안녕하세요 ! 디데이입니다.
이번 5주차 강의는, 마스터 튜터님이 진행해주셨네요
처음 강의를 들어봤는데, 너무 말씀도 답변도 깔끔하게
정리를 잘 해주셔서
귀에 쏙쏙 박혀 들어왔습니다.
거두절미하고,
먼저 지역마다 갖고 있는 현재 상황에 대해서 설명해주셨습니다.
1. 부산은 현재 4억대로 투자하기에 괜찮은 것이 많다. 상승흐름으로 전환된 곳들이 많다.
2. 대구는 전고에 비해서 뚝 떨어졌는데, 전세가 회복하기엔 아직 다져지고 있는 중이다.
3. 울산은 현재 전주/청주 시장이 좋을 때에도 힘을 못쓰고 있었는데,
중심부와 동구의 입주 물량이 소진되면서 전세가가 가파르게 상승하고 있다.
4. 전주는 전고점을 회복한 단지가 매우 많다.
그리고 관심있는 질문 내용을 정리해보면
Q. 미래에 공급예정이 있는 지방투자? 실거주한테 다 뺐길것같음!!
- 지방의 거래는 아래와 같은 사이클로 돈다.
랜드마크 위주 거래 > 미분양물량,급매 소진하여 매매가 소폭 상승
>투자자 진입하면서 전세가 하락할 수 있음 > 실거주자 매수로 전환함
*실질적으로 진입하는 시기가 매우 늦다.
Q. 부산의 구축에 투자해도 될까요?
- LG메트로시티와 해운대 좌동 이런 단지들은 이전에 3억대에 진입했는데 5억이 됐따.
이러한 곳은 구축임에도 학군,환경때문에 살아야할 이유가 있다.
사상/사하에 있는 신축할바에는 입지 좋은 구축을 사라.
Q. 공급을 피해 투자할 때 주의할 점.
- 청주 산남동에 있는 산남퀸덤 단지. 전세가율이 높은 구간에서 바로 매매가 상승으로
전환되지 않는 경우도 있다.
그 이유는 공급폭탄으로 실거주 사람들이 주인전세로 전세로 몰리는 경향이 있음.
하지만 공급을 피하는 투자보다 저평가 구간인지를 먼저 파악해야 한다.
Q. 세낀매물 제외해야 하는게 맞을지?
- 1년 미만으로 전세만기가 돌아오는 물건들은 타켓팅을 해라.
언제 만기인지 확인하고 그 만기까지 내가 이자를 감당할 수 있다면
진행해도 괜찮다.
Q. 전고점에 대한 판단?
-매도 기준을 전고점과 무조건 연계할 필요는 없다.
절대적인 기준으로 삼지는 말아라.
저환수원리를 먼저 확인하고, 전고점은 덤으로 보면 된다.
20%이상 안떨어졌다고 안볼테냐???????
너무 귀한 질문을 실전반에 계신 많은 분들이
잘해주신 덕분에 질문 레버리지 잔뜩 했습니다 ㅎㅎㅎ
이번 5강을 시작할 때
마스터 튜터님이 말씀하셨던 3가지 정리하고
이만 마무리해보도록 하겠습니다.
♡♡♡
- 아직 직면한 상황은 아니지만, 전세 계약이 2채이상 해야하는데, 전세가 잘 안빠지고 잇는 상황이라면 잔금을 치기 전에 무조건 전세를 빼도록 노력해야하고 세입자한테 1~2개월 정도 뒤에 빼줄 수 있냐고 물어봐서 시간을 벌어야 한다.
2. 안다고 착각한 것은 없었는지?
- 전고점이 매우 유의미하고 저평가를 판단하는 절대적인 기준이라고 생각을 했던 것 같다. 그래서 매수할때 깎아서라도 20% 조건에 맞춰야한다고 생각했는데, 그렇지 않은 것 같다. 저환수원리 기준으로 저평가를 평가하고, 전고점은 덤으로 보자!!!
3. 알고 있지만 과연 행동은 했는지?
- 한번 모의투자를 해보면서, 등기부열람도 해보고 특약이나 여러가지 준비해야하는 부분이 어떤게 있을지 확인해보자.
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