[위드니 독서후기 #3] 부동산 트렌드 2025(돈버는 독서모임)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 부동산트렌드2025

2. 저자 및 출판사 : 김경민 외5명, 와이즈맵

3. 완독일 : 2025. 02. 05.

4. 총점 : 7점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것 & STEP3. 책에서 깨달은 것

사실 2월 돈독모가 아니었으면, 내가 자발적으로 골라서 읽지는 않았을 것 같은 책이다. 나는 이런 류의 지식 전달에 기반한 도서를 선호하는 편이 아니기 때문이다. 하지만 ‘월부에서 돈독모 도서로 선정해주신 데에는 다 이유가 있을 것’이라고 생각하며 책을 읽기 시작했다. 완독 후 크게 3가지 생각이 들었다.

먼저, 이 책을 통해 월부 [강의에서 배운 내용]을 [데이터 수치]로 보며 복기할 수 있었다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트에서 서울시를 5개 권역으로 나누고, 수도권 서북부에서 ‘마포’와 ‘일산/파주’의 시장 흐름이 다른 점, 수도권 서남부에서 ‘양천/안양’과 ‘김포’의 흐름이 다른 점에 대해 설명하고 있다. 일산,파주와 김포의 가치와 강남접근성에 대해서 월부 강의를 통해 배워서 알고 있었는데, 데이터에 기반해 다시 한번 확인하며 복기할 수 있었다. 

P63. 고가 아파트 시장(강남구, 서초구)과 중저가 아파트 시장(노원구, 도봉구, 성북구)의 비교에서 우리가 배운 입지분석 요소인 직장, 교통, 학군, 환경을 각 지역에 적용하며 가격 흐름과 함께 세부적으로 살펴보며 복습할 수 있었다.

Part4. 12개의 서울 대장 단지에 대한 가격 분석에서, 서울 각 구의 랜드마크 아파트에 대한 입지와 가격 흐름을 확인할 수 있었는데 앞마당이 많았다면 더 재밌게 읽혔을 것 같다. 하지만 다르게 생각하면 앞마당이 없기 때문에 잠재적 앞마당을 미리 예습해볼 수 있었던 것 같다.

두 번째로, 거시경제의 큰 흐름, 과거 시장의 큰 흐름에 대해 촘촘히 알 수 있었다.

월부에 오기 전에는 부동산과도, 경제기사와도 거리가 매우 먼 사람이었기 때문에 과거 부동산 시장의 흐름에 대해 무지했다.(그래서 강사님들께서 과거 몇 년대 가격 흐름이 어땠죠~라고 하시고 넘어가실 때마다 주워 들으며(?) 필기하기 바빴다) 또 경제 뉴스도 자발적으로 본 적이 거의 없어서 PF 대출에 대해서도 몰랐다.. T T 하지만 이 책을 통해 각 부분의 큰 흐름에 대해 이해하게 되었고, 내 나름대로 도식화해서 아래와 같이 정리해볼 수 있게 되었다.

서울 아파트 시장의 과거와 현재의 흐름

2008년 9월~2009년 12월 : 글로벌 금융위기로 인한 혼돈기

2010년 1월~2013년 2월 : 시장 안정기와 동시에 찾아온 대세하락기

2013년 3월~2022년 1월 : 불확실성 해소 이후 찾아온 대세상승기

2022년 2월~2024년 3월 : 급등한 가격에 대한 부담감, 금리 인상에 대한 우려로 대세하락기~정체기

2024년 4월~현재 : 상승기 진입

서울시 아파트 전세가격의 큰 흐름

상승기 : 2011년~2022년 2분기

하락기 : 2022년 2분기~2023년 1분기

상승기 : 2023년 2분기~현재

인플레이션 ⇒ (월세 ↑) ⇒ 실물자산인 부동산에 대한 구매 수요 ↑ ⇒ 주택가격 ↑ 

인플레이션 ⇒ 시공비 ↑ ⇒ 공급 ↓ ⇒ 주택가격 ↑ 

인플레이션/ 공급(입주)물량 부족/ 전세사기로 인한 빌라포비아  ⇒ 전세가격↑ ⇒ 매매 전환 수요↑

정부의 PF대출 연장 ⇒ ①마땅히 시장에 매물로 나와야 할 토지들이 나오지 않아 토지 가격이 하락하지 않음 ②차주인 디벨로퍼의 채무(후취 이자) 증가로 인한 금융비용 발생 ⇒ (사업 수지가 맞지 않아) 시장에 미참여했던 신규 디벨로퍼 등의 시장 참여 불가 ⇒ 인허가 물량 감소 ⇒ 공급 절멸

마지막으로, 부동산 시장의 참여자가 되기로 마음먹은 만큼, 사고를 유연하게 바꿔야겠다는 생각이 들었다.

• P250. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. (중략) 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

   

• P252. 그러나 필자는 정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각한다. 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.

주입식 교육으로 약 20년을 살아왔기 때문에 정보를 수동적으로 받아들이고 흡수하는 쪽에 가까웠다. 정부가 이런 정책을 했으니 사람들은 이렇게 반응하겠지, 또는 저 지역은 원래 비싸고 사람들이 좋아하니까 비싼 이유가 있겠지 라는 식으로 생각해온 것이다. 그런데 시장은 내 생각보다 즉각적으로 변하고, 경제 기사가 모두 정답은 아니며, ‘원래, 당연히’ 그런 건 없다는 것이다.

특히 Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’에서 위와 같은 생각이 강하게 들었다. 유튜브나 SNS에서 플래그십스토어, 팝업스토어, 생일카페를 보고 대략 어떤 느낌인지는 알고 있었지만, MZ세대의 소비 문화가 만들어낸 새로운 상권이라는 측면에서는 전혀 생각해보지 못했다. 일종의 유행이라고 치부했던 것 같다. 

그런데 (내 기억 속에는 여전히 홍대병, 버스킹에 머물러 있는..)홍대가 그때 그 시절과는 완전히 다른 분위기로 변모했다는 내용을 읽고 깜짝 놀랐다. 부동산 시장에서는 상권도 중요한 입지요소 중 하나인데, 상권은 이미 만들어져있는 것이라는 선입견에 머물러있었던 것 같다.

STEP4. 책에서 적용할 점

마인드나 태도에 대한 책만 선호하는 내가 이번 돈독모를 통해 지금껏 시도해보지 않은 분야의 책을 읽은 것이 뿌듯하다. 앞으로는 독서 편식없이, 여러 분야의 책을 읽어야겠다. 그리고 부동산 시장에 대한 정보를 배우고 습득할 때 좀더 유연한 사고로 받아들여야겠다는 생각을 하게 되었다.  또 최소한 헤드라인만이라도! 경제뉴스를 읽으며 시장 분위기를 읽는 연습을 해야겠다.