2개월동안 매물문의 6번만에 OK받았습니다. [월천1]

안녕하세요. 월천1입니다.

오늘은 2개월동안 거인의 어깨를 빌려

6번의 매물문의를 통해 배운 내용을

복기해보겠습니다.



매물문의

앞마당을 늘리며

1등 뽑기를 통해 매물코칭을 넣어

튜터님들의 인사이트를 얻습니다.

학교의 미친듯한 장점인 매물문의는

무제한으로 가능하다는 점입니다 :)

어떻게 하면 실전투자자로써

더 성장할 수 있을까?

실제로 돈 벌 수 있는 투자처를

찾는 게 중요하다고 생각했습니다.

이번 학기는 실제 투자할 수 있는

N호기를 향해 달려나가야겠다고

다짐했습니다.

제 상황은

취득세를 포함 총 5천만원 이내

2~3천만원으로 투자할 수 있는 곳을

찾는 것이었습니다.

취득세 2천만원

실제 투자금 2~3천만원

사실 2~3천만원으로 투자할 수 있는 곳을

찾는다면 당장 찾을 수는 있지만

저평가, 수익률, 리스크까지 고려하면

스트라이크 존이 좁은 편이었습니다.

투자기준

1) 저평가

지방 시장은 가격이 많이 하락해서

이미 충분히 싸기 때문에

가치 있는 물건을 골라

매매가가 절대적으로 싼 지역들을

후보로 두었습니다.

2) 수익률

취득세를 납부하면 투자금이

많지 않기 때문에 취득세 포함 5천만원,

취득세 제외하고 3천만원 이하

물건으로 바라보았습니다.

3) 리스크

지방 중 특히나 인구수가 적은

중소도시는 공급에 따라 가격흐름이

결정되기 때문에 공급 규모와 위치로

앞으로 매매 흐름을 알 수 있습니다.

예를 들면

청주는 공급이 없기 때문에

매매 뿐만 아니라 전세도 꽤 소진되어

반등한 모습을 볼 수 있습니다.

반면, 천안은 천안과 아산 전체적으로

공급이 있기 때문에

리스크를 헷지하는 방향으로

가야합니다.

기준은 세웠지만

큽... 모든 조건에 맞는 투자처가

내 앞마당에 과연 있을까...?

솔직히 말해서 열정은 가득하지만

과연 할 수 있을까? 마음을 갖고

시작했던 것 같습니다.



첫 번째 물건

매매 2.95/전세 2.6

공급이 없어 전세가 소진되면서

매매가가 반등하기 시작한 지역입니다.

실제로 배액배상도 발생했고

매물 예약을 해서 갔더니

눈앞에서 가계약금이

들어가는 시장이었습니다.

실제로 투자자들이 많이 보고

있는 지역이었습니다.

위치가 애매한 것치고

연식이 좋아 내부 퀄리티가 좋았고

전세도 없어서 투자금이

3천만원 들겠다는 생각이 들었습니다.

호기롭게 첫 매물코칭을 올렸습니다.

튜터님께서는 이 물건이 내 포트폴리오를

개선시킬만한 물건인지?

앞서 투자한 단지들보다 더 좋은 가치를

가졌는지 생각해보라고 하셨습니다.

애매한 위치

애매한 가격과 가치

세입자도 나가는 물건

말그대로 잃지않는 투자는

가능하지만 지금 당장 투자하기엔

아쉬움이 들어 좀 더 찾아보기로

합니다.



두 번째 물건

3.0/2.5

너무 과열되어있던 탓에

사람들이 보지 않는 곳도

봐보자는 생각이 들었습니다.

도심과 떨어진 곳이었으나

브랜드 대단지였기 때문에

생활권 안에서는 사람들이

선호하는 단지였습니다.

투자금 5천만원, 취득세 2천만원

총 7천만원이 들어가는데

같은 7천만원으로 제가 가진 앞마당에서

더 좋은 매물을 찾을 수 있을 거라고

말씀해주셨습니다.

지역 내 생활권 사람들이

좋아하기 때문에 괜찮을 거라

생각했으나 투자금이 너무 많이

들어 수익률 부분에선 아쉬웠습니다.



세 번째 물건

2.9/2.7





아예 절대적으로 가격이

저평가된 곳으로 시선을 옮깁니다.

최저가 물건은 아니었지만

시세보다 세가 높이 껴져있습니다.

2천만원에 투자가 가능했던 단지입니다.



단지 내 최저가는 2.7억으로

가격이 2천만원 비쌌고

많은 공급이 예정되있는 2024년에

세입자 만기가 있어 리스크 측면에서도

아쉬운 부분이 있었습니다.



네번째 물건

3.6/3.2



지역에 몇 없는 브랜드 단지였고

초중고가 함께 있어

꾸준한 수요와 탄탄함을

겸비한 단지였습니다.

25년까지 만기었기 때문에

현재 기준으로 전세재계약이 가능하다면

매력적인 물건이었습니다.

이미 충분히 싸고

가치 대비 이정도면 투자금을

들여서 큰 수익을 얻을 수 있을 거라

보이지만 리스크를 줄이지 않으면

오히려 전세 만기때

짐이 될 수도 있었습니다.

현재 전세시세가 2.5억이었기에

이미 7천만원 역전세를

안고 가는 부분이었기에

반드시 리스크를 헷지해야만 했습니다.

