[돌맹이의꿈_독서후기] 부동산 트렌드 2025

[본 것]

Part 1│ 2024 부동산 시장 다시 보기

#N자 반등 서울 부동산 시장

23년 상반~중반기에 서울 상승/ 23년 하반기~24년 1분기 하락/ 24년 2분기 상승

전세가 상승을 사람들이 인지하기 시작했다. 빌라포비아로 인한 연쇄효과도 있다. 입주 물량 부족한 상황이며 전세 수요가 매매로 전환되는 현상이 보이고 있다. PF대출 연장 사태로 인해 토지 가격 하락이 이뤄지지 않아 공급문제가 해결되지 않고 있다. 

[내 생각]

현재 N자 반등에 대해서 설명하고 있으며, 공급이 부족한 현재 시장의 상황으로 인해 전세가 상승을 불러오면서 N자 반등은 예견된 상황이었다는 것을 저자가 말하고 있다. 사실 이렇게 전세가가 올라오는 신호를 보내는 이 시장의 상황이 투자자인 나에게는 상당히 설레고 좋은 소식이지만, 한편으로는 실수요자들이 이제는 전세가 아닌 진짜 내집마련을 적극적으로 생각해야 하는 시기가 온 것이 아닌가 하는 생각이 들었다. 지금 부모님은 드디어 청약에 당첨되셔서 이제 집을 드디어 한채 가지게 되셨지만, 만약 계속 무주택이었다면 우리 가족 내집마련 해야 할텐데 하면서 걱정을 했을 것 같다. 공급이 없는 것은 나와있는 사실이고, 지금도 전세가 상승이 이뤄지고 있는데 앞으로 눈에 띄게 전세가 상승이이뤄지면 진짜 나도 소액으로 수도권에 투자할 수 있는 기회가 올 수도있지 않을까 설렜다. 계속해서 가격을 트래킹하면서 기회를 엿봐야 할 듯 하다. 

[본 것]

Part 2│ 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

#전국 아파트 매매시장 동향

지역마다 다르다. 최근 서울은 N자 또는 W파고까지 있었으나 지방의 경우 23년 전후로 바닥을 다진 후 23년 9월 이후로 각자 다른 흐름을 보였다. 지역별로 다른 상황. 매매거래 비중이 빠르게 증가하고있고, 단지 이동편균선이 장기 이동 평균선을 뚫는 골든 크로스가 발생했다. 경기도는 하나의 시장으로 판단하기는 어렵고, 각 신도시별 가격흐름을 상이하게 봐야한다. 

#신도시 아파트 매매 시장 동향

수도권 시장은 한강 이남과 이북 지역의 가격이 상이하게 흘러간다. 강남3구를 중심으로 이뤄진 상승흐름은 주변 지역으로 퍼져나가는 현상을 보였으나 이북으로는 마포의 상승이 주변으로 이뤄지지 않았다. 마포는 개별적인 상업적 특징을 가진 독특한 요소를 지니고 있고, 노원구의 경우는 자체적인 특성을 가지고 있어서 상승 흐름이 주변으로 퍼지지 않았으며 강남의 경우 직장으로서 의미가 있기에 주변으로 가격이 퍼져나갔다. 양극화가 더 심해진 상황.

수도권 동남부는 강남의 상승 이후 주변으로 가격 동조화 현상이 이뤄졌다. 수지, 분당, 강남

수도권 마포, 일산 파주 서북부는 마포의 경우 강남과 동조화 현상을 모이지만, 상승세가 일산 파주로 이뤄지지 않았다. 강남 접근성이 떨어지는 지역이다. 

수도권 서남권 양천, 안양, 김포 안양 동안구의 경우 양천구와 동조화 현상을 보이지만, 김포의 경우 현재 공급이 들어오며 주거지 매력이 올라가고 있다. 

수도권 동북부 노원, 남양주, 의정부는 노원구와 남양주가 동조화 현상을 보였으나 의정부는 조금 다른 흐름을 보였다,. 

