[서울스카이] 경험여정을 함께하며 서울1호기 매수하였습니다.

안녕하세요. 서울스카이입니다.

정말 감사하게도 2024년 마지막달에 확언을 이루게 되었습니다.

”2024년 투자금 0.0억으로 서울4급지에 1호기를 매수했다.”

1호기는 최고가 아닌 최선의 선택이라는 말을 몸소 체험하였고, 동료와 환경 안에 있었음에 할 수 있었습니다.

앞으로 인테리어, 전세세팅 등 과정으로 나아가기 위해 지금은 1호기 계약 복기글을 써서 쉼표를 찍어보고자 합니다.

(복기글은 몇 달전에 썼으나 전세와 인테리어에 치이느라 차마 부족한 글을 업로드하지 못하다가 이제서야 합니다~)

2024.6. 강사와의 만남

월부생활 1년이 다 되어가는 시기에 운이 좋게 열반스쿨 기초반 강사와의 만남에 선발되었습니다.

그 때까지만해도 저는 소액투자를 염두해두고 있었기에 ‘다음달 앞마당 어디 만들어야하는지’ 여쭤볼 가벼운 마음으로 질문을 드렸습니다.

스카이: 아직 경험이 부족하여 먼저 소액으로 1호기 투자를 하며 경험을 쌓고 싶어요.

튜터님: 경험을 위한 투자는 없어요. 투자를 하면 자연스럽게 경험이 쌓여요. 그리고 지금 갖고 있는 종잣돈을 모두 쓰세요.

2023년 강사와의 만남 때와 답변이 달라 매우 당황했었습니다. 그 때는 더 적은 종잣돈이었지만, 1억 이상이었음에도 지방 광역시 소액투자의 방향을 알려주셨었습니다.

혼란스러운 저는 다시 여쭤봤습니다.

튜터님: 지금은 1년 전 시장으로 달라요.

그 땐 그 돈으로 살 수 있는게 없었다면 지금은 전세가가 올라 달라진 시장이에요.

시장이 바뀐 것은 알고 있었으나, 시장의 변화가 제 투자 방향에도 영향을 미침을 안일하게도 이 때 깨달았습니다.

(그래서 월부선배님들께서 투자코칭을 주기적으로 받으시는 거였습니당.)

스카이: 튜터님 그런데 제가 강의에서 배우기로는 종잣돈을 모두 쓰면 1년에 한 채를 살 수 없어요. 그래도 되나요?

튜터님: 스카이님 나만의 투자플랜을 짜야해요. 종잣돈을 모두 쓰고 또 모아 소액투자를 하면 되죠~

그동안 지방 광역시, 중소도시 임장지를 만들던 저였기에

튜터님의 말씀을 듣고 돌아가는 지하철에서 내내 가슴이 두근거리고 머리가 멍 했던 것 같습니다.

BM

-시장은 계속 변화하므로, 꾸준한 강의수강과 1년에 한 번의 투자코칭이 필요함.

-나만의 투자 플랜을 짜야함. 예: 4급지 팔고 1급지 갈아타면 된다.

2024.7. 투자코칭

투자코칭은 아너스 혜택으로 7월에 예약이 되어있었습니다.

6월에 모든 종잣돈을 써도 된다는 말을 들은 저는 두근두근하며 서울에서 시세를 따며 보물찾기(ㅠㅠ)를 하고 있었습니다. 보물찾기를 하며 더 상급지, 상급지로 눈을 높여가며 희망회로를 돌리며 투자코칭 질문지를 제출했습니다.

이 때 제 생각은 모두 “대출”에 꽂혀있었습니다.

강의에서 항상 ‘영끌하면 안된다.’, ‘투자 기준에 맞아야 한다’ 등 다 알고있다고 생각했었는데 투자가능 매매가가 높아지고 지방에서 서울/수도권으로 기준이 바뀌니 계속 욕심이 났습니다.

그 때 전 ‘대출 땡기면 되지~’를 입에 달고 살았던 것 같습니다(ㅠㅠ부끄럽습니다)

투자코칭 당일 튜터님을 만나뵙고 역시 안 되는건 안 되는거였다는걸 수긍했습니다.

