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[ 24년 1책 1메시지 (1액션) ]
# 김미경 딥마인드 : 안좋은 상황에 대해서도 감사일기 작성해보기
# 한계를 넘는 기술 : 나라는 투자자의 정체성 비전보드에 작성해보기
# 부동산 트렌드2025 : 3~5급지 서울 저평가된 단지 매매가별 정리하기
[Pre-Reading]
▶ Key words
- # 누적상승률 #N파고,W파고 #사이클
▶ 예상 주제
- 2025년 서울 수도권 부동산 시장의 흐름 파악
1. 저자 소개
저 : 김미경
▶ 월급쟁이 졸업을 하려면, '경제적 자유'가 필요하다는 것을 느꼈고, '경제적 자유'를 위해선 노동소득이 아닌 금융소득중 '부동산'에 대해 전반적인 insite를 구하고자 책을 독파하게 되었다.(ⅠⅡⅢⅣⅤ)
2. 내용 및 줄거리 (챕터별 요약정리)
1장. 2024년 부동산 시장 다시 보기 p17
- 24년을 바라보는 부동산 시장은 공급 부족의 이슈가 현실화 될것임. 23년 하반기 대비 24년 금리가 하락하는 경우 서울시 부동산가격은 상승할것이고, 이는 24년도 집값상승으로 확인되고 있음
- 2010년대 서울 부동산 가격 장기로 분석할시 대부분의 지역에서 비슷한 움직임을 보였음 지역에 따라 상승시점의 편차가 있지만 긴 시간이 흐른뒤에 보면 누적 상승률이 비슷함
1장 요약 (내 언어로 설명)
: 프롤로그부터 1장까지는 과거 서울시장을 돌아보고 앞으로 다가올 서울부동산 시장의 가격흐름에 대해서 조명을 하고 있음. 21-22년 역대 최고점을 다시 돌파할것인지 아닌지에 대한 저자의 생각이 담겨있고, 공급부족과 금리인하, PF사태가 연장됨에 따라 토지 가격이 높고 시공비의 인플레이션으로
여러 신호들이 부동산 시장에 상승 바람을 일으키고 있는 중임
2장. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 p39
- 강남 지역과 서초 지역의 부동산 매매가격은 06년부터 24년 1분기까지 총 73번의 분기 중 63번 같은 방향으로 움직였음.
- 서울은 (21년 3분기) 고점까지 상승한후 하락해 (23.9월) 저점을 형성한후 다시 상승흐름을 보이며 두번째 고점을 형성하고 있는 시기다. 서울은 N파고를 넘어 W파고 가능성까지 존재하고 있음
- 물론 상승의 흐름을 타는 속도를 지역마다 다름. 한강 이남의 경우 일자리와 직주근접의 이점을 가지고 가격확산이 활발히 일어난지만, 한강이북은 업무지구와 거리가 상대적으로 머는 등, 인접지역으로의 가격확산이 상대적으로 덜하다
1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재함
2) 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있음
3) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있음
2장 요약 (내 언어로 설명)
: 서울은 n파고를 넘어 w파고의 가능성까지 존재하고 있음. 금리가 상승하며 22년 부동산 대폭락이 왔었는데
23년 이후 흐름은 조금은 다르게 일어나고 있음. 저점을 다진뒤에 23년 상승하다가 24년 1분기까지 하락이후
다시 3분기까지 상승 4분기 정책규제로 인한 보합세 및 거래 절벽이 일어나는 중임.
3장. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6 p119
- 국토부가 공개하는 부동산 빅데이터 DB에 존재하는 전세가격은 2011년 이후부터임. 2011년 이후 서울시 아파트 전세가격 추이를 살펴본 결과 놀라운 양상이 나타났음. 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세각겨은 큰틀에서 항상 우상향하였음
- 전세가격 흐름을 정리하면 크게 3시기로 구분됨
1) 상승기 : 2011 ~ 2022년 2분기
2) 하락기 : 2022년 2분기 ~ 2023년 1분기
3) 상승기 : 2023년 2분기 ~ 현재
- 단기간(5년 이내) 일어날수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 역대금 공급부족이 3~4년간 지속될 것이고 동기간 금리가 낮아진다는 것임
- (슈퍼사이클) 24.4월부터 현재까지 상승기 진입으로 정체기를 완전히 탈피한 모습을 보여주고 있으나, 대출억제 등 정책규제로 거래가 다시 소강상태로 이루어지고 있음. 부동산 사이클 주기가 점점 짧아지고 있음
- 전세 가격의 상승 3가지 원인
1) 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
2) 입주물량의 부족
3) 전세사기로 인한 '빌라포비아'
- PF대출이 20개월동안 연장되어 토지가격이 유지되자 사업수지가 맞지 않고 사업을 어렵게하는 요인이 되었음. 이는 절대적인 공급부족으로 이어졌다
3장 요약 (내 언어로 설명)
: 부동산 투자의 6가지 이슈에 대해서 다루었음. 결국 부동산 가격상승을 가르키는 원인에 대한 내용(인플레이션, PF대출연장, 전세가격상승과 매매전환, 금리인하, 매매수요, 공급절벽 등)을 다루고 있음
기본적으로 부동산 상승기와 하락기는 장기간에 걸쳐 나타나는데, 최근들어 부동산 사이클이 짧아짐을 시사하고 있음
2010년대 하락기는 38개월 이어졌으나
2022-2023년 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 2/3수준이라는 것을 참고해보기
4장. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제 p246
- 거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지 관찰하는 것이 좋다.
