[에이스3반/독서TF 2조 쟈부쟈] 부동산 트렌드 2025

부동산 트렌드 2025 - 김경민

에이스3반 쟈부쟈

"2025년은 서울 부동산이 '슈퍼사이클'의 파도를 타는 해가 될 것이다."

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

keyword : ‘서울 부동산 슈퍼사이클’

슈퍼사이클이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다.

2023년의 직전 고점은 물론 2021-2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간 문제라 본다.

특히 강남 같은 일부 지역에서의 급격한 가격 상승은 그 기운이 다른 지역으로 확산되며, 전반적인 부동산 가격 상승을 예고하고 있다.

이러한 시장흐름은 공급부족, 금리인하와 관련이 있다.

PF사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고 인플레이션으로 시공비는 계속 상승 중이다.

이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화시키고 있다. 특히 서울은 착공 물량이 역대 최저 수준을 기록해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다.

금리 인하 역시 시간문제로 보이는데, 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다. 금융시장 역시 부동산 시장에 상승 신호를 보내고 있는 것이다.

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

keyword : 누적상승률

2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다.

2013년부터 2020년 까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.

keyword - #PF대출부실 #공급절벽 #전세가상승 #국고채 금리하락

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울& 전국 아파트

keyword - N파고, W파고

역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다.

즉 서울은 n파고를 넘어서 w파고의 가능성까지 존재한다.

현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023 년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

서울 아파트 시장에 문제의 N파고가 등장하고 W파고의 가능성이 나타난 것은 2023년 이후 가격 패턴에서 드러난다. 금리가 상승하면서 일어난 2022년 의 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다.

그러나 2023년 이후의 흐름은 예상하지 못한 방향으로 흘렀다. 대폭락 이후, 2023년 1월부터 서울시 아파트 가격은 반등을 시작했고, 2023년 9월까지 상당히 상승했다. 그러나 2023년 10월부터 2024년 1분기까지 하락했고, 2024년 2분기 현재 재상승 중이다.

#공급절벽

이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상

1. 서울시 주택 가격이 상승한다

2. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

3. 주거 안정성이 약화될 수 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

keyword - 사이클

강남구는 서울 전역보다 1-2개월 더 늦은 22년 4월부터 13개월간 하락세가 이어졌다.

급격한 가격 하락 이후, 서울시 전체보다 2주가량 빠른 2023년 5월부터 다시 상승장에 돌입했으며, 2023년 11월까지 약 7개월간의 상승세를 보였다.

이때 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 골든크로스가 일어났다.

이후 강남구는 2023년 12월 초부터 2024년 3월 초까지 3개월간의 일시적 하락을 겪은 후, 서울시 전체보다 1개월 가량 빠른 2024년 3월 초부터 다시 상승을 이어갔다.

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

1. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월 가량 선행하는 데 비해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

따라서 싸이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상황이 있었다는 점을 감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락, 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

3. 부동산 사이클이 짧아진다.

2010년대의 하락기는 38개월간 이어졌으나, 2022-20231년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다.

이 사시실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다.

하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

keyword - #시공비

2010년 이후, 시공비 시계열 분석에서 나타나는 큰 특징은 두 가지다.

첫째, 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 이론상 경기가 둔화되면 원자재 수요가 줄어들어 원자잿값 이 하락할 수 있고 종국에는 시공비도 하락할 수 있다. 하지만 2010년 이후, 그런 일은 발생하지 않았고 시공비는 지속적으로 꾸준히 상승해왔다.

둘째, 2020년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다.

신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. 그렇다면 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신 축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘재, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 들어설 수 있다.

내 생각

부동산트렌드 2025년은 '흥미로운' 책이었다.

특히 저자가 이야기하는' '사이클의 길이'라는 개념이 외부요인에 의해 길어질 수도, 짧아질 수도 있고

이를 대세추세선을 보면서 다음 사이클은 짧을 것이다, 길 것이다 라고 예측하는 개념이 신선했다.

이 책을 읽으면서 저자가 이야기한 PF대출연장으로 인한 부실화, 공급절벽, 금리인하로 인한 주택담보대출 수요, 전세사기로 인한 빌라전세 기피현상이 서울 아파트에 대세상승을 불러일으킬 수 있다는 점에 동의한다.

또한 서울 전세가는 지금 충분히 싸고, 공급이 없고 시공비와 인건비상승으로 인한 면들이 서울아파트 대세상승을 계속해서 촉진시킬 거라고 생각한다.

실제로 서울의 강남3구부터 시작해 사람들이 선호하는 단지는 전고점 이상 상승하기 시작했다.

반면 그 선호도 나래비의 중하단에 위한 단지들은 오르기 전에 멈춰있기도 하다.

그래서 서울의 모든 아파트가 n자 형태로, 내가 기회를 놓쳐버릴 만큼 다 상승해 날아갈 거라는 생각 보다는

내가 지금 하고 있는 투자의 본질, '사람들의 선호도' 순서대로 오를 수 있다는 점에 집중하고

그 다음, 그 다음에 흐름올 수 있는 단지의 선호도 순서를 알아두는 게 중요하다고 생각된다.

또한 N파고의 전고점을 넘어설 정도의 파워를 주는 사이클이 어느 기간에 걸쳐 오는지도 중요하다.

저자의 주장대로 금번 하락 사이클이 짧았기에, 다음 상승 사이클 길이 역시 짧아진다면

좋은 곳은 더 많이 오르고 덜 좋은 곳은 덜 오르는 / 누적상승률에 대한 변화가 일어날 수도 있지 않을까?

(결과를 보면 강남은 더 많이 오르고, 후순위 지역은 덜 오른다)

다만 키맞추기의 개념에서 보았을 때 사람들이 좋아하는 곳이 먼저 많이 오르는 곳은 맞지만,

'상대적으로' 다음 선호하는 곳이 저렴하다고 느껴지면 그쪽으로 수요가 갈 수 있다.

그러면 아무리 상승기의 사이클이 짧더라도 먼저 오른 곳이 오르기도 하곘으나,

다음 선호도의 단지들이 따라 상승할 가능성도 높다.

그래서 사람들의 선호 순서를 알아두는 게 중요하다.

시장을 크게 바라보는 것 정말 중요하다. 그 면에서 이 책이 도움이 되었고

다만 아파트 투자자로서는 개별 단지, 나무의 관점에서 함께 부동산 투자를 바라보는 것이 중요하다고 생각되었다.

이 책을 읽고 서울에 대세상승이 일어날 거기 때문에 조급하게 아무 단지나 사면 큰일난다는 이야기이다.

그러다가 짧은 상승 사이클이 강남3구에만 상승바람을 불어오면 버틸 수 있을까?

또한 금리 인하율에 따른 지역의 가격 상승과 하락 예측면,

정부의 개입으로 인한 상승국면 등에는 동의하기 어렵다.

금리에 따른 상승과 하락비율을 보편화시키긴 어렵고 + 나라의 정세는 누구도 예측할 수 없는 부분이기 때문이다.