#서울 구별 아파트 매매시장 동향

강남 서초구는 고가 시장이다. 입지가 좋고 교욱 환경 주거지로서 매력을 모두 갖고 있어 수요가 높다. 강남구는 업무지구로서 매력이 있다면 서초구는 최근 신축들이 많이 들어서면서 주거지로서 매력이 더 강하다. 현재 24년부터 다시 상승을 하고 있다. 

노도성은 중저가 아파트 시장인데 24년 보합을 유지하며 상승을 하진 않고 있다. 일자리 접근성이 어렵지만 주거지 편리함이 매력인 곳이다

강남과 그리고 주변 강남권역 지역은 가격 상승 동조화 현상이 일어났으나 중저가 시장은 함께 동조화 하지 못하고 다른 흐름을 보이고 있다. 상승에 다른 시차가 존재한다. 

#서울시 공급 부족 사태

2010년대 연평균 공급량은 약 3.3만세대다. 12년에 2만 세대로 가장 적었으며 당시 부동산 가격 상승을 불러왔다. 24년 2만세대, 24년 2.6만, 26몀 1.2만세대다. 공급 절벽 영향으로는 주택가격 상승, 전월세 가격 상승, 주거 안정성 악화 등이 있다. 

[내 생각]

전국 아파트는 코로나 이후 유동성증가로 같은 상승의 흐름을 보이며 동조화 현상을 보였지만, 이후부터는 다시 다른 흐름을 보이고 있다. 서울의 경우 N자 파동을 보이며 특히 강남권의 경우 상승했고 인접한 구들도 상승흐름을 보였지만, 떨어진 노도성 등의 지역은 여전히 보합을 보이고 있으며 상승장에서의 흐름도 서북권 지역 중 파주 일산은 퍼지지 못한채 지나갔다. 지방도 역시 각각 다른 흐름을 보인다. 앞으로 수도권에 공급은 절벽인 상황이며 상승할 요건들을 갖춰가고있다. 이렇게 서로 각기 다른 흐름을 보이는 것을 보면서 정말 이젠 자칫 잘못 선택한 단지는 추후 오르지 않을 수도 있곘다는 생각이 들었다. 더 단지별로 선별하여 잘 투자를 해야겠단 생각이 들었다. 또한 같은 서울이어도 노도성의 경우 상승의 시차가 있다는 말도 굉장히 나에게는 희망적으로 들렸다. 서울이 혹여나 전세가가 올라붙어서 일찍 올라버린다고 하더라도 내가 지방에서 돈을 모을 때 까지 노도성 같은 시차가 존재하는 지역은 좀 더 상승을 기다려주지 않을까 생각했다. 투자의 기회를 줄 수도 있는 지역! 그리고 일산 파주의 경우 나는 내가 고양시에서 나고 자라서 사실 거기 사는게 너무 편한데, 투자지역으로서의 매력은 현재 상황에서 낮다는 것을 보며 조금은 씁쓸하기도 했다. 그러나 거기도 결국 사람이 사는 곳이니까 나중에 다른곳들이 다 올랐을 때 나에게 투자 기회를 주는 지역이 될 수 있지 않을까 생각했다. 

앞으로 예전된 공급은 진짜 적다. 무서우리만큼 없다 1.2만세대까지 떨어진다니 거의 아예 없는 수준이다. 올해 말, 그리고 내년까지의 흐름이 어떨지 정말 궁금하다. 사실 지금도 집을 사고싶어하는 사람들이 주변에도 참 많다. 다만 지금 스스로 비싸다고 생각들을 하고 또한 더 떨어질거라고 생각해서 안사고 있는것이지 사고싶어하는 사람은 계속해서 있다. 

나도 이렇게 저자가 한 것 처럼 지역별로의 부동산 흐름들을 좀 공부해봐야겠다는 생각도 들었다. 

[본 것]

Part 3│ 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

#슈퍼사이클 서울아파트 대세상승의 신호탄

단기 이동편균선이 장기 이동평균선을 넘은 골든크로스가 부동산에서 일어났다. 이는 상승의 신호탄이라고도 볼 수 있는 현상. 