(사실 코칭하고 수긍하는데도 2-3일이 걸렸던 것 같습니다ㅠㅠ)

코칭을 통해 지금 주말부부+친정육아 중인 제 상황에 맞는 투자 방향을 확인했고,

앞으로 가야할 앞마당에 대해서도 인사이트를 얻었습니다.

BM

-분리된 질문을 준비해가야 후회가 없음.

-대출은 미래의 자금을 당겨 쓰는 것. 투자는 현 시점에서 내가 할 수 있는 것을 하는 것이지 전세가가 오를 것을 예측하는 것이 아님.

-주거 상황은 이대로 유지하는 것이 좋음. 육아로 인해 어느 정도의 여윳돈은 있어야 함.

-투자를 검토하기 전 소비통제가 우선되어야 함. (보험정리하기)

이후 저는 투자코칭에서 알게된 방향대로 7~9월동안 앞마당을 늘렸습니다.

2024.10. 경험여정 TF 7기 활동, 서울 4급지 앞마당 만들기

계속되는 실전반과 지투실전반 광탈에 멘탈이 부서지는 10월달

큰 기대없이 지원했었던 TF에 감사하게도 합격하게 되었습니다.

첫 오티 날 자리에 앉아있으면서도 다른 세계에 온 것 같고 너무 떨리던 그 기분은 아직도 잊혀지지 않습니다.

경험여정 TF 활동을 하며 기초반 조장님들을 서포트하는 역할과 배정된 앞마당을 늘리는 투자자로서의 역할을 모두 했어야 했고, 처음해보는 기버의 역할이기에 10월달은 많이 힘들었던 것 같습니다.

그러던 중 지난달 앞마당에서 뽑아 놓은 1등이 계속 싸다는 생각이 들었고,

반장님과 분임을 하던 중 궁금함을 참지 못하고 여쭤봤습니다.

(여쭤보게끔 응원해주신 딩동댕2님 감사합니다.)

반장님: 싼 물건이네요. 잘 찾으신 것 같은데요? 튜터님께도 여쭤보세요.

이 때까지 실전반 지투반 경험이 없던 저는 사실 뭘 어떻게 해야하는지 몰랐던 것 같습니다. 남은 분임 내내 ‘싼 물건이라는데, 잘 찾았다는데, 사면되는건가?’ 라는 생각을 하느라 분임에도 집중이 안 되었던 것 같습니다.

그리고 저는 반장님의 말씀을 듣고도 그냥 가만히 있게 됩니다…(왜그랬을까요..)

분임 이후 분임 결과를 정리하고 경험여정 TF와 사전임보를 쓰는데 정신이 없었습니다.

그러던 중 반장님께 전화가 왔고, 왜 튜터님께 여쭤보지 않았는지 물어보셔서 살짝 당황했던 것 같습니다.

(그 때는 그 무게를 몰랐습니다 반장님.. 하지만 그 이후에도 계속 여전히 모릅니다..엉엉..)

당황한 저는 해당 물건에 대해 1등뽑기한 임보를 다시 검토하고 등기부등본도 떼보고 부동산에 전화하여 물건이 아직 나가지 않음을 확인한 뒤 튜터님께 여쭤보게 됩니다.

다음날은 단임이 있던 날이었습니다. 단임을 하던 중 튜터님께서 전화를 해주셨습니다.

튜터님: 스카이님~ 저라면 단임이 끝나고라도 물건을 보고 주변 다른 단지도 넓게보며 워크인하면서 매물을 털어볼 것 같아요.

튜터님께서는 해당 물건을 매수하게 된다면 고려할 점도 함께 알려주셨습니다.

해당 지역은 공급이 예정되어 있는 곳이었기에 리스크 헷지를 위해서는 3가지 조건을 충족해야 했습니다.

1) 현세입자에게 중도금을 줘서라도 공실로 만들어 전세빼기 쉽게 만들 것 and 2) 잔금을 길게 잡아 전세 맞출 것(전세대기자 있는지 확인) and 3) (대출규제로) 매도인과 전세 계약 후 전세 승계

그런데 이 말을 듣고도 저는… 매물을 보러 가지 않았습니다…(지금 생각해보면 왜이리 답답했을까요 ㅠㅠ)

조건이 까다롭다는 이유로(지금 생각해보면 까다롭진 않았는데 말이죵),

단임이 빡쎘다는 이유로, 나는 오늘 단임을 하러 나왔다는 합리화를 하며,

지금까지 안 나간 매물을 오늘 보러 간다고 나가겠어?라는 마음으로 매물을 보러가지 않았습니다.

