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부동산 투자, 기다리지 말고 움직여라!
나를 과소평가하지 마세요, 지금도 충분합니다. 마음껏 칭찬해주며 하루에 하나씩 천천히 해보는 거에요. from 권유디
부동산 투자는 완벽한 타이밍을 기다리는 것이 아니라, 현재 최선의 선택을 하면서 꾸준히 기회를 탐색하는 과정이다. 매일 조금씩 배우고, 데이터에 기반해 움직이면 누구나 기회를 잡을 수 있다. 기다리지 말고 실행하라!
많은 내용들이 있었지만 요약하면 대략 7개정도 가 되겠네요.
- 단지에 집착하지 마라: 한 단지에 매몰되지 말고 여러 옵션을 고려해야 한다.
- 시장 예측보다 대응이 중요하다: 시장은 내 예상대로 흘러가지 않기에, 현재 조건에서 최선의 선택을 해야 한다.
- 시세조사, 루틴화하라: 하루 2~3시간씩 꾸준히 시세를 조사하면 반드시 원하는 기회를 찾을 수 있다.
- 매매 타이밍: 전세가격 변동과 갭투자를 고려해 최적의 매수 시점을 판단해야 한다.
- 갈아타기의 원칙: 상급지로 이동하고, 지역 내에서 점진적으로 더 좋은 곳으로 옮겨간다.
- 신축과 구축의 비교: 신축이 구축 대비 80% 가격이면 매수 고려, 하지만 땅의 가치를 우선적으로 판단해야 한다.
- 심리적 장벽을 깨라: 원리금 상환 증액에 대한 두려움보다는 장기적인 가치 상승을 고려해야 한다.
명불 허전입니다. 권유디님과 이번주 월요일에 오프라인 만남을 했던터라 과몰입해서 강의를 순삭하게 되었습니다. 아파트 갭투자를 하고, 거기에서 회수된 금액으로 같은 단지를 살 수 있다는 말에 진짜 소름이 돋았습니다. 제가 현재 미국 주식 투자에서 사용하는 “증폭의기술”을 아파트에 적용하실지 전혀 예상하지 못했네요.
강의를 들으면서 메모했던 내용을 나의 생각들을 붙여서 필사해 보았습니다.
- 내가 보고 있는 단지가 날아가면, 다음에 보고 있는 다른 단지를 보면 된다. 나도 4주택까지는 조급했지만 단지를 많이 알고 있으면 기회를 잡을 수 있다.
- 2020년에 강의를 처음 들었다고 한다. 나는 이때 로스쿨 간다고 영어공부와 주식투자에 빠져 있었을때다. 조금만 더 월부를 빨리 만났더라면 어땠을까? 하는 생각이 들었다.
- 작년에 4억정도 갭을 보고 있었다. 힐스테이트신촌, 이편한서울대입구, 인왕산아이파크 를 보고있었는데, 아무리 네고 해도 투자금이 좁혀지지 않았다. 하지만 갑자기 다른 지역에서 8천만원 네고해서 샀다. 현재 보고 있는 매물에 대한 나만의 선호도는 큰 의미가 없다. 시장은 나보다 영리하기 때문에 예측할 수 없고, 나의 예상대로 흘러가지 않는다. 하나의 단지에 너무 매몰되면 안 된다. 내 바람대로 움직여주면 좋겠지만, 장담할 수 없다. 현재 상황에서 최선의 선택을 하고, 다음을 기준으로 지역을 선정해야 한다.
- 아실에서 평단가를 계산할 때 단순하게 평을 곱하면 안 된다. 평당 매매가는 20평과 30평이 다르게 나온다. 조금 더 섬세하게 각각의 갭투자 금액을 계산할 수 있다.
- 내가 가지고 있는 종자돈으로 최고의 아파트를 사기 위해서는 전수조사를 해야 한다. 나는 25개 구를 다 조사하는 데 1년이 걸렸다. 전수조사를 하면 무조건 내가 사고 싶은 아파트가 걸리게 되어 있다. 매일 2시간씩 시세조사를 하면 된다. 내 집을 마련할 때까지 이 행위를 계속해야 한다. (참고로 나는 하루에 3시간씩 이 행위를 매일 하고 있다.)