08년~13년 초 하락과 상승 반복/ 13~22년 대세상승기/ 22년~24년 하락기 정체기/ 24년2월~ 상승기 진입 이런 흐름을 서울 아파트가 보였다. 강남은 다른곳보다 하락도 상승도 더 빨리 시작했다. 고가 주택이 상승흐름이 더 빠르다. 부동산 시장의 사이클은 긴데, 최근 짧아진 모습을 보였다. 이는 이후에도 사이클이 짧아질 확률이 존재한다는 것. 

#인플레이션_부동산 상승의 기폭제

인플레이션으로 인해 월세가 상승했다. 

급격한 월세 상승으로 인해 투자 매력도가 올라가고 사람들의 매수의사가 더 높아진다. 

또한 인플레이션으로 시공비가 증가하여 매력적이 공급이 더 줄어들게 되고 이로인해 구축 아파트로 몰리는 수요가 높아질 수 있다. 

# 전세가격 폭등_매매로 전화를 이끌다

12년~22년까지 전세 하락한 시기는 1번뿐이다.  전세는 실수요자들이 들어오는 것이라서 하락하는 일이 잘 없는 투자자에게 있어선 하방경직성이 강한 안전한 상품이다. 임대차 2법으로 인해 4년 연장할 수 있어서 임대료 상승이 저지됐다. 물론 시작 초반에는 오히려 임대료를 끌어올렸지만, 현재는 상승흐름의 폭이 잡혔다. 하지만 23년부터 다시 전세가 상승이 이뤄졌는데 그 이유는 인플레이션으로 인한 상승, 입주물량 부족, 빌라포비아 분위기로 인한다. 암대거래보다 매매거래량의 증가도 22년 3분기 최저점을 찍은 이후로 계속 상승하고 있다. 

#임대차 2법 폐지의 부작용

임대차2법의 시작 부작용이 있었는데, 이중가격과 전세가 상승이었다. 신규 전세 가격은 제한없이 올릴 수 있기에 갱신하는 전세가와 가격이 다른 이중가격을 보였고, 시작 초반 전세가를 미리 올리기위한 움직임이 나타나 전세가 상승흐름이나타났다. 

하지만 임대차 2법을 폐지한다고 하면 임대 재계약시 더 높일 확률이 높아서 전세가가 더 올라갈 것이며 이는 매매가격 상승으로 이어질 것이다. 

#PF사태_정책실패와 최악의 공급 부족

22년 레고랜드 사태 이후 PF대출이 연장됐는데, 원래는 부실한 건설사들은 결국 대출이 연장 안되면서 매입했던 토지가 값싼 가격에 시장에 나오게 되고 그것을 다른 회사에서 사들이며 수익성이 날 수 있는 사업이 시행이 되곤 했는데, 현재 연장이 되면서 위태한 기업들은 이자만 내며 연장되는 상황이 되어버렸고 이로인해 값싼 땅도 나오지 않아서 수익성있는 사업 진행의 선순환이 이뤄지지 않게 됐다. 기존 PF대출을 해간 기관들의 상환 가능성이 낮아지면서 금융기관의 부실함도 높아지고 있다. 공급이 현재도 없지만 이로안해 공급이 추가적으로 이뤄지긴 어려운 상황이 되었다. 해결책으로 정부가 서둘러 대량의 토지를 확보해야 한다. 

# 공급부족의 문제점

서울의 공급은 줄어들 예정이지만, 그나마도 있는 공급은 일부 지역에 몰려있다. 24년은 강동구, 25년은 서초구, 동북권/ 26년에는 서초구에 모여있다. 나머지는 공급 부족 지역이다. 특히 서울 서쪽지역. 

#금리의 상황

금리는 현재 점점 내려갈 확률이 높으며 더 이상 기준금리를 인상하는 것은 무리다. 현재도 가계부담이 큰 상황이라 경기악화를 불러올 금리 인상 가능성은 낮다. 

[내 생각]

현재 시장의 상황이 전부 매매가 상승의 신호를 보이고 있다. 

