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Part 1 2024년 부동산 시장 다시보기(2024.7.기준) -서울 부동산 시장이 n자로 반등했다.
-서울 아파트 골든 크로스가 발생했다.
Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1. 전국 아파트 매매시장 동향
-서울아파트는 n파고가 등장하였고 w파고 등장의 가능성도 있다.
-n파고:역사적 전고점(21.3~4분기 고점)>대폭락(22.)>가격반등(23.1~3분기)>첫 고점(23.9.)>하락(23.4분기~24.1분기)>재상승(24.2분기~) -전국 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수다.
[2010년~2012년]
서울시: 이 기간에 서울시 아파트 가격은 하락세. 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장 침체
전국광역시: 글로벌 금융위기에도 불구하고 인천 제외한 대부분의 광역시는 가격 상승. 지방의 경제상황이 서울과 달랐기 때문
[2013년~2015년]
서울시: 2013년 이후 상승을 시작했으나 아파트 가격은 큰 변동없이 안정적인 흐름 유지
전국광역시: 대구는 이 시기에 가격 상승하는 등 일부 광역시에서 서울과 다른 움직임 나타남
[2015년~2019년]
서울시: 2015년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세. 주거 수요 증가와 함께 정부의 부동산 정책 변화 등이 영향
전국광역시: 서울의 상승기 동안 부산 울산 등은 가격이 하락하거나 정체됨. 울산을 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 경제와 연관 깊음
[2020년~2021년]
서울시와 전국광역시: 코로나19 팬데믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시의 아파트 가격이 동반 상승. 이는 기준금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인
[2021년 4분기~2022년]
서울시와 전국광역시: 2021년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섬. 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인.
[2023년~2024년 상반기]
서울시: n파고등장하여 상승흐름 완연
지방광역시: 전국에 걸쳐 2023년 전후로 바닥을 다진 후 2023년 9월까지 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보임. 그 이후의 흐름 역시 지역별로 다름.
2. 신도시 아파트 매매시장 동향
-각 권역에는 대장구가 존재, 대장구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 줌
-가격 확산이 어떻게 일어나는지? 상승세가 퍼져나가는 지역인지? 그렇지 않은 지역인지?
-수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구 강남 이남 지역에서 동조화 현상 나타남. 하나의 연계된 부동산 시장, 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관 강남, 분당은 시기의 문제이고 상승이 시작되면 누적 상승률은 비슷해지나, 수지구는 입지독점성이 약해 누적상승률은 강남분당에 비해 현저히 낮음.
-수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구서구, 파주시 마포는 강남과 비슷한 가격변동패턴, 동조화 현상 이루나, 이 상승세가 일산파주까지 확산되지 않음. 일산과 파주는 마포구에 비해 직장과의 근접성이 떨어짐. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어들고 일산파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있음
-수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌), 김포시 양천과 동안구는 동조화, 김포는 향후 추이 지켜봐야 함 양천구의 상승세가 동안구, 김포로 퍼져가는 데는 시간 걸렸으며, 각 지역의 상승세가 나타나는 시점의 강도가 서로 달랐음. 김포시는 인근 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구 같은 성장을 따라갈지는 미지수
-수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상, 의정부는 2개의 분기의 시차를 두고 매매가격 변함.
3. 서울시 구별 아파트 매매시장 동향
-강남서초: 고가아파트 시장, 높은 수요와 안정성/우수한 교육환경/뛰어난 인프라와 편의시설, 대중교통/고급아파트단지 고급화 -강남구: 주거지+업무지구 혼합, 서초구: 주거지의 기능 더 강함
-노도성: 중저가 아파트 시장, 현재 하락을 멈추고 보합, 주택가격 상대적으로 저렴+가격대비 편의시설과 교통 접근성 양호하여 가성비 높음 현재 정체 왜? 강남과 여의도 멀고 광화문 접근성만 좋음, 재건축재개발 잠재력은 있으나 공사 순탄하지 않음 그럼에도 우수한 교육 환경과 생활편의시설 갖추고 있어 꾸준한 임대수요가 있으며, 소액투자자들에게 매력적인 곳임
-시사점: 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재함, 고가아파트 시장에서는 권역동조화 현상이 일어남(강남-분당), 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타남(가격 움직임 다양함)
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
-2010년 대비 2024년은 평균대비 40%감소(2012년수준), 2025년은 22%감소, 2026년은 64% 감소>서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상 발생할 수 있음
-공급절벽의 3가지 파급효과: 서울시 주택가격 상승, 전월세 가격 상승할 가능성, 주거 안정성 약화될 수 있음
Part3 2025년 부동산 투자 이슈 top6
- 슈퍼사이클_서울아파트 대세상승의 신호탄 2008년 9월~2009년 12월: 혼돈기 2010년 1월~2013년 2월: 대세하락기 2013년 3월~2022년 1월: 최장기간 대세상승기 2022년 2월~2024년 3월: 대세하락가~정체기 2024년 4월~현재: 상승기 진입
- 인플레이션_부동산 상승의 기폭제 인플레이션으로 인한 전세계의 월세폭등, 상승하는 시공비는 1) 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 하고, 2) 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있음
- 전세가격폭등_매매로의 전환을 이끌다 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했음 전세가 상승기: 2011년~2022년 2분기 하락기: 2022년 2분기~2023년 1분기 상승기: 2023년 2분기~현재 -전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품이라는 인식 -갭투자를 안정적인 투자방식이라고 생각함: 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 됨. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것. 즉, 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조
- Pf 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
- 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가? : 전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있고, 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려있음을 의미함. 즉, 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것임.
- 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
Part4 대장단지 상세리포트
- 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인 -n파고 달성 여부 확인 -금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보여줌 -매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보임: 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어짐
- 서울대장단지 가격분석 종로 경희궁자이 / 강동구 고덕그라테온 / 송파구 헬리오시티 / 강서구 마곡엠벨리 / 송파구 엘리트 / 성동구 왕십리뉴타운 / 중구 남산타운 / 마포구 마래푸 / 서대문구 dmc파크뷰자이 / 관악구 관악드림타운 / 서초구 반포자이 / 강남구 도곡렉슬
Part5 2025년 부동산 가격 대 예측
- 서울집값 시나리오
- 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향
Part6 주목해야할 핫플레이스
- 요즘 상권의 새로운 소비 문화
- 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
- 느낀점
- 이 책에 비춰서 봤을 때 내가 잘한 점
추후 공급부족으로 인해 매매가와 전세가가 상승할 서울 가치있는 단지에 1호기를 투자했다. 도심과 여의도로의 접근성이 우수하고, 강남1시간이내도 접근 가능한 곳이다. 지역에서 선호하는 생활권이며, 학군보다는 교통 요소가 더 선호되는 곳이다. 현재 전세가율이 높아 비교지역에서 내 투자금으로 가능한 단지였다. - 이 책에 비춰서 봤을 때 내가 못한 점, 더 잘하고 싶은 점
급지,권역별로 앞마당이 부족하다는 생각과 이 책에서처럼 급지에 대한 설명을 내 언어로 풀어낼 수 있을까 하는 의문이 들었음. 강의를 들을 때 받아적는 것도 중요하지만, 직/교/학/환 측면에서 지역에 대해 생각해보고 간단하게나마 내 언어로 정리해보기 - 논의하고 싶은 내용: 페이지, 나의 생각, 질문 세트로 적기
납득이나 이해가 안 가는 것(읽으면서 부대끼는 것)
p.127 pf사태에 대한 내용이 전반적으로 이해가 되진 않았음.
- 다른 사람의 생각이 궁금한 것
