안녕하세요^^ 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자
경제적 자유의 길을 걸어가고 있는
룡쓰입니다.
오늘 지방투자 실전반이라는 대장정을
마무리하는 월부의 최애 마스터 튜터님의
5강 후기이자 복기를 남기고자 합니다.
첫 지방투자 실전반 수강이라서
마스터님을 처음 뵙는데
극 ‘T’라고 하셔서 긴장하고
수강했는데요!!
웬일이야 너무 따뜻하셔!!
마지막…..사진들은 진짜…..멍하게
만들고 눈시울이 붉어졌었네요!!
우리 보리튜터님과 보리쓰들의
사진을 보니 한 달 간의 여정이
아주 또렷하게 파노라마처럼
스쳐 지나갔네요. 너무 감사합니다.
선두는 이쯤에서 끝내고
강의 복기이자 후기를 남기겠습니다.
지방투자 실전반 5강
2025년 1월
지방투자 실전반분들이
궁금해 하는 것들
마스터
[프롤로그]
✔ 기회를 잡고 돈을 버는 사람
⇒ 다른 상황 속에서도 내 상황에
적용시킬 점을 찾는다.
[BM point]
▸고정관념과 선입견이 있었는지
스스로 발견
▸자신의 의식 전환 시점으로 생각
⇒ 진실한 성장을 가로막는 에고에서
벗어나고자 한다.
[BM point]
▸기존의 고정관념을 벗어나지
않으면 성공의 길이
멀어진다.
▸껍질에서 벗어나야 한다.
▸성공한 사람의 방정식을
무조건 따라했으면 한다.
✔ 여러분이 오늘 강의를 듣고
남겨야 하는 것
⇒ 모르던 것은 무엇인지?
⇒ 안다고 착각한 것은 없었는지?
⇒ 알고 있지만 과연 행동은 했는지?
✔ 강의 목자
파트 1. 현재 시장 진단
파트 2. 투자방향 및 운영
파트 3. 성장하는 투자자의 마인드
[본 강의]
파트 1. 현재 시장 진단
✔ 지금 겪고 있는 시장상황
⇒ 상급지 및 선호도 높은 단지는 전고점 회복
⇒ 고가단지들은 이상 거래가 늘어남
⇒ 24년 하반기 대출규제 및 정치적 이슈로
거래량 감소하고 매수 심리가 멈춘 시장
✔ 수도권 시장
⇒ 3급지 일부, 4급지에 여전히 전고점 대비
가격이 많이 하락한 단지들 분포
⇒ 매수 문의가 줄어들자 네이버 호가 대비
낮은 가격으로 거래되는 단지들이 등장
[BM point]
▸바닥이었던 시기에 투자기회를 잡지 못햇다고
아쉬워하기보다는 시장이 다시 기회를 준다고
생각하시고 내 투자금으로 매수 가능한 지역을
공략할 때이다.
▸네이버 최저 가격 단지들은 보는 사람들이
많아 조정 부분의 약점이 있지만
그보다 약간 높은 단지들은 조정이 나을 수 있다.
(서울 3~4천 조정 가능한 시점)
✔ 지방 시장
⇒ 부산, 대구 절대적 저평가 구간
⇒ 대구는 전세가 바닥다지는 구간
⇒ 부산은 상승흐름으로 전환된 곳 보임.
⇒ 울산 매매가 움직임 대비 전세가
상승폭이 아주 큰 편임.
⇒ 전주는 매매가, 전세가 모두 이전 가격
회복한 단지들이 입지 떨어지는 곳들도
다른 지역 대비 덜 조정받음.
파트 2. 투자 방향 및 운영
✔ 갈아타기에 판단
⇒ [대전제] 싸게 산 물건을 잘 지켜나가는
것에 우선 집중합니다.
비싸진 구간의 자산을 팔아서 가치있고 싼
자산으로 옮기는 것이 원칙
⇒ 비슷한 인구 규모나 사이클인 시장으로
갈아타는 것은 투자의 본질에서 벗어남
✔ 자산재배치
⇒ 내가 가진 돈으로 자산을 적극적으로
불려나가는 행동임.
이는 미래에 확보할 수 있는 투자금을
미리 당겨 쓰는 것이다.