인플레이션과 공급 부족으로 인해 전세가는 상승하고 있고, PF대출 연장으로 인해 신규 사업이 이뤄지기 어려운 상황이 되어 공급이 해결되지 않고 있고, 금리는 점점 내려갈 확률이 높아져서 앞으로 매매가가 점점 상승하겠다는 신호를 여기저기서 많이 보내고 있다. 정말 이러다가 두번째 폭등이 생겨나는건 아닌가 두려웠지만, 그건 모를 일이니 단정하지 않으려 한다. 이렇게 상승의 흐름 신호들을 여기저기서 찾는 저자의 이 생각흐름들을 나도 꼭 BM해야겠다는 생각을 했다. 근거없이 앞으로 공급 없으니 오를거야 라는 단정 말고, 현재 왜 공급이 없고 앞으로도 공급 위기가 왜 온다고 말하는건지 현재 정책이나 경제 상황을 함께 보면서 설명을 해준 덕분이 더 이해가 잘 갔다. 

당장 이 글만 읽어보면 당장이라도 매매가가 튀어오를 것 같은 불안감이 들기도 했다. 일단 내가 할 수 있는 것은 이런 상황에서 전세가와 매매가를 계속해서 트래킹 해야겠다고 생각했다. 

근데 저자는 임대차 2법 폐지에 대해서는 굉장히 부정적인 의견을 가지고 있다. 임대차 2법이 폐지되면 전세가 상승이 더 빨라져서 매매가 상승을 부추길 것이라는 거다. 근데 그것도 사실 틀린말은 아니라는 생각이 들었다. 나도 막상 이런 법이 생겨나고나서 임차인으로 들어가 살 때 더 편안함과 안정감을 느끼긴했다. 임대차2법 까지는 괜찮다고 생각하는데, 최근데 무기한으로 임차인이 연장할 수 있는 법안을 누군가 발의했다는 이야기를 들었을 때는 진짜 그건 너무 선넘는다는 생각이 들었다. 그렇게 무작위로 갱신할 수 있는 권한을 줘버리면 과연 어떤 누가 임대사업을 하려고 할까? 오히려 임대인들이 사라지면 임차물건은 사라지고 결국 그게 더 전세 가격을 올리는 일이 되지 않을까? 그리고 임대차 2법이 있다고 해도 어차피 신규 계약을 할 때는 그만큼 더 올려서 계약이 이뤄지기도 하고, 또 임대차 2법으로 오히려 시장에 전세 물건이 더 빨리 빨리 안나오는 영향도 생겨서 굳이 임대차 2법이 있다고 전세가가 오르는걸 막아준다는 말에는 솔직히 찬성할 수 없다. 

당장 임대차 2법을 없애자는 의견은 아니지만, 그렇다고 임대차 2법이 계속 있다고해서 그걸로 전세가 상승을 막아줄 것이라고는 절대 생각하지 않는다. 이미 이거 말고도 전세가 상승을 부추길 요인들이 공급 부족과 금리 인하 만으로도 충분히다. 

[본 것]

Part 4│ 12개 대장 단지 상세 리포트

#아파트의 일반적인 사항

금리가 올라가면 매매가는 떨어진다는 상관관계를 가지고 있다고 저자는 말하고 있음. 

또한 둘째로는 매매가와 거래량은 동조화 현상을 보인다고 말하고 있음. 

#서울 대장단지 가격분석

고덕아르테온, 경희궁자이 등 각 서울 지역별로 대장단지들의 N,W파고 돌파 현황 및 가능성을 분석하고 있다. 강남지역과 신축위주로 돌파가 일어나고 있고 확률도 높다. 신축이 있으면 먼저 신축의 가격이 올라가고 주변 단지들도 비슷하게 올라붙을 가능성이 높다. 

[내 생각]

처음에 아파트 시장의 일반적인 사항으로 말한 부분에 금리가 올라가면 매매가가 떨어지고, 거래량이 올라가면 매매가도 올라간다고 서술되어있다. 이부분에서 나는 저자의 의견에 반대한다. 