- 전세가격이 낮게 세가 낀 물건이 있을 수 있는데, 이 물건의 매매 호가를 낮춰서 매수하게 되면 금방 전세가격이 회복되기 때문에 현재 전세 시세와 차이만큼의 신용대출을 이용할 수 있다. 이런 물건이 매수가격을 깎을 수 있는 기회가 된다. 적금 풍차 돌리기처럼, 신용대출한 금액은 전세 만기에 바로 회수될 수 있다. 단, 상승장에서는 절대 마이너스 통장을 쓰면 안 된다.
- 지금은 전세가 일시적으로 빠지는 시기이다. 따라서 잔금 여부를 꼭 체크해봐야 한다.
- 시세 조사에 있어서 전고점이나 전저점에 너무 집착하지 마라. 나는 저층은 입력하지 않고, 그래프 대신 실제 거래 가격을 다시 확인해서 입력한다. 전고점이 없는 경우에는 주변 단지들의 시세를 보고 내가 감정 평가해서 입력한다.
- 지금 갭 가격이 오른 것은 매매 가격이 올라서가 아니라, 전세 가격이 일시적으로 내려가서 그런 것으로 보인다. 앞으로 갭 가격이 떨어질 수도 있을 것이다.
- 네이버 호가 가격을 믿지 마라. 최대한 5천만 원 정도는 싸게 살 수 있다는 믿음을 가져라!
- 전세가는 실제 전세 가격에 영향을 받을 수 있다. 전세 가격이 올라간다고 해도 금액 자체가 높아서 사람들이 받아주지 못하는 경우에는 전세 가격이 내려갈 수 있다. 전세 가격의 절대값이 중요하다. 이걸 보는 것이 JPIR이다. 15년간 평균 JPIR은 6.9인데, 현재는 6 미만이다. 지금은 전세 가격이 소득 대비 낮아 보인다.
- 나는 베스트를 기대하지 않고, 워스트를 피해서 투자한다.
- 지금 싸다고 생각되면 매수해야 한다. 향후에 그 단지의 매전 갭이 낮아졌다면, 전세 가격이 상승해서 차익을 회수할 수 있다. 그렇게 되면, 회수한 전세 금액으로 그 단지를 한 채 혹은 두 채 더 살 수 있는 기회가 올 수 있다. 따라서 현재 저평가된 가치를 발굴해 투자하는 것이 정말 중요하다. 기다렸다가 사는 것보다 지금 무리하지 않는 선에서 사고, 추후 회수 금액을 손에 얻는 게 현명한 선택이다.
- 지금 시기에 최선을 다하면 향후 기회가 왔을 때 갈아타기를 할 수도 있다. 강서구 (4/2 → 5/4) 팔고, 마포 (7/3 → 9/6)로 갈아탈 수 있다.
- 갈아타기는 일단 상급지로 간다. 가서 그 지역에서 더 좋은 것으로 다시 갈아탄다.
- 서울 내에서는 신축으로 갈아탈 때 조심해야 한다. 오히려 선호 입지의 구축이 좋을 수도 있다. 그 지역의 땅값이 있는지 반드시 확인해야 한다.
- 내가 갈아타기를 할 경우, 현재 지출하고 있는 원리금이 100만 원 더 든다고 했을 때, 10년간 1.2억이 더 든다. 하지만 갈아탄 아파트가 10년 뒤에 1.2억보다 더 높아지지 않을까? 전고점을 보고 한 번 비교해봐라. 원리금 상환 증액분에 너무 두려워할 필요가 없다. 믿음을 가져라.
- 서울에서는 신축과 구축의 가격 차이가 80% 정도면 신축이 싸다고 판단할 수 있다.
- 대형 평수는 상급지 이상에서만 해야 한다. 중하급지는 대형 평수의 수요가 없을 수 있다. 나는 대형 평수를 추천하지 않는다.
- 전고점 대비 90% 이상 회복한 단지는 RR 물건으로, 이전 실거래가 대비 낮은 가격이면 적절하다고 생각한다.
- 아파트 단지 가격에 있어서 주변 택지지구가 교통보다 더 중요할 수 있다. 교통은 지하철 몇 정거장 더 가면 되지만, 주변 환경은 쉽게 바꿀 수 없다. (정자뜰마을 태영1차와 진선마을 삼성5차 비교)
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