- 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
1) 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다.
2)금리 인하는 시간문제다
3)거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다
4)강남3구의 상승세가 전이될 것이다
5)신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다
4장 요약 (내 언어로 설명)
: 서울의 대장단지로 현재 대부분 전고점을 돌파하며 상승하였음. N파고를 넘어 W파고까지 보이는 단지들이 있다는 것임. 가격상승 등 속도의 차이는 있지만 흐름은 비슷한 부분을 알수 있었음
5장. 2025년 부동산 가격 대예측 p363
- 서울시 대부분의 아파트는 21년 고점을 돌파할 가능성이 높다는 것임. 지역마다 속도의 차이는 있지만, 신축에 대한 수요가 커지고 공급이 절벽되는 상황속에서 구축또한 가격상승의 압박을 받을수 있다.
- 가장 많이 벌어지는 전세사기 유형 중 하나는 '선순위 기망형'이다. 이는 말 그대로 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것이다
- 다세대와 다가구 주택은 겉으론느 모두 빌라로 비슷해 보이지만, 소유권 구조에서 차이가 있다. 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. 그래서 온라인으로 등기부등본을 떼보면 다가구는 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면 전세금이 얼마인지를 알수 없다. 세대별로 등기가 있는 다세대 주택과는 다르다.
- 다른 유형은 '동시 진행형'으로 조직범죄에 가까움 '빌라왕'이 대표적인 동시 진행형에 해당한다
5장 요약 (내 언어로 설명)
: 서울, 수도권의 부동산 가격을 형성하는 여러가지 지표들이 "상승"이라는 신호를 보이고 있음.
현재는 매매거래량이 소강상태를 보이고 있지만, 장기적으로 부동산 참여자들이 전세에서 매매거래로 넘어가는 수요가 많아질 것으로 판단됨.
신축에 대한 수요가 예전보다 커질테지만 공급이 줄어드는 상황속에서 구축또한 가격상승이 일어날 것임
3.(깨달은점)
# 서울. 수도권 시장의 방향성은 장기적 우상향
공급부족, PF대출연장으로 인한 사업적 어려움, 금리인하로 인한 주담대 수요, 빌라왕사기로 인한 빌라전세 기피현상 등
서울 집값이 21년 전고점보다 올라갈수밖에 없다는 것을 배울수 있었음
21년 대비 25~30% 떨어진 23년이 정말 바닥가격이었다는 것을 깨달았음
강남까지 1시간이내 선호하는 서울 대부분의 단지들은 시간이 흐를수록 전고를 돌파할수 밖에 없다는 사실을 인지함
물론 이미 강남3구등 전고에 가까워질만큼 가격이 회복된 곳도 있지만 4~5급지의 경우 비동조화로 그만큼
가격 회복이 덜 된 곳들이 많겠다라는 생각이 들었음.
지금이라도 지역내 사람들이 좋아하는 단지중 저평가된 곳을 찾아 투자하는게 필요해보임
# 사이클 주기의 짧아짐
기본적으로 부동산 상승과 하락의 사이클은 긴 호흡으로 바라보는데
2010년대 하락구간이 3년이었다면 2020(22~23) 년대 들어와서는 하락구간이 2년으로 사이클이 짧아졌다는 것을 알게 되었음.
서울의 대부분 단지들의 경우 20~30년된 연식이 많기 때문에, 앞으로 상승과 하락의 사이클이 더욱더 짧아질수도 있음. 예전에는 정말 산꼭대기에 있는 단지까지 가격이 올랐다면 앞으로는 선호하는 단지와 비선호하는 단지의 가격흐름이 달라질수도 있겠다고 느꼈음.
가치가 없는 단지에 투자하는게 아닌, 가치가 있으면서 가격이 저평가된 단지를 알아보는 눈을 키워야 함
4. 적용할 점
# 서울 3~5급지 저평가된 보물단지 추리기
지방에 있는 단지들 매매가별 저평가된 투자후보리스트 확보한 뒤에는
서울 3~5급지 저평가된 보물단지들도 추리는게 필요함
5. 논의할 점
p167(e북 기준)
책내용 : 전세가격의 흐름을 정리하면 크게 세 시기로 구분된다.
상승기 : 2021~2022년 2분기
하락기 : 2022년 2분기 ~2023년 1분기
상승기 : 2023년 2분기 ~ 현재
발제문 : 2022년 2분기부터 그해 겨울까지 전세를 빼지 못하거나 역전세가 난 경우가 많습니다.
본인이 투자했을때 이러한 상황을 경험했거나 극복했던 노하우가 있다면 이야기를 나누어 봅시다.
[After-Reading]
▶ 전체 주제
서울 시장의 가격 흐름과 사이클
▶key words
# N.W파고 #전세가격 폭등 #공급절벽
▶ 벤치마킹
3~5급지 서울 저평가된 단지 매매가별 정리하기
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