그리고 또 며칠이 흘러 그제서야 저는 매물을 보러 갈 마음을 먹습니다.

해당 단지와 주변 단지의 매물예약을 하고 매물을 보며 1등매물이 싸다는걸 체감했습니다. 그런데도 저는 적극적으로 협상에 들어가지 않았습니다. 해당 매물만 보고왔고 주변 매물을 보지 않았기에 확신이 서지 않았습니다.

또 4급지 앞마당이 2개고, 비교평가가 되지 않았습니다. (돌이켜보니 1호기를 하고는 싶었나 하는 생각이 드는 부분이네요..) 또 그 때는 매물임장에 대한 벽이 너무 높아 매임을 하는 것 자체로도 힘들어했던 것 같습니다.

가까스로 정리를 하고 1등물건에 대해 상황을 파악하며 전화로 매물을 털고 있던 도중

“*동 *호 나갔어요.”라는 물건지 사장님의 문자를 받았습니다.

문자를 받을 당시 딸과 함께 에버랜드를 돌아다니고 있었는데, 그제서야 또 후회가 밀려왔습니다.

날아가니 또 그 물건이 아쉬워졌습니다.

그러나 아쉬워하고 그뿐이었던 것 같습니다. 전 아쉬워하며 그냥 임보를 쓰고 있었습니다. 강의를 듣고 있었습니다.

그런 저를 보며 튜터님께서는 (튜터님 그저 빛..)

튜터님: 스카이님 투자하고 싶다면 현장으로 가야해요. 물건 한 번 날려봤잖아요. 앞으로 투자생활에서 물건은 수십번도 날릴거에요. 그럴 때마다 더 현장으로 가야해요. 성장은 꽃길이 아니라 진흙길이에요. 투자범위를 다 보지 못하니 확신이 안서고 그러면 물건을 날리는거에요.

튜터님의 말씀을 듣고 그 주 저는 그제서야 주변 매물을 털고 워크인을 하러 갑니다…

워크인을 하며 알게된 사실은 그 물건은 결국 다른 부동산과 사이가 좋지 않으셨던 물건지 사장님께서 파셨고,

매수자는 며칠 전 0천만원을 깎아 계약서를 쓴 동갑내기 투자자였습니다.

BM

-앞마당 전임은 미리미리하며 일잘러OR친절한 사장님을 파악해놓기

-많이 내놓은 물건은 이미 투자자들이 많이 보고간 급한 물건. 모든 부동산에 전화해서 상황을 물어보면 오히려 다른 투자자들의 매수심리를 부추길 수 있음. 상황 알고 1등으로 뽑혔다면 바로 일잘러OR물건지 사장님과 협상 들어가기.

-부동산 사장님들의 관계에 끼어들어갈 필요 없음.

2024.11. 매물을 찾는 시기(좁은 시야)

그렇게 시간이 지나 11월이 되었고 한 달이 지난 경험여정TF는 지난달과는 다른 추가적인 미션이 생기며 여전히 쉽지않았고, 임보는 많이 부족했습니다. 저는 또 새로운 임장지로 떠났습니다.

같은 조였던 딩동댕2님의 어마무시한 기버마인드로 11월달에는 사임을 일주일만에 제출하고, 첫 주에 분단임을 마치고 둘째주부터 매물을 보게됩니다.

사실 이런 스케줄은 기초반만 전전하던 제게 상상하지도 못했던 스케줄이었고, 딩동댕님께 계속 이게 가능한 스케줄이냐며 질문만 했었습니다.(죄송했어요..)

딩동댕2: 스카이님 가능한지를 묻는것보단 어떻게 가능하게 하는지를 생각하고 행동해보세요. 스케줄이 정해졌으면 그 스케줄을 맞추기위한 방법을 생각해보세요. 분명 방법은 있어요.

둘째주 매임이라는 스케줄이 정해진 상황에서 저는 첫주 주말 분임이후 평일에 연차를 내고, 저녁에 야근 핑계를 대며 시간을 쪼개 단임을 마쳤습니다. 친정부모님께는 죄송했지만 며칠 늦게 들어갔고, 아빠없이 엄마만 내내 기다리던 딸에게는 미안했지만 이게 길어지면 더 미안해지겠다는 생각을 했던 것 같습니다.

