[2월 돈독모 독서후기 눈빛꿈] 부동산 트렌드2025

part1 2024 부동산 시장 다시보기

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2022년 1년간의 대폭락

23~24.7 까지 가격 상승->하락-> 다시 반등하는 N자 파고 등장.

23년 상반기 - 중반 : 서울 부동산 상승

23 후반~24 1분기까지 하락

24년 2분기 : 시장 흐름 완전히 바뀌며 다시 상승.

서울 내 지역별 단지별로 약간 차이.

23년부터 현재까지 전세값 상승이 현실화

이유? 빌라포비아로 전세이동하며 입주물량까지 부족했다.

전세 수요가 매매 수요로 전환.

PF 대출 문제로 입주 물량 부족으로 연결됨.

국고채 10년물 금리? 이게뭐지?

https://itinfraworld.tistory.com/57

부동산 시장 예측의 바로미터 : 국고채 10년물 금리

아시다시피 부동산 시장의 흐름을 판단하는 요소는 크게 "유동성과 공급"이 있습니다. 바로 이 유동성을 판단하는 기준에 있어 "국고채 10년물 금리"를 주목해야 한다는 사실을 아셨나요? 이번 포스팅에서는 국고채 10년물 금리에 대해 알아보도록 하겠습니다 :D 국고채 10년물 금리는 무엇일까? 국고채 10년물 금리는 한 국가의 장기 채권 투자자들이 해당 국가의 10년 만기 국채를 보유할 경우 예상되는 수익률을 의미합니다. 이 금리는 경제 상황, 인플레이션 기대, 중앙은행의 정책, 그리고 글로벌 금융 시장의 동향과 같은 다양한 요인에 의...

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그니깐...세금부족하면 국가가 자금확보를 위해 국고채를 발행하는데, 만기에 따라 그중 '국고채10년' 이라는 것은 우리나라 채권시장을 대표하는 기준이 되고있다.

그래서 이 국고채 10년 만기 국채를 보유하면서 예상되는 수익률이

바로 국고채 10년물 금리이다.!

part2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

N파고 - 두번째 고점이 첫 번쨰 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석.

주가가 상승-조정-재상승 세 단계로 움직이는 것을 뜻함.

현재상황은 지역마다 다른데 서울은 N파고 형태가 명확.

이미 첫번째 고점 23.9월 돌파해 상승중.

하지만 아직 역사적 전고점 21.3-4분기 고점까지 뚫지 못했다.

시기 문제일뿐 돌파가능성이 매우 높고 서울은 n파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다.

고가 아파트 시장 - 강남구 서초구.

강남구는 주거. 업무지구 혼합.

서초구는 주거 기능이 더 강함.

강남구는 이미 재건축 완료 단지가 많아진 반면

서초구는 최근 신축단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.

중저가 아파트 시장 - 노도성

많은이들에게 주거지로. 서울 다른 지역에 비해 상대적으로 저렴.

최근 가격이 정체되는 이유.

강남하고 멀고, 교통 불편 출퇴근 어렵. 여의도 멀고, 광화문은 괜찮지만.

광화문 만으로 이 지역 부동산 수요를 끌기는 부족.

아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다.

->오..직주근접 역시 중요해!

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째. 고가와 종저가 아파트 상승의 시차가 존재

둘째. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상.

셋째. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성.

->비싼곳은 다같이 오르는 곳이 많은 반면. 입지가 떨어질수록 키맞추기가 안된다는 얘기다. 가격회복을 못하거나 더 하락한다는 얘기. 하지만 서울 아파트는 가치 있는곳이기에 수요가 있다.

비교평가시 이게 정말 최선일까? 이 투자금 여기에 맞나? 같은 곳으로 더 좋은곳 살곳 없을까? 내 포트폴리오에 적합한 단지인가? 선호도가 떨어지는 단지를 산다면, 그것을 알고 사는것이 필요하다. 같은 투자금이면 더 좋은 곳을 사려는 최선의 노력을 다할것...!!!

서울 공급부족 빨간등!!

2024년 한해 서울 아파트 입주 물량 약 2만세대.

이는 2010년 편균 대비 약 40% 감소한 수치.

공급절벽 3가지 효과

1. 서울시 주택가격 상승

2. 전세. 월세 가격 상승 가능성이 크다.

3. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

나는 기회를 잡는 사람이다.!

part3 2025년 부동산 투자 빅이슈TOP6

단기 이동평균선을 통해 서울 슈퍼사이클을 확인.

주식시장 흐름 파악을 위해 가장 널리 사용되는 지표로 '이동편균선'이라는 걔념.

이동평균선은 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선.

ex 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 동파하는 경우를 골든크로스 라고 한다.

강남구는 이미 출발.

노원구는 단기 이동평균선이 장기 이동편균선을 하회하는 데드크로스가 일어남.

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

1. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개우러가량 선행. 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

2010년 하락기 38개월 상승기는 무려 8년 11개월. 상승기가 하락기보다 더 길다.

3. 부동산 사이클이 빨라진다.

인플레이션

전세계 월세 폭등.

임대료 상승이 집값을 끌어올림.

투자수익률=1년치임대료/부동산 가격

치솟는 시공비 --> 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승. 임금 인상, 대출 비용증가 등으로 전체 시공비 상승하는 것은 너무나 당연한 결과.

공급절벽 얼마나 심각한가?

빌라 아파트 모두 급격한 인허가 감소

공급 물량 79%가 특정 지역에 몰려있음.

25년 2만 6천채. 서초구. 동북권 약 2만채가 서초구 포함 동남권 동북권에 집중. 전체 입주물량 84%가 특정지역에 몰려있고,

서남.서북권에는 입주가 없음. ->서울 서쪽 지역구는 ~27년까지도 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할것.

part4 12개 대장 단지 상세리포트

ㅇㅇ23년 상반기 완연한 상승장.

23년 중반 이후 국고채 10년물 금리(시장금리) 상승하면서 주담대 상승하자 주택 수요 끊김.

->대장도 시장분위기가 좋지 않으면 거래가 일시적으로 안될 수 있다..!

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 인사이트

1. 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량. 매매가격이 같이 증가하고 있음.

4. 강남3구의 상승세가 전이될것이다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다. -->강북도 84가 20억을 넘나들고 있다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상됨.

25년 예정된 약 2만6천가구도 2017년의 약 2만9천가구 이후로 최저치다.

서울시 세대수는 꾸준히 늘어난다. 꾸준한 거주수요. 궁급부족하고 수요는 늘어나고 있다.

이는 공급이 수요를 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다.

part5 2025년 부동산 가격 대 예측

ㅇㅇ과거 가격 데이터에서 두가지 중요한 트렌드

1. 가격 상승은 대체로 강남에서 시작

2. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지않다.

->수익은 다를 수 있지만. 수익률은 차이가 크지 않다는 맥락과 비슷한 이야기 같다.

결국 따라서 같이 오른다는 뜻이겠지

part6 핫플레이스

이 쳅터에서는 상권분석과 함께 상가투자하는 사람들을 위한 내용이 수록된것 같다.

요즘 가볼일이 없었는데, 이런곳이 있구나라는것도 알고

빠르게 변하는 요즘 시대 사람들과 문화에 대해 이해할 수 있는 시간이었다.