아파트에 일반적인 사항이라고 하기에는 늘 그렇지 않은 상황도 분명 있기 때문이다. 21년도에는 거래량은 줄어들어도 계속해서 가끔씩 이뤄지는 최고가 갱신 거래들이 생겨나면서 매매가는 올라갔다. 그리고 금리의 경우도 금리가 올라가면서 매매가도 함께 올라가는 경우도 분명 있었다. 그렇기에 이 부분은 일반적이라고 볼 수 없다. 매매가 상승에 영향을 미치는 것은 아파트 가격의 상태와 금리 공급 등 여러가지 변수들이 함께 영향을 미치며 형성되는 것 아닐까

서울 대장단지들 가격도 분석하고 있다. 신축이면서 강남과 가까운 지역들은 좀 더 상승의 힘이 있을 것으로 서술되고 있는데, 나도 그럴것이라고 생각한다. 어쨌든 사람들은 누구나 더 위치가 좋고 더 신축인 단지들을 선호하기 마련이고 그런 단지들을 당연히 사고싶어하는 사람이 많으니까 가격이 그만큼 더 올라갈 확률이 높다고 상상해볼 수 있을거라고 생각한다. 그러나 반대로 생각해서 그렇게 다른 지역의 대장단지들이 올라갈 때 유독 안올라가는 지역의 대장단지가 있다면 그건그거대로 투자의 기회가 아닐까 생각된다. 결국 그 지역에 살아야 하는 사람들은 분명 있을텐데 그 지역의 대장단지가 안오를 확률은 낮을 것이라 생각한다. 혼자 안오르고 싼 채로 남아있다면 투자의 기회일수도! 그리고 신축이 오르면 주변 단지들이 결국 가격이 따라 올라붙는다는 말이 있다. 그 말을 빌려서 생각해보면 신축이 오를 때 신축을 사지 못했다고 아쉬워하지 말고 주변에 더 싼 단지는 없나 찾아봐야한다는 것으로 적용해서 생각해볼 수 있다. 이 책을 읽으면서 더 느끼는거지만 좋은 단지들이 역시 먼저 오르고, 그렇지만 주변 단지들도 속도가 느릴 뿐 결국 따라 오른다는 사실. (수도권)

[본 것]

Part 5│ 2024년 부동산 가격 대예측

#서울시 집값 시나리오

부동산 수익률은 가격 대비 임대 수입인데, 금리가 낮아질수록 부동산 가격이 올라가서 부동산 수익률이 낮아진다. 

#임대차2법 폐지 이후 매매가격 상승 시나리오

임대차 2법이 페지가 되면 주인들이 마음대로 전세가를 올리면서 매매가격이 상승할 것이라고 말하고 있다. 

# 가격 예측

보통 가격의 상승 시작흐름이 강남에서 먼저 시작되고 장기적인 누적상승을 보면 강북과 강남 차이가 크지는 않다. 속도의 차이일뿐 강북도 그만큼 오른다는 것. 강남은 금리가 인하했을 때 더 상승할 여력이 있겠지만 지금도 높아서 상승폭이 적을것이라 예측하고있다. 노도성의 경우 인하폭이 커짐에 따라 상승률이 더 높을 것으로 예측하고 있다. 신축과 강남이 먼저 오르는 것은 맞지만, 구축과 노도성 등 강남이외지역도 결국 누적상승률로 보면 오르기 때문에 그런 시장을 이해하고 대응하는 것이 중요하다고 말하고 있다. 

#대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

뉴 리츠 제도를 말하고 있다. 임대료 상승에 제한을 두는 민간 브랜드 아파트를 짓자는 의견이다. 펀드처럼 투자자들의 투자금으로 주택을 매입하여 운용은 자산관리 회사가 하는 형식이다. 그럼 투자자는 배당수익을 얻는 형태이다. 

두번째는 재산세를 인상하자는 의견이다. 공시가격을 기준으로 종부세를 납부하다보니 실효성있는 세수확보가 안된다는 것이다. 자동차와 주택에 부과되는 종부세 비율도 너무 다르다고 저자는 말하고 있다. 

또한 종부세 폐지가 될 경우 그에 따른 지방의 관세는 어떻게 채워야할지도 대책이 필요하며 다주택자에 대한 과제 부담이 더 늘어야 한다는 말을 하고 있다. 

