[돈버는 독서모임] 부동산 트렌드 2025 독서후기

책 제목/저자 : 부동산트렌드 2025/김경민 외 5명

출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 :  25.2월

도서를 읽고 내 점수는 : 10점

한줄요약 

2025년 서울아파트는 슈퍼사이클에 진입하여 21년 전고점을 뛰어넘으며 상승할 것이다

핵심키워드 3개

#인플레이션 #전세가격폭등 #PF사태 #공급절벽

인상깊은 내용

ㅣ1장. 2024년 부동산 시장 다시 보기(17P)

전자책 P6. ‘슈퍼사이클’이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다.

>> 21년 상승장을 겪으면서 공급부족과 그동안 눌렸던 가격이 가치를 찾아간 것이라는 생각도 했지만 코로나시국으로 자본이 너무 많이 풀리면서 그 파워가 더 강력했던 것이라고 봤고, 이 가격이 다시 오긴 어렵지 않을까? 라는 생각을 했었었다. 하락장이 오면서 서울시장도 3~40%가 빠지면서 부동산 공부를 하고 있음에도 불구하고 적당한 가격을 찾아 간것이라고 생각했는데 하락장이 지나고 25년 현재를 보면 상급지는 전고점을 뚫고 올라간 단지가 상당히 많았고 3급지도 전고점 대비 -10% 이내까지 회복한 단지가 많다는 것을 보면서 내 생각이 잘못 됐다는 것을 배웠는데 저자의 이 말을 보면서 왜 슈퍼사이클이라고 보고 있는지가 궁금해졌다. 

전자책 P22. 2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않는다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다. 

>> 키맞추기를 통해 상승장이 오면 그 시기만 다를 뿐 결국 수도권에 가치있는 모든단지들을 다 비슷한 상승률로 가격이 상승한다. 단지분석을 할 때 상승시점, 상승률, 상승액을 다 같이 비교하면 좋을 것 같다.

ㅣ2장. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트(39P)

전자책 P58. 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한각 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. 

>> 한강을 기준으로 남쪽과 북쪽의 가격 확산이 다르다는게 신기하면서도 그럼 어느 지역이 연결되어 가격흐름이 이어지는지를 잘 확인해봐야 겠다는 생각이 든다. 

전자책 P63. 사람들은 주로 자신이 살고 있는 곳의 인근지역으로 이동하는 경향이 있는 만큼, 지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고받으며 같은 시장 권역을 형성한다. 

>> 실제로 항상 전출입 인구를 보면 인근지역으로의 이동이 많았다. 그 지역에 거주할 만한 수요가 있어서가 아니라 그냥 옆에 있다는 이유로 교류가 많다는 튜터님의 답변을 들은 적도 있었는데, 가격 변화를 묶어서 지켜보면 좋을 것 같다.

전자책 P105. 고가VS중저가 시장 비교로 보는 시사점. 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 한 지역의 가격 상승이 다른 지역으로 전파되면서 고가 지역 전체의 아파트 가격이 빠르게 상승하는 결과를 초래한다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 

>> 고가지역인 강남권은 구별 랜드마크와 선호 단지 가격 상승흐름을 같이 보면서 어디까지 흐름이 왔는지를 확인해보면 좋고, 중저가는 개별로 움직인다고 하니 좀 더 기회를 오래 줄 수 있을 것 같다. 고가 지역부터 먼저 기회를 찾아보면서 밑으로 내려오기

ㅣ3장. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6(120P)

전자책 P138. 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트. 1. 상승시작 강남>서울전역>노원구/하락시작 노원구>서울전역>강남. 2. 상승기간, 하락기간은 주식과 달리 장기간 동안 이뤄짐. 3. 부동산 사이클 짧아짐  

>> 상급지가 먼저 오르고 늦게 떨어지고 상승하락 기간이 길어서 조급할 필요 없이 투자물건을 찾으면 될 것 같다. 부동산 사이클이 짧아지는 건 정보가 빠르게 공유되기 때문인 것 같은데 그럴수록 더 현장에 임하는 투자자가 되야겠다.

