[리치드리머] 돈버는 독서모임 후기(부동산 트렌드 2025)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외 5명, 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025. 2. 5.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클  #인플레이션  #공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

저자 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음

도서 소개 : 2024년 부동산 시장을 진단하고 다가올 2025년 서울과 인근 수도권 신도시 단지들의 가격 트랜드, 그리고 중요하게 봐야할 이슈들을 정리한 책이다. 

2. 내용 및 줄거리

1) 2024년 부동산 시장 다시 보기

- 2024년초부터 서울아파트는 가격 상승의 전조가 보이는 시기였는데 빌라포비아 여파로 인한 아파트로의 전세쏠림 현상으로 전세가가 상승하고, PF대출 연장으로 인한 토지가격 유지와 역대급 저조한 인허가물량, 그리고 그로 인한 공급졀벽이 예상되는 향후 입주물량에 따른 것이었다. 

- 또한 국고채 금리의 하락으로 인해 서울아파트 가격 상승이 예상됐었는데 24년 초반부터 이미 반등이 시작되었고 현재(‘24.7) 기준 예상보다 빠르게 시장이 움직이고 있다. 이는 서울아파트 시장에 골든크로스가 발생한 것으로 슈퍼사이클의 시작을 의미한다.

2) 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석은 첫 번째로 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ’골든크로스‘가 발생했다는 점이며, 두 번째로 전체 거래량 등 매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다는 것이다.
2. 수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나누어보면 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있는데 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않는다는 것이다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
3. 향후 2~3년 뒤의 서울 아파트 시장은 심각한 공급 절벽이 예상되는데 특히 서울시에 예정되어 있느 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따른 주택가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

3) 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클은 서울아파트 대세상승의 신호탄으로 우선 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후, 서울전역이 한 달뒤 상승으로 돌아섰고, 노원구는 그보다 6개월 늦게 상승한다.
2. 인플레이션은 부동산 상승의 기폭제로 원자재 가격이 상승하고 그로 인해 건설비용 상승과 집값 상승을 견인한다. 또한 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택가격을 상승시키며, 임대료 상승 또한 집값을 상승시키는 요인 중의 하나다.
3. 전세가는 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다.
4. 높은 토지가격과 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 이 모든 것이 합쳐저 사업을 어렵게 하고 있는데 PF대출이 연장되면서 토지가격을 붙들어놓자 사업수지가 맞지 않는 건설사들은 아파트를 짓지 않게 되고 이는 결국 최악의 공급부족 사태를 야기했다.
5. 서울시의 공급물량 중 84% 정도가 서초구를 포함한 동남권와 동북권에 집중되어 있고 이는 서울시 나머지 지역은 심각한 공급절벽 상태에 있다는 것을 뜻한다.
6. 기준금리 인하는 시점의 문제일 뿐 명확하기 때문에 국고채 10년물 금리도 하락할 것이고 주택담보대출 금리도 지속적으로 내려갈 것이며 이는 부동산 가격 상승을 가리킨다.

4) 12개 대장 단지 상세 리포트

- 서울 지역 대부분의 단지들에서 슈퍼사이클이 시작되고 있는데 다만 강남과 강북권에는 작은 차이가 존재하며 평형대별로도 차이가 존재한다. 하지만 상승이라는 큰 흐름의 변화는 누구도 부인할 수 없는 사실이다.

1. 송파구의 헬리오시티, 마포구의 마포래미안푸르지오, 서대문구의 DMC 파크뷰자이, 강서구의 마곡엠벨리 같은 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축단지들부터 상승기가 시작됐고, 이후에는 상승세가 그 이외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지 확산될 것이다.

5) 2025년 부동산 가격 대 예측

1. 서울시 전체 아파트 가격에 대해 살펴보면 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이며, 강남권 아파트의 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 강북의 마포나 왕십리 지역 아파트들로 눈을 돌릴 것이다.

3. 이 책을 통해 느끼거나 깨달은 점 

 : 2024년 서울 아파트 가격이 상승하는 이유에 대해 막연히 정책과 심리에 의한 것일거라 생각했었는데 빅데이터와 여러 거시적인 상황들이 서울 아파트 가격 상승의 원인이었음을 알 수 있었고, 부동산이 상승하든 하락하든 그 원인을 추측이 아닌 다양한 사실들을 분석해서 알아내는 것이 중요하다는 것을 느낄 수 있었다. 서울에는 아직 나에게 기회가 없겠구나라는 편견이 있었는데 오히려 현재 서울 아파트 시장에서 일어나고 있는 상황들을 고려해 볼 때 지금부터라도 앞마당을 늘려나가고 미리 준비해야 겠다는 생각이 들었다. 

4. 이 책을 읽고 나에게 적용할 점은?

 : 서울 지역 앞마당을 만들 때 공급절벽으로 인한 전세가 상승의 흐름이 있는지 확인해보고 실제 부동산 가격에 어떤 결과를 가져오는지 분석하고 임보에 적용하여 투자와 연결지어 보기

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 158 

: 인플레이션과 PF정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

Q) 최근 서울 아파트 가격이 많이 상승을 했었고 앞으로도 상승할 것이라고 이 책은 이야가 하고 있는데요 만약 서울아파트 시장이 실제로 슈퍼사이클에 진입한다고 가정할 경우 각자가 어떻게 서울 수도권 투자 혹은 내집마련을 준비하고 있는지 그리고 이전 상승장에서 투자 혹은 내집마련 경험이 있으시다면 그 때의 어떻게 해내셨는지 그 경험들에 대해 이야기 나누고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다