[내 생각]

임대차 2법 폐지에 대해 임대인들이 마음대로 전세가를 올릴 것이라고 말하는 저자의 의견에 위에서도 한번 말을 했지만, 여기서도 한번 더 언급하여 내 생각을 적게 됐다. 

임대차 2법이 폐지가 된다고 해도 임대인들이 진짜 마음대로 전세가를 올릴 수 있을까?에 대한 생각은 사실 완전 동의는 아니다. 전세를 빼면서 느낀거지만 내가 받고싶은 전세가가 있다고 해서 무작위로 내가 전세가를 높이 올려놔도 결국 들어올 임차인이 그 집이 비싸다고 느끼고 안들어오면 결국 나는 전세를 빼지 못하니까 다시 가격을 내리게 된다. 그만큼의 가격을 받아줄 수 있는 지역의 사람들이 그렇게 가격을 올리면 누군가는 받아줄 수요강 있긴하겠지만, 내가 투자하려는 지역은 그렇게 상급지가 아니기 때문에 사실 갑작스럽게 올라가는 엄청난 전세가를 받아줄 사람의 수요층도 상대적으로 얇고 그렇기 때문에 무작위로 전세가를 올리다는 건 저자가 애초에 좀 너무 넘겨짚은 생각이 아닌가도 생각을 해봤다. 

그리고 부동산 수익률을 집값대비 임대 수입으로 잡았는데 부동산 수익률이 어떻게 그렇게만 산정되는지도 의문이다. 부동산 매매가가 올라가면 나중에 매도했을 때 차익도 내 수익률로 들어오는 부분인데 그 걸 안넣은 것 같다. 내가 잘못이해한건가..?  

앞으로 대한민국의 부동산 시장이 흘러가야 할 방향에 대해서도 서술을 하고 있다. 

첫째는 리츠 제도를 도입해서 펀드처럼 자산관리 회사가 운용을 하고 투자자들이 들어와 투자를 하면 배당수익을 얻고 임대료 상승에 제한을 두는 상품을 제안했다. 

근데 이건 그냥 펀드 아닌가..? 사실 이런 펀드는 이미 상품으로 비슷하게 있지 않나? 임대료 상승에 제한을 두고 그저 배당수익을 얻는 이 상품에 과연 일반 투자자들이 기존에 하던 부동산 투자보다 더 매력을 느끼기는 할까? 의문이 들었다. 

그리고 두번째는 재산세 인상과 종부세 대책관련한 이야기인데, 현재 자동차 재산세와 주택에 부과 되는 재산세 기준이 동일하지 않아서 이에 따라 불공평하게 재산세가 부과된다는 말을 하고 있다. 근데 엄연히 따져보면 자동차는 없으면 못사는 것은 아니지만 집은 사람이 살아가면서 꼭 있어야 할 필요한 부분이다. 그런점에서 이미 자동차와 집의 차이가 나타나는데, 이 부분을 전혀 고려하지 않고 자동차와 집에 부과되는 것을 동일하게 하자는 것은 너무 공평성에만 치우친 의견이 아닌가 생각이 들었다. (물론 자동차가 필수로 필요한 지역에 거주하는 사람도 있긴 하지만 말이다. ) 

[본 것]

Part 6│ 주목해야 할 핫플레이스

#요즘 상권의 새로운 소비문화

상업공간의 생애주기가 빠른 트랜드 변화에 따라 더 짧아지고 있다. 이를 활용하여 팝업스토어 공간도 생겨나고 있다. 또한 SNS의 영향도 확대되어 홍보된 상권이 인구 유입을 시키기도 한다. 

플래그십 스토어는 브랜드와 결합하는데, 명품과 함께 고급상권을 이루기도 한다. 

성수동, 가로수길, 홍대, 북촌동 등이 예시로 언급됐다. 

홍대는 현재 문화의 중심지가 되어갔는데, 애니메이션 부문, 미디어, 음악 등으로 사람들을 모았다. 다양한 문화가 섞인 공간이며 홍대의 경쟁력을 새로운 시선으로 살펴볼 필요가 있다. 

부록│ 전세사기는 사회적 재난이다

사회적 약자를 대상으로 반복되고 있어 사회적 재난으로 생각한다. 