아쉽게도 세입자가 연장의사가 없어

사고 싶어 마음은 아팠지만..

보내드리기로 합니다.



다섯번째 물건

2.3/2.2



계약갱신청구권 사용으로

세입자는 언제 나갈지 모르겠다

말씀해주시며 1천만원의

적은 투자금으로 투자할 수 있어

후보로 올렸던 물건입니다.

네 번째로 올린 물건과 마찬가지로

충분히 싸고 적은 투자금으로 접근이

가능하지만 리스크가 보장이 안되

아쉬웠습니다.



여섯번째 물건

2.7/2.3



최종 OK난 물건입니다.

네이버 부동산에는 세입자가

이사 나갈 것만 같은 물건이었는데

직접 부동산에 방문하여

물건 조건에 대해 여쭤봤습니다.

세입자는 쭉 거주할 의향이 있고

현 시세대로 살고 싶어한다

2년 그 이상을 거주할 의사가 있는 세입자를

드디어 찾아서 전세 500만원,

매매 500만원 깎아

투자금 3천만원으로

진행할 생각이었습니다.

제일 싼 매물, 적은 투자금,

리스크헷지 3박자가 이루어졌기

때문입니다.

하지만 이렇게 조건 좋은 매물은

시장에 오래있지 못하더라구요.

다른 투자자가 사겠다고 붙었습니다.

솔직히 개인적으로는 조금 아쉬웠습니다.

매매가 절대적으로 싸고,

세입자 연장으로 리스크헷지가 되지만

사겠다는 투자자가 생기는 순간

매매가격 협상은 절대 안되고..

매매와 전세 500만원씩 협상도 못하고

투자금이 4천만원이 든다는 사실이

너무 아쉬웠습니다.

조그마낳고 소둥한 종잣돈...

베리튜터님께서도 매매가를 낮추고

전세를 올리면 best지만

충분히 투자할 수 있다고

매물코칭을 받아보도록 OK를 주셨습니다.





바늘구멍 같은 스트라이크 존...

매물문의 6번동안 깨달은 것

1. 엄청 싸고 3천만원 이내로

리스크 적은 물건이 과연 있을까?

이 기준에 맞는 물건이 있을까?

물음표에서부터 시작했지만

저평가된 앞마당을 뒤지다보면

이 단지에 계속 살고 싶어하는 세입자가

1명은 있고 그 1명만 찾으면 된다.

이 지역 어딘가엔 분명 존재한다.

는 생각으로 내 조건에 맞는 물건을

찾아다니는 것이 중요합니다.

2. 꺼진 네이버 부동산 매물도

다시 보자

장부물건을 찾기보다

네이버 부동산에 올라와있는 물건부터

모두를 내 장부 물건으로 만든다는 생각으로

세입자가 살고 있는 곳은

더 살고 싶은 생각이 있는지?

가격 네고 각이 나오는 물건인지?

같은 물건을 들고 있지만

각 부동산마다 물건에 대해

알고 있는 정보가 다르기 때문에

전화와 현장 방문을 통해

투자 후보처를 계속 찾아다녔습니다.



3. 왜 이 단지를 사고 싶은지

이유를 말씀드리면

사장님들이 움직입니다.

후보 지역 중 한 곳은

이미 1등생활권은 이미 올랐고

가격이 오르지않고

전세는 많이 소진된 상태였습니다.

부동산에 들어가서

투자하려고 왔다고 말씀드리며

이 지역을 투자하려는 이유를

논리적으로 말씀드립니다.

이미 앞단 생활권은 올랐고

다음 상승기회는 여기로 올거같다.

근데 전세까지 없으니

괜찮다고 생각한다.

그럼 일잘러 사장님들을 만나면

바쁘게 움직이기 시작합니다.

세껴져있으나 곧 만기인 집들에

전화해서 현시세에 더 살 생각없는지

적극적으로 물어봐주시기도 하고

전세가 없는 곳들은

전세입자가 붙으면 매매와 전세

동시 진행을 권하기도 합니다.



이번 투자도 정말 쉽지 않지만

하나하나 조건에 맞는 물건을

향해 갈 수 있었던 것은

투자를 하는 것보다도

더 중요한 것이 투자처를 찾는 과정

이라고 생각했기 때문입니다.

갑자기 가격을 올리거나

물건을 거두는 매도자...

매수하는 거 아니면

절대 못본다고 말씀하시는 사장님들...

그리고 정말 애매한 가격과 투자금...

오늘은 만나겠지 부푼 마음을 안고

임장지로 출발하던 마음과는 반대로

항상 집으로 오는 기차에서는

오늘 하루 연차내서 갔는데

아무것도 건진게 없다는 킹받음이

항상 함께했던 것 같습니다...^^

원래 맞는 투자처를

찾는게 생각보다 쉽지 않고

짧게는 한 달, 길게는 몇 달이 걸릴 수 있는

과정이라는 것을 알게되었습니다.

이번 여름학기 동안

우리반 원씽은 매물코칭 1회이상

새벽에 메일로 매물문의드리면

다음 날 아침 바로 전화주셔서

물건들에 대해 아쉬운 부분들을

하나하나 꼼꼼히 전세만기는 언제까지로,

보유하고 있는 전세만기와 겹치지 않는지 세세하게 봐주시는 베리튜터님

항상 감사합니다!!!!