[럭키스마일] 돈버는 독서모임 - 부동산트렌드 2025 (25.2.7)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 / 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음 /  와이즈

읽은 날짜 :  1.15~2.3

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #    #    #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

1. 저자 및 도서 소개 

 :서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

 :

p 78. 앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야한다. 우선 공급 부족은 다양한 사회적 문제와 파급효과를 불러오는 만큼, 정부 당국은 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키기 위해 정책적인 노력을 해야 할 것이다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누구에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다. 

 → 변화는 누구에게는 위기, 또 다른 사람에게는 기회라는 말이 와닿았다. 내가 준비되어 있고, 투자를 할 수 있는 상황에서 부동산에 위기가 오기를 바랬다. 또는 작년 부동산에 상승 바람이 불때, 나는 지금 투자 할 수 없는데 날아가 버리는 시장에 속상하기도 했다.  투자를 하지 않는 사람들에게는, 나와는 반대의 생각을 가지고 있을 것이다. 

부동산의 가격을 예측할 수 는 없으나, 앞으로의 몇년간의 서울 입주 물량 부족으로 인해, 전세가격이 상승 될 수 있는 요인으로 작용 할 수 있고, 누군가의 전세난에, 적은 금액으로 투자할 수 있는 투자자들에게는 또 한번의 기회가 올 수 있음을 알고, 시장을 주시하면서, 자금을 모와가야 겠다는 생각을 해본다. 

p 116. 그렇자면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무었일까? 크게 3가지 이유가 있다. 

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 

둘째, 입주물량 부족이다. 

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다. 

 p.250. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘  누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다. 

서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 2024년 7월 현재 시점에서 부동산 시장의 분위기는 크게 변했고, 시장은 새로운 공간적 균형을 찾아가고 있다. 가격의 상승세가 전파되고 있다는 의미다. 따라서 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 또 왕십리와 마포 지역 아파트를 매수하려 했으나 앞서 매수를 완료한 사람들이 가격을 이미 높여놔 접근이 어려워졌다면, 소득이 다소 낮은 사람들은 대신 성북구의 신축 아파트로 관심을 돌릴 수 있다. 이처럼 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타난다. 

 → 좋은곳 부터 오른다! 좋은 곳의 신축, 조금 덜 좋은 곳의 신축과, 좋은 곳의 구축, 덜 좋은 곳의 구축 , 좋은곳만 한없이 오르지도 않고, 안좋은 곳이라도 아예 오르지 않는 것도 아니다. 

좋은 곳이 비싸져 있는 상황에서는 그 다음 좋은 지역을 저렴한 가격에 매수해 놓으면, 흐름이 이어져 간다. 

아주 좋지 않은 곳이라 여겼던 경기도 외각. 여기는 망했다고 생각했던 나의 망한 투자중 하나도, 대세 상승장에 더이상 오르곳이 없으니, 밀려 밀려 올라가기도 하는 것을 봤다. 

물론 대세 상승장이 좋지 않은 곳까지 미처 흐르지 못하고 끝나 버릴 수 도 있겠지만….

지역의 우선순위를 스스로 판단 할 수 있어야 하고, 지역뿐만이 아니라, 단지대 단지의 우선순위도 판단할 수 있어야 한다. 더 많은 수익을 보고자 한다면, 남들보다 조금이라도 더 지역을 알고자 노력하고, 통찰력을 쌓아가는 시간이 필요하다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 전체적으로는 흘러가는 내용 처럼 머리속에 잘 들어 오지 않았다. 그러나, 중간 중간 그동안 독강임투 하면서 배운것과, 느낀것들에 대한 내용들을 읽으면서, 다시한번 생각을 정리해 볼 수 있었다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 지금 대출이슈, 정치이슈가 끝나지 않은 시점에서만 기회를 줄 것 같지만, 전세가가 올라갈 수 있는 상황들로 인해서 투자자에게 또 다른 기회가 올 수 있을 거라는 것과, 그 기회를 잡을 수 있게, 종자돈 모으고, 앞마당을 늘리는 것 뿐만아니라, 이제는 통찰력을 키우면서 실력을 더 늘려야 겠다는 생각이 들었다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

p 78. 앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야한다. 우선 공급 부족은 다양한 사회적 문제와 파급효과를 불러오는 만큼, 정부 당국은 주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정시키기 위해 정책적인 노력을 해야 할 것이다. 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누구에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다. 

 → 부동산이나, 인생을 살면서 위기라고 생각 되었던 시점에, 기회를 잡았던 경험이나, 반대로 기회를 놓쳤던 경험이 있는지 이야기 해보고 싶어요. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 :  아기곰의 재테크 불변의 법칙