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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
잊기전에 기억해야 될 내용
1) 부동산물건 투자는 가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것이다.
2) 투자의 원칙 : 저환수원리 (저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크)
3) 저평가의 진짜 의미는 무조건 그냥 싼걸 사는게 아니라 가치있는 것을 가치보다 싸게 사는것이다.
-. 같은 가격인데 더 좋은 게 있나? (입지가 더 나은 것이 있는가?)
-. 비슷하게 좋은데 더 싼게 있나? (같은 입지인데 더 저렴한 매물이 있는가?)
※ 알고있는 매물(지역,단지)가 많을 수록 저평가 판단하기 쉽다.
※ 저가치 단지의 공통적인 특징 : 사람들이 좋아하지 않는 구축, 전세가가 장기간 오르지 않음
4) 가치 결정 요소
-. 서울&수도권 : 입지가 좋은 곳 중 상품성이 좋은 것 (신축,구축 모두 ok)
-. 지방 : 신축을 우선적으로 선택(기왕이면 입지까지 좋은)
※ 광역시 중에 입지가 좋은 것은 구축도 가치가 좋음.
5) 환금성 고려사항 : 매도 시점에서 사람들이 좋아한 만한 것. (입지,연식을 이해하고 매도계획을 설정)
-. 서울&수도권 : 4~5군 신축이상은 5년 /10년 이상 장기 보유
-. 지방 : 5년 이내 매도(입지좋은 광역시 제외)
6) 수익성 좋은 투자 : 수요가 풍부하고 가치있는 물건을 산다. 적당한 투자금(무조건 싼건 x), 싼구간에 산다.
7) 원금보전 : 지금 전세가율이 적절한 수준인가? , 수요가 많고 가치가 있는가?, 단기 입주물량이 적절한가?
-. 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않지만 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다.
하지만, 가치가 있는 단지는 결국 제 가지를 찾아간다, 그때까지 내 투자금을 절대 잃지 않고 지키다.(역전세대비)
8) 리스크 : 감당하기 어려운 리스크(3년이상 공급과다)는 피한다. 리스크가 있더라도 감당할 수 있고 리스크보다
기대수익이 크다면 투자한다.
2. 실전 적용 할 것
1) 아파트의 가치(입지+상품성)을 제대로 알기 위해 임장하고, 임장보고서를 쓰며 가치를 파악한다.
-. 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장
2) 투자원칙(저환수원리)를 이용해 투자 후보 물건을 선별해 낸다.
3) 투자 후보 단지를 장바구니에 담고 계속 지켜보며 내가 살수 있는 가장 좋은 물건을 골라낸다.
4) 최종 선택이 되면 단번에 계약하는게 아니라 마지막까지 협상해서 가장 좋은 가격/조건으로 계약한다.
※ 주의) 과도하게 높은 전세가율은 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있음.
5) 투자를 장기간 잘 이어가기 위해서는 과거 투자한 내용을 복기해야 한다.
그리고 가정과 회사, 그리고 투자 어느하나 과하게 욕심내지 말고 균형맞게 지켜낸다.
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