[BM point]
▸가장 중요한 건 투자자의
실력이다.
▸실력적으로 갖춰진 상태에서
사용했으면 한다.
✔ 지방 매수 타이밍
스텝1 랜드마크 위주 거래(거래량 증가]
스텝2 미분양 물량, 급매 소진[매매가 상승]
스텝3 투자자 진입[전세 상승] 물량 쌓이면[일시적 전세가 하락]
스텝4 실거주자 매수로 이어지면서[매매가 상승] 움직임 활발
✔ 고평가 된 지역 임장
⇒ 지역 내 가장 선호도가 높고 저렴했던 가격 대비
수익이 많이 난 곳은 어디이지 파악하기
⇒ 다음에 투자 기호가 온다면 어떤 생활권, 단지
순서로 투자할 것인지 정리
[BM point]
▸ 정답지가 있는 즉, 결과가
있는 지역이므로 저점에서
오른 시점까지 확인 필요
▸ 시장 가격은 서로 연결되어
영향을 주고 받고 80%는
정형화되어 있고 20%는
지역 특성이다.
✔ 수도권 외곽 투자
⇒ 수도권 외곽 구축은 전세가
상승폭이 크지 않다.
⇒ 경기권은 연식이 좋은 단지를
투자로 접근해야 전세 상승분을
회부해 투자금 확보 가능
[BM point]
▸ 경기권 신축 vs 서울4급지
저울질해서 접근
▸ 광역시 최상급 이외 장기
보유로 가면 안되고 어느
정도의 수익있다면 나와서
장기보유 가능한 수도권 투자로
시스템을 구축해야 한다.
▸ 수도권도 평촌, 분당의 좋은 단지
이어야 장기 보유 가능하다.
✔ 지방 투자의 기준
[지방투자 = 지방에서 돈을 벌어다 주는 자산 취득]
⇒ 수요가 많은 지역에 투자자 하기
(인구수는 곧 수요를 의미하므로 투자 우선순위가 됨)
⇒ 신축을 우선 투자하되 광역시는
입지 가치가 있고 구축 수요가
있다면 투자 진행
⇒ 지역별 특성을 파악하고 선호하는
동네와 단지를 투자
✔ ㄷㅈ
⇒ 구석구석 가격이 번진 곳으로
좋은 것을 선별해서
투자해야 함.
⇒ 중소도시의 경우, 전주가 비슷
⇒ 현재 시장에선 실거주로 접근
해야 하는 시장임.
⇒ 공급 물량으로 전세가 안 오를
수 있는 시장으로 투자금이
오래 묶일 수 있다.
✔ ㅊㅇ/ㅊㅇ
⇒ ㅎ동/ㅊㅇ동 모두 지역 내 후순위 입지로
상승장 후반부에나 투자로 들어갈지
고민해 보는 곳임.
⇒ ㅎ동은 도로로 인해 단절된 생활권으로
단절도로 따지면 ㅊㅇ동보다 높다고
볼 수 있고 회원구에서 합포구로
들어가는 것을 현지인들은 상당히
꺼려한다.
✔ ㅍㅎ
⇒ 실거주는 좋지만 투자로 접근하기는
어려운 시장으로 돈이 묶이는
시장이다.
⇒ 최상급지 단지 투자로 들어가는 게
아니면 신중하게 접근 필요하고
투자 우선 순위에서 밀리는 게
사실이다.
[BM point]
▸ 도시 사이즈 대비 들어가는
투자금을 먼저 생각해라.
▸ 모든 임장지를 앞마당과
연결 짓어 되뇌여라.
✔ 공급을 피해 투자하기 전 주의사항
⇒ 공급을 피하는 투자전략보다 저평가
구간인지가 중요하며 기회비용을
사용할 만큼 매수시기로 적절한지에
대한 판단이 필요
[BM point]
▸ 가격을 집중해서 가치 대비
싼 가격인지 판단 필요
✔ 매도
⇒ 매도자 및 매수자 입장 크로스 체크 필요
⇒ 매도 가격에 대한 정확한 판단이 안되면
시간만 흘러간다.[주기적 업뎃 필요]
⇒ 거래사 수월한 물건으로 만들어서
내놓거나 사장을 통해
만들어 나가야 한다.
[가격협상, 이사협의 등]
[BM point]
▸매물임장 필요하다. 시장확인을 통해 내 물건
가격 확인 및 판단 기회 필요
▸부동산사장님과의 꾸준한 소통 필요
▸매도 = 욕심을 버리는 것, 내려놓는 것
✔ 모의 투자 복기
⇒ 감정이입을 통한 간접 투자 경험
⇒ 월별로 뽑은 투자물건을 누적해서 기록
하고 가격 추이를 살펴보도록 함.
⇒ 시장의 흐름을 지속적으로 살펴보게 됨.
⇒ 이전 지역 투자 의사 결정에서 놓친 부분
들을 파악하게 됨.
✔ 실제 투자한다는 마음으로 매물임장
⇒ 1호기를 해보고 난 뒤에 매임에서 어디에
주안점을 두고 볼 지가 명확해진다.
⇒ 시세, 가격 조정 여부, 수리상태, 매도자 및
거주자 상황을 바탕으로 어떤 제안을 하면
좋을지 적어보세요.
[BM point]
▸매임은 포인트는 협상요소 발견이다.
▸집 상태, 세입자 및 점유자 상황에
따라 협상 요소가 달라진다.
▸상대방의 숨어있는 메시지를 파악 필요
✔ 비교 평가
⇒ 입지가치가 어디가 더 있는가
⇒ 가격적으로 어디가 더 저평가 되어 있는가
⇒ 공급과 관련된 제반사항은 어디가 더 나은가
[BM point]
▸투자로 들어갈 수 있는 시장 파악 중요
✔ 가설 검증
⇒ 가설 검증을 하는 이유
▸ 투자 통찰력을 높이기 위해 과거
시장을 복귀
▸ 비교평가시 명확한 판단에 도움을
받기 위함.
⇒ 가설 검증 단계
▸ 투자 관련 궁금증 발견→질문에 대한
본인 나름의 답을 제시해 봄→관련
정보 가지고 와서 해석, 가설이 맞는지
확인→투자시 적요할 점 정리
✔ 그 때 다른 곳을 투자했더라면
⇒ 시간이 흘러 결과론적으로 보이는 것
⇒ 연습으로 끝나는 투자가 아니라 경험과
수익 반드시 같이 와야 한다.
[BM point]
▸1호기 ≠ 배움[경험만]만
▸1호기 = 수익+경험[+αβ]
✔ 비슷한 단지들이 사이에서 고민입니다.
⇒ 모든 단지를 순위를 매겨서 투자해야
한다는 생각에서 벗어나라.
순위로 지나고 보면 바뀔 수 있다.
⇒ 소탐대실해서 장기적으로 돈을 벌 수
있는 기회를 놓치는 것이 제일 어리석다.
[BM point]
▸순위에 집착하지 마라
▸현장에서 협상의 여지가
있는 것들을 잘 간파해
가격을 만들어가면 되는
시장이다.
✔ 전고점에 대한 판단
⇒ 전고점을 절대적 기준으로 삼지 마라.
⇒ 전고점을 명확히 파악할 수 없다.
⇒ 저환수원리 적용 후 전고점을 대비해야
한다. 그렇게 해야 한다.
[BM point]
▸지역 안에서 싼 가격인지가 중요하다.
✔ 3채 이내 투자자
⇒ 현재 정책, 세금을 기준으로만 투자의 방향성을
정하시는데 이 부분은 시장 상황에 따라 유연하게
수정될 수 있다고 봐야 한다.[고정적 사고 X]
⇒ 변화하는 시장에서 기회를 찾아야 한다. 시장이
나에게 기회를 줄 수 있다.
파트 3. 성장하는 투자의 마인드
✔나누면서 성장하는 법
⇒ 역량을 발전 노력
⇒ 수준 높은 환경
⇒ 경험과 실력있는 상위 레벨 조언
⇒ 자발적인 어려움을 설계하는
과정이 필요
[BM point]
▸스스로 동기 부여하면 잠재력을 발휘할 순 있지만
가장 빠른 지름길은 자발적으로 어려움을 설계하는
실력있는 사람들이 모인 곳이며 내가 넘지 못한
벽을 넘어 본 사람과 교류하는 것이다.
✔지치고 재미가 없어요.
⇒ 재미있고 열정적이었던 구간은 지나고
숙달의 단계에 접어들 때 지루해진다.
⇒ 터널에 멈춘 구간[깊은 슬럼프] 극복 방법
▸그냥 한다. 그냥 했다.
▸조언을 얻을 사람 있었다.
▸내 영역의 강제성[환경] 부여
✔시장에 참여할 수 있는 마인드
⇒ 앞마당 전수 조사 후 전고점 대비 저평가 된 단지들을
추출하는 것보다 가격[매매가]를 기준으로 비교평가하는
과정에 더 집중해라.
⇒ 전고점을 대비 하락률은 후순위로 참고해라
[BM point]
▸하락률은 내가 만들면 된다. 지금 시장은
만들 수 있는 시장이다.
✔이렇게 계속 할 수 있을까
⇒ 내가 선택했으므로 힘들어도 감수해야 한다.
⇒ 힘든 상황에 익숙해지는 것이 아니라 그 단계
를 벗어나기 위해 노력해야 한다.
[BM point]
▸익숙함은 위험하다. 반드시
벗어나야 한다.
[에필로그]
✔ 처음의 고통에서 더한 고통이 더해지면
처음의 고통은 사라진다.
더 잘 하려고 고통스러울 수 밖에 없다.
✔아는 것과 실제 그 길을 걷는 것은 다르다.
여러분들이 직접 들어
올려야 하는 무게가 있다.
✔ 여러분이 담고 싶은 돈의 무게를 견디며
결과를 만들어내고 말겠다는 마음으로 보세요.
✔ 내 인생에 대해 스스로 책임을 지겠다는
마음으로 행동에 옮길 때 걱정이 사라집니다.
과정에 집중해 반드시 좋은 결과를
이끌어내세요.
[BM point]
▸내 인생은 내가 구제하는 것이다.
▸희생하는 시간이 희생하는 시간만으로
끝나지 않았으면 합니다. 결과 및 성과를
내셨으면 합니다.
✔ 포기하지 않고 꿈을 현실로 만들어
나가시길 진심으로 응원합니다.
[깨달은 점]
✔ 오늘 강의를 듣고 남겨야 하는 것
⇒ 모르던 것은 무엇인지?
▸자산재배치를 생각하는 제 자신은
단순히 기회를 만드는 과정이라고 생각했는데
미래에 확보할 수 있는 투자금을 미리
당겨 쓰는 것이라면 더 신중히 더 실력을
쌓아야 한다는 것을 깨달았다.
⇒ 안다고 착각한 것은 없었는지?
▸저평가의 기준을 전고점
대비 하락률로 판단
▸전고점 대비 가격대보다
매매가 기준 지역 내
가치 대비 싼 가격 판단 必
⇒ 알고 있지만 과연 행동은 했는지?
▸전임과 매임이 중요하다는 것을
알고 있었지만 아직도 힘든 부분
인 건 사실이다. 하지만 꾸준히
노력하고 있다.
[적용할 점]
✔ 앞마당 전수조사 후 단순히 전고점 대비 하락률로
판단하기보다는 매매가 및 생활권 기준에
따른 단지별 입지 및 가치를 대입하여
저평가 판단하자.
✔ 모든 건 내가 결정했고 내가 선택한만큼
모든 부분에 대한 책임과 감수를 해야하고
이를 희생이라 부르지 말고
꿈이라고 부르자!!
✔ 너무 행복하고 너무 즐거웠고 너무 영광이었던
첫 지방투자 실전반이었고 그 중심에
녹두보리 튜터님과 보리쓰들이
있었습니다.
과분한 사랑을 받았고 과분한 인사이트를 받았고
과분한 마음을 받았습니다.
너무 감사합니다.
마지막 사진을 보니 한 달 간의 여정이 떠오르면서
눈시울이 붉어지네요.
한 달 간의 여정 제 인생 잊지 못할 여정이었고
어디 가든 어디 있든 자랑하고 다니겠습니다!!
댓글