둘째주 단임을하며 둘째주 매물예약을 타이트하게 잡고, 임보를 쓰고, 강의를 듣고, 방장+조장을 하였습니다.

무엇하나 제대로 되는 것이 없는 것 같았는데 앞으로는 나아가고는 있었습니다.

둘째주 주말 임장지 선호생활권 매물임장을 꼼꼼히 하고, 넋이 나가있었습니다.

딩동댕2: 스카이님 아까 본 그 단지들 어땠나요? 지금 시간 남았는데 매물 털어보세요.

매임 자체를 마쳤다는 생각으로 집에 가고 싶었던 저는 댕님의 말에 머뭇거렸습니다.

보다못한 댕님께서는 워크인을 몇 개라도 하고 가야한다고 말씀해주셨고, 제가 계속 머뭇거리니 같이 해주셨습니다.

댕동댕2: 사장님. 예약하진 않았는데 잠시 들어가도 될까요? **단지 *억까지 봤는데요. 더 저렴한거 있으세요?

어떤 사장님은 친절하게 설명해주시는가하면, 어떤 사장님은 시큰둥 하셨습니다. 더 싼 매물이 있는지 확인하고, 아까 본 매물의 상황을 다시 확인하고, 전화번호를 남기고 나갔습니다.

워크인이 끝나고 같이 오늘의 1등을 뽑고 헤어졌습니다.

이후 11월은 매임을, 또 1등을 뽑고, 발표를 했습니다.

이상하죠? 네.. 또 매물검토를 적극적으로 하지 않았습니다.

매물을 먼저 봤고, 싸다고 느꼈음에도, 매물검토 없이 임보를 썼습니다..

그리고 같은 급지 앞마당이 쌓이니 전수조사와 비교평가에서 갈피를 못잡았습니다. 부끄럽지만 이전 앞마당 결론에서는 앞마당별 비교평가까지 가지 못했었습니다.

부족한 실력으로 결론을 냈고, 선호도 파악이 안되어있고, 논리가 없다는 피드백을 받았습니다.

하나의 앞마당을 만들 때 선명하지 않으면 그 다음 앞마당과의 비교평가에서도 선명하지 않음을 깨달았습니다.

앞마당별로 매물을 다시 보며 선호도를 파악하고 다시 1등을 뽑아보라는 피드백을 받았고, 또 저는 퍼지게 됩니다.. (또..) 돌이켜보면 그 때는 모든 것이 버거웠던 것 같습니다. 하나하나 벽이 아닌 점이 없었습니다. 

전임의 벽과 매임의 벽을 깨고 있는 중이었고, 1등뽑기는 여전히 어려웠습니다. 

경험여정은 가열차게 돌아가고 있었고 톡방 메세지는 계속 싸여만 갔습니다.

뭐 하나 쉬운게 없었는데 더 어려운 것들을 해야했습니다.

BM

-앞마당을 만들 때 처음부터 선명하게 만들지 않으면 다시 가야한다.

-매임 시 싸다는 생각이 들면 당일 주변 워크인하며 바로 확인한다. 윗집 아랫집 누수체크도 가능하면 꼭 하고 가계약 전엔 꼭 체크하기

2024.12. 1호기에 진심으로 매달리는 시기

그렇게 뭉게고 있는 12월 어느날, 튜터님께서 전화를 주셨습니다.

튜터님: 스카이님 매물은 많이 보셨어요? 첫주까지 매물 가져오기로 했는데 어떻게 되었나요?

스카이: 매물을 봐도 사실 잘 모르겠어요. 앞마당별 비교평가와 1등뽑기가 계속 안되어서 거기 매달려있었어요.

튜터님: 잘 모르겠다면 더 현장으로 나가야해요. 선호도 파악은 현장에서 해야해요. 그리고 기한은 지켜야해요.

이 때 저는 효율성을 찾고 있었는데, 결국 답은 느리더라도 정석대로 하는 것이었습니다.

1등뽑기를 쉽고 빠르게 하려 했더니 논리가 없고 확신이 없었습니다.

