[wonder] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2) 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 / 김경민, 김규석 외 4명

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.02.27

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클  #N파고 #W파고 #대세상승  

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 부동산 빅데이터 분석을 근거로 서울시 부동산 사이클과 앞으로의 향방에 대해서 설명하고 있다.

서울시 과거시장의 매매,전세지수를 기반으로 현 시장을 해석하고 있으며,

서울 수도권의 권역별, 주요 지역별, 랜드마크 단지별로 현 시장의 흐름을 통해서 '슈퍼사이클'에 돌입한 시장에 대해 설명하고 있다.

앞으로 벌어질 시나리오와 정책으로서의 방향에 대한 견해도 밝히고 있다. 또한 주요한 상권 트랜드까지 부록처럼 풀어내고 있다.

2. 내용 및 줄거리

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다

22년 : 대폭락

23년 1~3분기 : 상승

23년 4분기 ~24년 1분기 전반 : 하락

24년 1분기 후반 ~현재 : 상승

이처럼 2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.

[2023년~2024년 상반기]

· 서울시: N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연하다.

· 전국 광역시: 전국에 걸쳐 2023년 전후로 바닥을 다진 후 2023년 9월까지 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보였다. 그 이후의 흐름 역시 지역별로 다르다

현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.

① 과연 가격은 바닥을 쳤는가?

② 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

③ 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

>> 고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

>>서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 주택 가격과 전세 및 월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다.

분기별로 볼 때 전체 거래량에서 매매 거래 비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데, 사람들이 임대 시장에서 매매 시장으로 돌아섰음을 뜻한다. 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.

인플레이션이 일어나면 중앙은행은 종종 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는데, 금리 인상은 자금 대출 비용을 상승시킨다. 대출을 일으켜 개발 프로젝트 비용을 조달하는 디벨로퍼들은 더 높은 이자에 직면하게 되고 건설 총 비용은 또 한 번 증가한다.

따라서 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다. 관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급 효과(건설 지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지다.

시공비 급등은 건설 준공시점을 연기시키거나 아니면 아예 시공 자체를 불가능하게 해 인허가의 급감을 가져온다. 신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다. 그렇다면 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.

>>전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

둘째, 입주 물량의 부족이다

셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아'다.

>>매매로의 전환은 시작되었나?

2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다. 인플레이션으로 인해 우리나라를 비롯한 글로벌 부동산 시장에서 월세가 폭등하는 현상이 일어났다. 투자자 측면에서는 부동산 투자수익률이 상승하는 것이므로, 부동산이라는 자산이 한층 매력적으로 보인다. 따라서 인플레이션이 팽배한 시기에는 부동산에 대한 수요가 높아진다. 동시에 건설비, 인건비 등 시공비용이 높아짐에 따라 현 단계의 인허가와 착공을 감소 혹은 지연시키며 미래 공급이 급감하게 된다. 시공비가 인상되면 건설회사의 부담이 커지고 조합과의 분쟁이 발생하면서 개발 자체가 취소되거나 준공이 연기되기 때문이다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산 시장을 거시적으로 이해할 수 있었으며, 내가 투자하는 현 시장이 어떻게 흘러갈지 예상해보고 대응할 수 있는 시나리오를 준비할 수 있다는 점에서 유용했다. 부동산의 원칙을 지키며 투자해나가겠지만, 부동상 가격의 상승과 하락에 영향을 주는 요인들에 대해서 알게 되서 흥미로웠다.

인플레이션, 공급, 사람들의 심리, 금리, 등 매크로의 기본에 대해서 배울 수 있었다.

시장에 대해 관심을 기울이되 내가 알 수 있는 것과 알 수 없는것. 운의 영역에 대해서 보다 노력의 영역에서 나의 투자 시나리오를 세우는 것이 도움이 될 것으로 보인다.

4. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:과거의 가격 데이트를 살펴보면 (...)서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오리기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 '누적 상승률' 관점에서 접근해야 하는 이유다.

결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려해 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다.

→ 시장의 흐름과 누적 상승률에 대한 이해를 갖고 있다면, 나에게 맞는 투자와 보유기간의 대응도 다르게 설정할 수 있을 것 같습니다. 나의 투자범위에 따라 대응전략을 세운다면 무엇이 있을까요?

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 월급쟁이부자들_너나위