선순위 대출이 없는 것 처럼 속이는 경우도 있고, 세입자를 높게 맞추고 동시에 이를 싼 값에 노숙인에게 매도하는 방식의 사기도 있다. 아파트처럼 정보가 공개되지 않은 빌라나 오피스텔을 대상으로 범죄가 많이 이뤄지는데, 이를 해결하는 방안으로 몇가지를 제시한다. 

정보격차를 줄이기 위해 빌라도 정보 시스쳄을 만들어야하고, 한국부동산원에서 깊이 전세사기를 조사할 수 있도록 하는 방법도 있다. 다가구는 현재 하나의 등기로 취급되어 등기부로 선순위 임차인 여부를 알 수가 없다. 그러나 주민센터에서 확정일자를 발급받으면 파악할 수 있다. 빌라 전세를 반전세화 하여 위험도를 줄여가는 방안도 제시한다. 

[내 생각]

현재 주목해야 할 핫플레이스 대표적인 예시로 홍대를 들었다. 성수동도 예시를 들어줬는데, 이는 모두 요새 젊은 사람들이 추구하는 문화공간이다. 지금은 좋은 상권이라고 하면 사실 내 머리에 떠오르는건 그냥 학원가 있고, 유흥가 적고, 카페 있고 도로가 잘 정비되어있고 사람들이 붐비는 그런 느낌을 상상하긴 했는데, 앞으로 선호하는 상권이라고 불리는 곳의 느낌이 홍대나 성수동처럼 기준이 바뀔 수도 있겠다는 생각을 했다. 

점점 아이들도 줄어들고 딩크족, 일인가구도 늘어가는 상황에서 수요많은 상권의 의미는 변화될 수도 있다고 생각한다. 

전세사기에 대해서도 부록을 통해 언급을 해줬는데, 진짜 이것은 속히 대책이 생겨나야 할 듯 하다. 나도 임차인인 입장에서 언제라도 사기를 당할 수 있다는 두려움을 가지고 있다. 전세사기 예방 방안을 아직 구체적으로 생각해본 것은 없지만, 하루빨리 전세사기에 대한 예방 방안이나 구제방안이 나왔으면 좋겠다. 

[느낀점 종합]

각 장마다 요약된 내 생각정리들을 적어뒀지만, 마지막에 한번더 종합으로 내 생각을 적어보고자 한다. 24년도의 부동산 시장에 대한 생각와 25년도 부동산 전망에 대한 이야기를 이렇게 줄줄 책 학원으로 해낼 수 있는 저자가 정말 대단하다는 생각이 들었다. 각 지역의 랜드마크 특징과 선호요소도 알고있고, 가격변화도 알고있다. 이런 점에서 나도 저자처럼 저렇게 거시적인 시장의 흐름을 읽을 수 있는 사람이 되고싶다는 생각을 했다. 

이전에 PF대출 연장 사태 그런 것들이 뉴스에 나와도 잘 깊게 살펴보지 않고 정책이나 기사에 많이 무관심했던 것 같다. 부동산을 하면서 물론 이런 기사들이나 정책이 언제나 가격과 직결되는 것은 아니지만, 시장의 흐름을 크게 바라볼 수 있으려면 이런 정책의 흐름이나 왜 이런 상황이 흘러가고 있는지 이유는 알고있어야 한다고 생각한다. 그런 점에서 책을 통해 많이 배운 것 같다. 

현재 수도권 시장은 앞으로 공급이 정말 많이 줄어들 에정이고, 금리도 인하할 확률이 높으며, 여러 이유로 전세가 상승과 함께 매매가의 상승이 예견되는 상황이다. 앞 날은 아무도 알 수 없는거지만, 현재 상황으로는 그렇다. 전세가는 이미 서서히 올라가고 있는 지역들도 있고 여전히 보합중인 지역도 있다. 지방은 각각 전부 다르고 수도권도 작은 단위로 보면 서로 다른 상황으로 흘러가고 있다. 이런 상황속에서 분명 아직도 많이 가격을 덜 회복한 단지들도 있을 것이고, 전세가가 아주 낮지만, 점점 천천히 올라오고 있는 단지도 있을 수 있다. 그런 단지들을 내가 찾을 수 있도록 늘 시장에 관심을 두고 살펴보고있어야겠다는 생각을 했다. 