느리더라도 전수조사했고, 앞마당별 투자금대비 후보군을 뽑았고 비교평가(정량+정성/임장)를 하였습니다.

그리고 그 주말 긴긴 TOP3를 뽑고, 그 다음주에 반장님께 피드백을 들었습니다.

(저를 일으켜 세워주신 반장님 감사합니다)

반장님: 지금 잘 하고 있어요. 기죽지 마요. 스카이님은 지금 경험이 너무 부족해요. 실전반 지투반을 경험하지 못한 스카이님에게는 지금이 많이 버거울거에요. 뽑은 단지들 매물임장 해보시고, ~까지 튜터님께 제출해보세요.

그 때부터 2주동안 평일 주말 할 것 없이 후보임장지 2곳의 매물을 더 털었고, 이미 털었던 2곳 임장지의 매물들 전임을 한 번 더 털었습니다.

급매가 뜨면 그 날 달려갔습니다. 운전이 서툴러 직장 근처 인근 공영주차장에 차를 대고 지하철을 타고 달려갔다 다시 돌아와 차를 타고 귀가했습니다.

12월은 감기약을 매주 먹으며 버텼던 것 같습니다.

‘이거까지 보고 없음 난 이 단지 깔끔하게 포기한다’는 마음으로 갔습니다.

매물을 볼 때는 내가 줄 수 있는 것과 원하는 것, 매도인과 부동산사장님이 줄 수 있는 것과 원하는 것을 생각해보며 결론을 내렸습니다. (김딴딴님 감사합니다 오티때 만나 이렇게 또 도움을 받았습니다!)

https://weolbu.com/community/1966405 
 

그렇게 검토한 매물들에 대한 피드백은 해당 단지보다 더 앞단 선호생활권의 단지들에는 정말 1호기가 없는지 더 검토해보라는 피드백이었습니다.

피드백을 받고 바로 행동으로 옮겼습니다.(이 때부터 뭉개지 않았던 것 같습니다.)

더 선호하는 단지들을 털며 해당 단지는 전세매물이 많고 수리상태가 애매해 투자금이 더 많이 든다는 결론을 내렸습니다.

그리고 결정적으로 보고온 매물들 중 조정가를 제시하는 매물이 생겼습니다. 목표 매수가보다 500을 더 깎아 제시하시는 사장님의 말을 듣고 , 비교매물과 함께 매물코칭을 신청하였습니다.

BM

-투자 단지의 모든 물건 상황을 알고 있어야 한다. (엑셀 정리)

-투자 단지의 모든 사장님들과 안면을 터야한다. (프로 명함수집러)

-'굳이?라는 생각이 드는 일'을 했을 때 비로소 확신이 생긴다.

2024.12.20. 매물코칭 및 가계약금 송금

매물코칭튜터님: 스카이님 해당 물건을 왜 투자하고 싶으세요? 그리고 이 물건을 투자했을 때 스카이님의 다음 투자는 어떨까요?

지금까지의 여정을 통해 해당 물건의 선호도와 적정 가격, 적정 전세가를 알고 있던 저는 11월과는 다르게 제 논리를 담아 튜터님께 말씀드렸습니다.

매물코칭튜터님: 맞아요. 해당 단지는 그런 선호도를 갖고 있고, 이정도 가격이면 싼 구간이 맞아요. 그런데 수리 상태가 걸려요. 매물의 상황을 보니 스카이님이 우위에 있는 상황이고, 수리비와 추후 투자를 이어나가는 종잣돈을 고려할 때 1000만원을 더 깎아서 매수하면 좋겠어요. 적어도 0.0억은 되어야 해요.

코칭 이후 저는 1500만원을 더 네고했고, 결과적으로는 500만원을 더 깎았습니다. 남은 500만원도 깎고 싶었으나 매도인은 거절했습니다. 급매가에서 2000만원을 조정한 가격으로 가계약금을 넣었습니다.

가계약금을 넣은 날은 열반스쿨 기초반의 선배와의 대화 진행이 있던 날이었습니다.

컨디션이 안좋아서 쉬다가 가격조정이 되고 가계약금을 쏘게 된 하루의 저녁이었습니다.

선배와의 대화를 하며 방금 가계약금을 쏘았다고 말하며 그제서야 더 실감이 났던 것 같습니다.