전자책 P198. 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 데 있다. 그 여파는 이렇다. 

1. 토지가격 하락 안 함 → PF 대출 만기가 되면서 대출 상환 여력이 없는 경우, 토지를 싸게 팔고 다른 디벨로퍼들이 그 토지를 매입하여 신규 하업을 진행하는 순환구조가 차단됨. 인건비, 건축비가 상승했는데 토지가격까지 하락하지 않으니 사업성이 떨어져 새롭게 사업을 추진하는 디벨로퍼들이 없음
2. 금융비용 발생 → 대출 만기 후 대출 상환이 안 되는 경우 은행에서 토지를 팔아 대출금을 환수 했어야 하나 대출을 연장시킴으로 이자비도 추가적으로 발생하고 은행도 기존 부채에 추가이자까지 회수해야하는 리스크가 생김

>> 뉴스에서 레고랜드 사태가 나오면서 정부에서 PF 대출문제에 대한 지원을 해주는 것이 어느 정도는 맞다고 생각했으나 그에 대한 영향으로 이런 문제가 생긴 줄은 몰랐다…시장은 역시 정부의 적극적인 참여보다는 시장논리대로 흘러가게 두는 것이 나은 것 같다.

전자책 P231. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다. 과거 1,000만 명이 거주했던 도시에 현재 900만 명이 거주하더라도, 연평균 소득이 5,000만원에서 1억 원으로 2배 증가했다면 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것이다. 그런데 실제로는 어떨까? 팬데믹을 거치면서 수요 측면에는 크게 두 가지 특징이 나타났다. 첫째는 거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다는 점이다. 또 다른 특징은 양극화의 심화다. 코로나19 위기 이후 어마어마한 돈이 시중에 풀렸지만 혜택은 중소상공인에게 돌아가기보다는 소수의 기업(특히 플랫폼 기업)에 집중되어 흘러들어갔다. 자산 배분이 불공정하게 이뤄져 빈부격차는 더욱 커졌다. 이러한 빈부 격차는 당연히 주택 시장에도 양극화를 가져온다.  

>> 시장에 돈이 그렇게 많이 풀렸는데도 소득이 상승하지 않았다는 것에 더욱더 자산을 갖고 있어야 겠다는 생각도 들었고, 다음 상승장에서는 지금보다 더 한 양극화가 벌어질 것 같다는 생각이 들어 무섭기도 하고.. 꾸준히 자산을 모아가는 것이 선택이 아닌 필수라는 것이 확 와닿는다.

ㅣ4장. 12개 대장 단지 상세 리포트(244P)

없음 

ㅣ5장. 2025년 부동산 가격 大예측(357P)

없음 

ㅣ6장. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’(391P)

없음 

기억하고 싶은 구절

: 거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다는 점이다. 또 다른 특징은 양극화의 심화다(P231)

적용할 것

: 서울시장을 볼 때 상승시기, 상승율, 상승액을 같이 비교해보기

: 앞마당이 아니어도 서울 랜드마크 가격 트래킹 계속 하고 내 생각을 기록하기

논의하고 싶은 구절

: 전자책 P244. 부동산 공간시장과 금융 시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

>저자는 이 책에서 부동산 가격은 상승할 것이라고 말하고 있으며 그에 대한 근거를 제시하고 있다. 책을 읽으면 투자나 내집마련을 해야한다는 것을 깨닫게 되지만 실제 행동으로 옮기기는 쉽지 않습니다. 내가 투자나 내집마련을 할 수 없게 가로 막는 것이 있다면 무엇인지(거시경제, 주변 사람 등등) 그리고 나는 어떻게 그것으로 부터 이겨내려 하는지 이야기 나눠보고 싶습니다.