쎄이예스님! 월세집 구할 때 해당 집 등기에 근저당이 설정되어있어서 걱정이 있으신 것 같아요 :) 통상 집주인의 대출금 + 세입자로부터 받은 보증금이 ‘집 매매가의 70%’를 넘으면 위험한 집으로 판단을 하는데, 현재 경우에는 매매 실거래가가 2.7~8억이라면 근저당이 1.5억, 쎼이예스님은 2천만원으로 위험이 크다고는 보기 어려운 경우인 것 같습니다. 저라면 말씀하신대로 등기상 변동 없는 것으로 특약을 걸고 진행을 해볼 것 같아요! 추가적인 질문에 대한 제 생각 말씀드리면, 주로 월세집에는 근저당이 많은 것도 맞습니다 :) 전세의 경우 전세자금대출을 받게 되는데, 근저당이 있으면 대출이 잘 안나오는 경우가 많아서요! 또한 말씀하신것 처럼 지역별로 금액 한도는 다르니만 소액 임차인의 경우 최우선 변제권이 생기기 때문에 만약에 문제가 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 쎄이예스님이 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리가 생기시게 됩니다만, 임대인이 돈을 바로 돌려주는 것보다는 여러 절차가 진행이 되어야하니 시간은 다소 소요된다고 이해하시면 좋을 것 같습니다!
안녕하세요 쎄이예스님. 전세에서 월세로 가시며 투자로 전환하시는 과정 중이시군요. 쎄이예스님의 결단 너무 대단하신 것 같아요! 말씀하신 집의 '채권최고액' 합계가 1.5억이라면, 실제 대출금액은 약 1.2억 정도로 추산됩니다. 채권최고액은 근저당 설정 시 대출 채권자(주로 은행)가 받을 수 있는 최대 금액으로, 실제 대출금보다 120%~130% 정도로 높게 설정됩니다. 현재 집이 실거래가에 대비해 충분히 나올 수 있는 금액으로 1금융을 이용하셨을 것으로 보여, 120%로 계산했습니다. 때문에, 실제 거래가액 대비 절반에 미치지 않는 금액이라서 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 월세라고 무조건 근저당이 있는 것은 아니지만, 집을 매수하거나 전세 거주를 위해 대출을 받듯이 임대인께서도 매수시 일으킨 대출이 현재 있는 상태에서 월세를 놓으시다보니 생긴 상황으로 이해해주시면 좋을 것 같습니다. 지금 하시려고하는, 전입신고 및 확정일자를 받으시면 3순위(1,2번째 채권 은행 다음)이 되시기 때문에 사실상 집의 가액이 1.5억 밑으로 떨어지지 않는다면 쎄이예스님께서 돈을 잃게될 여지는 없으실 것 같습니다. 이런 걱정을 조금 더 덜 수 있는 방법으로는, 앞으로 투자에서도 도움이 될 수 있는 '일잘러 부사님'을 찾아보시는 것도 도움이 되실 것 같아요^^ 부사님께 현재 상황에서 이게 왜 문제가 되지 않는지 여부를 확인해보심으로써, 향후에 쎄이예스님께서도 매수를 하실 때 도움이 되시지 않을까 싶습니다! 거주 이동까지 고려하시면서 진행하시는 과정 속에서도 많은 것을 고려하시는 모습 너무 대단하시고, 앞으로의 투자에도 응원드립니다!!