BM

-가계약금 양식은 미리미리 카톡, 노션에 메모해놓기

2024.12.26. 계약서 작성

이후 주말에 푹 쉬고, 크리스마스를 즐기며 계약서를 준비했습니다. 그리고 12월 26일 계약서를 작성했습니다. 만나보니 매도인은 재건축으로 해당 물건 수익을 본 분이셨고, 다른 투자를 위해 이 물건을 정리하고 싶어했습니다. 다른 투자의 계약금 기한이 얼마 안 남았었습니다. 500을 더 깎지 못해 아쉬움이 남았지만, 깎고자 하는 시도는 했기에 후회나 자책은 없었습니다. 이제 인테리어와 전세계약이 남았지만 이 날은 남편과 칼국수도 먹고, 남편에게 패딩도 사주며 서로 축하하며 마무리했습니다.

여러 실전투자 경험담을 읽었음에도 직접 겪어보니 경험담에는 없는 많은 일들이 있었습니다.

그럴 때마다 도움을 주신 잔쟈니 튜터님, 긍휼과열정 반장님, 딩동댕2님 감사합니다. 잘 모르고 미숙했던 저를 가르쳐주셔서 감사합니다. 적극적이고 독립된 투자자로 성장하겠습니다. 지켜봐주세요.

2024년 겨울을 함께한 경험여정TF7기 튜터님들, 여정이들, 2조여정이들 감사합니다.

아침 일찍 매물코칭 해주신 몽부내 튜터님, 인테리어를 진행하며 그 때 깎은 그 500만원의 소중함을 체감하고 있습니다. 감사합니다.

지기 12기 83조 우수조★ 뜨거운 울산을 누비다 마신 맥주와 즐거움은 늘 추억하고 있습니다. 감사합니다.

대구에서의 추억 열중31기 2조, 친구아이가 부산진구 고개 넘어가던 실준47기 82조 동료분들 감사합니다.

지기 15기 95조 김해피★ 완전체로 아직 다 모이지 못했는데도 꾸준히 인연 이어가고 있고, 힘들 때마다 응원하고 확언오려주셔서 감사합니다.

성동구 겨울고개 서기7기 59조, 내마기 42조 102조, 내마중 5기 58조 동료분들 감사합니다.

실준 56기 68조 천안서북구 모든 동료분들과 임장할 수 있는 추억, 그리고 벽을 부수도록 도와주신 동료분들 감사합니다.

열기 76기 56조, 실준 56기 71조, 서기16기 76조, 내마기 50기 38조, 재테기 3기 93조, 열기 82기 26조 동료분들 감사합니다.

진부녀조장님, 워렌부핏조장님, 블랙달리조장님, 코코만쥬조장님, 저한수멀리조장님, 스위밍풀조장님, 럭셔리초이조장님, 단부조장님, 멤생이선배님, 아오마메선배님 감사합니다.

히말라야달리님, 요리밍님, 치타타님, 봉이지니님, 워너비님, 도도찌님, 모두리치님, 사라스님, 슝슝날자님, 먹부기님 감사합니다.

그리고 제게 많은 영향을 주신 월부의 멘토님 선배님 동료분들 감사합니다.

그 영향들이 제게 덧씌워지고 입혀져 1호기를 할 수 있었습니다.

이 경험담을 통해 상위 강의를 수강하지 못하신 분들이나 실전반, 지투반에서 많이 헤메이고 계시는 분들께 힘이되면 좋겠습니다. 열심히 헤멘만큼 내 땅이 된다고 합니다.

또 아는 것을 행동으로 옮기는 데 부대낌이 있으신 분들께 저를 반면교사 삼으시며 성장하시면 좋겠습니다.

이렇게 느리고 꾸물거리는 저도, 월부 환경에서 1호기를 매수했습니다.

여러분도 하실 수 있습니다.

그리고 세상에서 제일 사랑하는 우리 딸 지원이 

엄마 아빠 없이 잠들게해서 미안하고 늘 너에게 부끄럽지 않은 엄마가 될게

신생아 때부터 홀로 주말육아하며 든든하게 응원해주는 버팀목 배우자 감사합니다.

평화로웠던 직장, 육아 도와주시는 친정 감사합니다.

늘 감사함을 잃지 않고 앞으로 나아가는 서울스카이가 되겠습니다.

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원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.