또한 선호도가 높은 단지가 먼저 오르는 것은 사실이지만, 그럼에도 선호도가 조금 떨어지는 지역이나 단지들도 속도의 차이가 있을 뿐 전체적인 누적 상승률을 봤을 때는 결국 오르기 때문에 지금 오른 단지들을 사지 못했다고 아쉬워 할 것이 아니라 아직 오르지 않고 나에게 기회를 주는 단지는 어디일지 계속 바라보고 찾아봐야겠다는 생각을 했다. 지방에서 돈을 벌고 있지만, 추후 서울로 넘어왔을 때도 서로 시기가 달라 아직 오르지 않은 단지가 있을 것이기 때문에 너무 조급하게 생각하지 말고 지방에서 열심히 모으자.

 책을 읽고 요약하고 내 생각을 적는 과정을 거치면서 좀 더 부동산 시장에 대해 깊게 생각해볼 수 있어서 좋았다. 

물론 저자의 의견에 동의하지 않는 부분도 있었다. 임대차2법이 페지되면 전세가가 올라붙으며 매매가가 확 올라갈 것이라고 말하고 있는데, 내 생각에는 애초에 그게 폐지가 되는게 아니더라도 충분히 전세가는 올라갈 수 있는 상황이 현재 펼쳐져있으며 임대차 2법이 폐지가 된다고 가정했을 때에도 임대인들이 아무리 전세가를 올린다고 한 들 그 가격에 들어올 임차인이 있어야 뺄 수도 있는거지 무작정 전세가를 올릴 수는 없을 거라고 생각한다. 전세를 못 빼면 계속 공실 상태에서 이자를 내야 하는데 그걸 무기한 기다리기 보다는 보통은 전세가를 낮낮춰 뺄테니 말이다. 

또한 부동산의 기본 전재를 저자는 금리가 올라가면 매매가는 내려가고, 거래량이 올라가면 매매가도 올라간다는 것을 말했는데, 나는 그것도 절대적이지 않다고 생각한다. 실제로 08년부터 09년까지는 금리가 내려갔음에도 매매지수는 내려갔었기 때문에 언제나 들어맞는 공식은 아니라고 생각한다. 지방에서 공급과 매매가의 상관관계는 어느정도 꽤 비슷하게 가는데 수도권에 이런 전재를 묶어두기엔 너무 변수가 많지 않나 생각된다. 

그래도 전반적으로 공급이 부족해지고 앞으로 전세가와 매매가가 오를 확률이 높다는 저자의 의견에는 나도 동의한다. 전체적으로 흥미롭게 읽었으며 앞으로도 종종 이런 부동산 서적을 읽어야겠다고 생각했다. 

[적용할 점]

1. 시장의 흐름을 거시적으로 볼 수 있도록 꾸준히 뉴스 기사나 정책에 대해서도 관심을 많이 가지고 있을 것.
2. 공급이 없는 수도권 시장의 상황과 PF대출 연장으로 인해 추후 공급도 쉽지 않을 것이라는 사실을 인지하고, 전세가가 올라붙는 시점을 알아차릴 수 있게 꾸준히 시세트래킹 할 것.
3. 꾸준히 금리에 관련된 기사도 찾아보고 알아둘 것
4. 오른 단지만 바라보지 말고 아직 오르지 않은 주변 단지도 잘 볼 것
5. 선호도 높은 단지는 기회가 있다면 우선적으로 살 수 있도록 행동할 것. 

[이야기 나누고싶은 점]

앞으로 수도권 시장에 공급이 줄어든 것은 정해진 사실 입니다. 24년 4월 이후 수도권의 매매가가 오르는 것을 보면서 어떤 감정을 느끼셨나요? 당시에 느꼈던 감정과 돌아봤을 때 그 당시 내가 하지 못했던 아쉬운 행동이 있다면 함께 이야기 나눠보고싶습니다.