[월부학교 겨울이 제철! 팔딱팔딱 다랭어🐟 뿌라운] 부동산 트렌드 2025



월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 김경민, 김규석, 이소영, 이영민, 정재훈

저자 및 출판사 : 와이즈 맵

읽은 날짜 : 0201-0207

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 나만의 시나리오 # 대응해야 한다 # 가치대비 싼 것 찾자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

:

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 내용 및 줄거리

:

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

#전망을 하는 게 맞을까 정말?

책에서는 앞으로 슈퍼사이클을 통해서 25년 서울 부동산이 오른다고 전망을 한다.

다양한 이유와 근거를 가지고 설명을 해주시지만, 사실 그 내용이 확 와닿지는 않았다.

당연히 전망하는 것도 필요하고 어떻게 될지에 대한 부분을 준비하는 게 맞지만,

사실 그게 진짜 필요한 일일까?라는 생각이 책을 읽으면서 계속 떠나지가 않았다.

지난 24년을 겪으며,

같은 6월에 성동구는 날아가서 줄서서 들어가야 했고, 강동구는 거래가 슬슬 되기 시작하면서 거래가 조금씩 조금씩 진행되었다.

같은 9월에 성동구는 그동안 매매가 너무 많이 나갔어서 전세 찾는 손님이 없다고 하고, 강동구는 싸게 낼 생각은 없는 주인과 날아간 것들을 보면서 싸게 사고 싶은 영혼들이 맴돌고 있었고, 성북구는 이제부터 손님이 확확 와서 거래를 하고 있다고 부사님이 신나하셨고, 평촌은 사람들이 거래를 하나 둘 씩 하기 시작하니까 들뜬 모습을 봤는데, 송파구는 호가에서 5천만원씩 깎아서 던지는 물건이 나왔다.

이렇게 같은 시기에도 각기 다른 상황이 펼쳐지는데,

퉁쳐서 한번에 모든 사이클이 그렇게 된다고 말씀하시는 게 맞을까? 라는 생각이 계속 들었나보다.

#그럼에도 이 책을 읽는 이유?

근데 생각해보면, 옳고 그르다, 맞다 틀리다가 아니라,

이 책에서 가져가야 하는 부분은 '그래서 그런 경우가 생기면 투자자로서 어떻게 대응해야 하는것인데?'인 것 같다.

앞으로 펼쳐질 시나리오 중에 하나를 말씀해주신 책이라고 생각하고,

그러면 그 시나리오대로 갔었을 때, 나는 어떤 식으로 행동할 것인지?

그 시나리오대로 가지 않았을 때, 나는 어떤 식으로 행동할 것인지?

각각의 케이스에 맞게 나의 대응방식이 준비가 되어있는지?를 돌아봐야 하는거구나

싶었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

P

다만 전국 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수이다.

>커플링과 디커플링 얘기가 나오면서 서울은 오를 것 같은데 광역시는 모르겠다고 필자는 말을 표현했다. 각각의 흐름에 따라서 나는 어떻게 대응을 할 것인지? 고민해보기

P

전체 거래량은 매매 거래량과 임대 거래량의 총합으로 이루어져 있다. 이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.

>이 문장을 보았을 때, 지난 6~8월이 생각났다. 그리고 한편으로 또 9~12월도 생각났다. 그리고 지금 말하지 않아도 깎아준다는 물건도 나오는 시장이다. 시장에 오랫동안 있으면서 그리고 내가 아는 지역을 넓히면서 각각의 참여자들의 니즈를 살펴보면서 대응하자.

P

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다.

그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

>각각의 시장이 독립적이라는 것은, A지역은 날아가더라도 B지역은 기다려준다는 얘기로 봐도 되지 않을까? 그 실력을 쌓자. 그걸 알아차릴

P

고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인 할 수 있었다. 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

>고가 지역과 중저가 지역의 시차가 있다. 그러면 기회가 아니고 무엇일까? 그만큼 싸게 사면 되지!

P

부동산 싸이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월 간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는26개월로 앞선 하락기의 3분의 2수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 거쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

>사이클? 시기? 그거보다 더 중요한 건 싼 가격 아닐까?

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

아기곰의 부동산 법칙

시기나 사이클보다 더 중요한 건

가치를 파악하고 그 가치대비 지금 싼지 비싼지를 아는 능력이지 않을까?

그러려면 가치를 판단할 수 있는 책이 필요할 것 같아서 적어본다.

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )