책 소개

제목: 부동산 트렌드 2025(하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트)

출판: 와이즈맵

저자: 김경민, 김규석 외 4명

키워드 : #부동산전망 #공급부족 #슈퍼사이

핵심 메시지: 공급부족, 인플레이션에 다른 전세가격 상승은 결국 대세상승장을 예고하고있다.



내용 요약

본 것 & 느낀것

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

 N자로 반등한 서울 부동산 시장. : 23년 후반부터 24년 1분기까지 하락, 24년 2분기에는 다시 상승.

서울내에 지역별, 단지별 시점차이있음

1.빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승

2.PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량

3. 공급절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향 : 서울은 N파고 돌입. 광역시 판단 명확치 못함

* 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입. W파고의 가능성까지 존재.

-부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생

-전체 거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가

* 전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
-2010년대 서울과 광역시 가격 흐름은 상이.

-2020년 기준금리 0.5% 급락하자 전국 동일한 방향으로 움직임

-2023년~2024년 상반기 서울은 상승흐름 완연,광역시는 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체

-현재 가격이 바닥을 쳤는지, 이후 정체인지 상승돌입인지 판단하기 명확하지 못함

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지 : 다른 수도권과 차별화듼 가격 상승 패턴

강남구 동조화 현상으로 분당, 수지도 상승.

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재.

주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성.

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주 :마포구는 강남구와 비슷한 상승. 일산, 파주까지 전파안됨.

직장 접근성이 떨어지면서 마포구와 일산, 파주는 디커플링된 시장

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 : 양천&안양 동조화, 김포에 시차 존재

양천구는 서남권역에서 중심적 역할

김포는 최근 개발ㄷ, 지하
 철개통등으로 상승흐름 보이나, 인근 대규모 개발 지속적으로 있기에 성장따라갈지 지켜봐야함.
*김포 옆 고촌역은 김포 입지를 누리면서 농어촌 특별전형 대상지역

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부 :현재 상승세 전환 전 안정화 단계

의정부시는 상승시점 늦음

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
강남, 서초, 송파, 강동, 노원, 도봉, 성북구 -총7개 구는 약 74만 세대 거주. 절대적 규모의 아파트 시장형성. 서울의 총 42.5%차지.

강남구, 서초구_고가 아파트 시장

-대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할. 

ㅇ 매우 높은 수요와 안정성

ㅇ 우수한 교육환경

ㅇ뛰어난 인프라, 편의시설

ㅇ 고급 아파트 단지는 높은 주거 만족도 제공

ㅇ 강남구는 주거지+ 업무지구 혼재, 서초구는 주거지 

노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

-중저가 아파트 시장의 중심지. 중산층 및 서민층의 주거지 선택에 중요.

ㅇ 가격 대비 편의시설, 교통접근성 양호, 우수한 교육환경 -가성비 높은 주거지로 평가

ㅇ 강남접근성 어려움

ㅇ 재개발 재건축 진행어려움-경제성 저하.

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
-고가와 중저가 아파트 상승의 시차 존재

-고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상

-중저가아파트 시장에서는 비동조화 가능성.

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
24년 한해 서울시 공급량은 약 2만. = 2010년대 평균대비 약 40% 감소한 수치. = 12년 최소공급량보다 낮은수준

향후 25년엔 약 2만6천세대. =2010년대비 22%감소한 수치

26년엔 약1만2천세대. =2010년대  평균대비 무려 64%감소.

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
1 서울시 주택 가격 상승

2 전세 ㅇ및 월세 가격 상승

3 주거 안정성이 악화


Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
*AVM지수 : 7일 단위의 단기 가격지수.

단기이동평균선과 장기 이동평균선을 구축. 대세상승, 대세하락 신호 해석가능

서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작

강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향있음. 현재 먼저 움직이고있음.

노원구도 24년 6월 슈퍼사이클 진입

상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

-노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 진입.

-부동산 상승기와 하락기는 매우 장시간에 걸쳐 나타남

-부동산 사이클이 짧아지고있음.

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 인플레이션으로 인해 월세 폭등이 일어남

임대료 상승이 집값을 끌어올림 : 월세로 인한 수익률이 고작 1포인트% 상승했음에도 부동산 가격은 50%상승할 가능성이 존재. 

시공비는 인플레이션으로 계속 상승. 인플레이션은 임금인상도 불러옴.

현재 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등.

신규 공급이 부족한 상황에서 나타날 현상 : 

1 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 더 높은 프리미엄을 갖게 됨

2 구축과 신축 가격 차이가 커지면, 구축 아파트 매매로 돌아설수있음.

글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다


이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향: 서울시 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것.

대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름

-상승기: 2011년~22년 2분기

-하락기:22년 2분기~23년 1분기

-상승기: 23년 2분기~현재

전세가격 상승의 3가지 원인

-인플레이션션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

-입주 물량의 부족

-전세 사기로 인한 ‘빌라포비아’

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
임대차 2법의 부작용: 지우가격제의 등장, 전세가격의 상승

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

-23년 빌라 공급량은 2만4천채로 평균의 12%수준.

-특히 서울의빌라공급이 23년 5800채에 불과해서 2010년대 연평균의 15%.

-아팥 착공물량은 평균대비 55%수준.

25년 공급량에서약 2만채가 동남, 동북권에 집중. 약84%물량. → 서울 서쪽은 절대적 물량부족 상황

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
 

부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향받음. 

공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉨.

부동산 수요란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준.

부동산 공급은 주택수로 볼수있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택규모가 중요
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽

금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다

모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다



Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
 

매매수요는 여전히 충분하다는 가정 중요

금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정

*부동산 투자수익률= 1년치 임대수입/가격

임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금리.

금리가 24년 6월대비 0.25 인하될경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상. 

금리인하폭이 0.75까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를수있음

강남구,서초구 아파트는 금리 0.25 인하시 가격은 4%상승, 0.75 인하시 8% 상승할 것으로 예상.

노도성 아파트의 경우 0.25면 6%, 0.75면 12%에 이를수있음

=> 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않음.

신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를수있음. 단, 장기적으로는 구축도 가격상승.


2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책

-가계는 리츠의 투자자이며 주주, 거주자, 임차인. 

-주택과 토지는 리츠의 소유

-가게는 부동산 등기 불필요해 세금 대상이 되지않으며, 청약 참여가능

-투자자는 간접투자로 배당수익, 가격상승시 차익실현.

알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
- 현 종부세 제도 시스템 복잡하고 일관성 부족 →제도개선 필요

-미국의 재산세는 각 주마다 다른데, 가장 낮은 하와이는 0.32%, 역삼동 25평 아파트 실효세율이 0.11%로 우리나라가 턱없이 낮음


특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인:정보비대칭성, 중개인의 도덕적 해이, 모니터링 부재와 미약한 패널티, 전세 제도 자체의 리스크

전세사기 해결책 4가지

1 프롭테크를 활용한 정보 격차 해소

2 중개인의 도덕적 해이, 미약한 법적제재

3 제도적 허점 보완

4 전세제도의 리스크 인지

적용할 것

• 부지런히 서울 앞마당 만들어두기
• 서울 시세및 랜드마크 트래킹