[열중 43기 8팔끓는 우리 열정 0하 추위에도 독서하조_정리왕] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 #5

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영

3. 읽은 날짜: 2023.02.12

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게

제목은 자극적이지만, 내용은 굉장히 원칙적인 내용들이 담겨져 있다.

특히 수요와 공급에 대한 해석과 부동산 투자에 대한 분석들이 의미있게 다가왔다.

이북으로 봤지만, 실물 책으로 구매 해서, 내가 정확하게 아는 부분과 그리고 모르는 부분 그리고 나의 생각과

다른 부분을 표기해서 마구 밑줄 그으며 다시 한번 읽어보고 싶다.

STEP2. 책에서 본 것

>>STEP3. 책에서 깨달은 것

#가격을 형성하는 본질 

이번 책에서는 주택시장의 가격을 만드는 본질적인 것이 무엇인지 그리고 어떤 수요에 의해서 주택 수요가 만들어져가는지, 그 원리와 시장을 해석하는 방법을 이야기 했습니다. 분양에서 입주까지 완공되는 3년동안의 수요가 모여서 1년의 거래량이 나오고, 1년의 거래량 만큼 공급을 했을때 가격 상승이 멈추게 됩니다. 이를 토대로 3년 누적 공급량이라는 것도 발견한 것입니다.

>> 앞마당을 만들면서 3년치 공급량을 항상 작성했지만, why에 대한 부분이 부족했었다. 3년물량은 왜 보는 것인데? 분양에서 입주까지 완공되는 3년의 기간을 통상적이라는 부분을 다시 한번 정리 할 수 있었고, 누적 공급량에 대한 개념을 다시 한번 정리 할 수 있었다.

#전월세 전환율

자산가치의 장기적인 변화를 가장 잘 보여주는 것은 요구 수익률의 변화입니다. 우리나라 주택시장에서 요구수익 률은 전월세 전환율로 구할 수 있습니다. 전월세 전환율 은 임대인에게는 요구수익률이며 임차인에게는 기회비용 입니다. 즉 임대인과 임차인 입장에서 각각 수익과 비용 이 됩니다.
요구수익률에 가장 영향을 가장 많이 끼치는 것은 금리 입니다. 금리의 변동과 임대인의 요구수익률의 변화에 따 라 자산가치(매매가격)의 평가도 달라지게 됩니다. 우리나 라는 경제 고성장기 이후 금리가 천천히 우하향하며 시작 의 요구수익률도 계속 떨어져왔습니다. 이렇게 낮아진 요 구수익률로 인해 자산가치는 상대적으로 높아졌습니다

>> 전월세 전환율에 대한 개념이 없었다. 내가 계산 하는 수준은 지금현재 월세의 가치가 전세로 변환 했을때, 어느정도의 수준인지를 파악 하는 수준이로 이해 했는데, 이때 수식에서 중요한건 금리이다. 금리에 따라서 금리가 낮은경우는 상대적으로 전세가 유리하고, 금리가 높은 경우에는 상대적으로 월세가 유리하다. 임차인의 관점에서, 그런데 현재 책에서나오는 관점은 두가지 임대인 임차인의 관점. 월세의 비용이 높아지면 결국 임차인들이 내는 기회비용이 커지게 되는 상황이 발생, 그런데 여기서 낮아진 요구수익률로 인해 자산의가치가 상대적으로 높아졌다는 부분에 대한 이해가 필요하다. 새로운 개념에 대한 생각 정리가 필요하겠다.

#인구수 #거래량 #수요

비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적 이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜 시간에 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생기게 됩니 다. 인구증가에 더해 교육, 관광산업과 같은 환경에 의해 서 수요들이 이동하며 만든 것이 거래량입니다.

>> 같은 인구수라고 하더라도, 거래량이 달라지는 이유 그리고 집값이 다른 이유에 대한 근거와 설명이 잘되어 있다. 비슷한 인구를 갖는 원주,진주,양산는 인구는 비슷하지만 매매가의 상승은 매우 다른 흐름을 보인다. 여기서 반영되는 요소는 거래량, 주택 거래량에 따라 같은 인구를 갖는 도시더라도 다르게 해석 해야 한다는 부분이다. 당연하게 넘길 요소에 대해서 생각 해 볼 수 있는 중요한 부분, 결국 거래량은 그 도시의 직장의 수요와도 연관이 될 수 있다고 생각해봤고, 결국 입지요소에서 가장 중요한 직장이 수요를 만들어 낸다는 것, 그래서 가장중요한 입지 요소 한가는 직장이라는 것을 다시 한번 정리 해 본다. 

#공급 #지방 #수도권

먼저 공급이 시장에 미치는 영향은 수도권과 지방 사이 에 차이가 있다는 이야기부터 하겠습니다. 수도권과 지방 은 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다. 수요 측면에서는 공급 부족을 느끼는 시간의 차이이며, 지역과 지역 간의 거리 차이이기도 합니다. 이러한 공간의 크기 차이 때문에 지 방은 3년 누적 공급량을 서울•수도권은 장기 누적 공급량 을 살펴봐야 합니다.

>> 서울과 수도권의 공급이 미치는 영향이 다르다는 것은 강의를 통해서 알고 있었다. 여기서도 같은 견해를 보인다. 지방은 정직하게 공급과의 상관관계가 높지만, 수도권은 그렇지 않다는 것, 수도권은 장기 누적 공급량을 살펴 봐야 한다는 부분이 궁금증을 자아냈다. 수도권은 긴 사이클을 가지면서 사람들의 심리그리고 시장의 분위기에 영향을 받는 다고 배웠다. 아무리 공급이 많더라도, 상승장에서는 그 영향이 미비하다는 것, 21년에 안양이 그랬고, 현재 올파포의 거대 입주장이지만 생각보단 전세가 곤두박질 치고 있진 않다. 여기서 이야기하는 장기 누적 공급량, 확실하게 알고 가고싶다.

#공급 #후행지표 #수도권

공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시키는 것은 대부 분의 지방에서 보이는 특성입니다. 지방에서는 3년간 예 정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미치지 요. 공급이 선행하는 시장입니다. 반면 서울·수도권의 경 우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다.
이러한 특성으로 인해 서울•수도권은 2008년 하락 시점 부터 2013년 하락기까지 부족했던 공급량을 현재의 시점 에서도 채워 나가고 있는지 파악해야 합니다.
서울•수도권과 지방 사이의 공급 특성을 가장 잘 보여 주는 통계가 서울•수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지 수입니다

>> 수도권은 결국 공급물량이 후행하면서 그 것들을 해소 시켜줬는지에 대해서 점검해야하는 후행 지표임을 이야기 하고 있다. 거기에 추가로 전세가율에 대한 수도권의 지표가 공급과 영향이 있다고 이야기 하고 있다. 결국은 주택수가 부족한 상태에서 전세가 부족하게 되면서 전세가가 상승하고, 그 상승된 전세가가 매매가를 밀어올린다는 형태. 후행지표에 대한 이해를 할 수 있어 새로웠다.

#금리 #금리변동률

금리의 영향은 단기적인 변수 에 가깝다고 할 수 있습니다. 또 도시의 환경에 따라 수익 률과 리스크가 다르듯이 금리의 영향 역시 도시마다 차이 가 있습니다. 도시마다 전월세 전환율과 전세가율이 다르 기에 금리로 가격의 변동성을 찾는다는 것은 매우 어려운 일입니다. 게다가 금리의 방향 자체를 예측하는 것은 더 욱 어려운 일입니다.
금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에 서는 움직이는 폭이 작더라도 시장에 미치는 영향은 휠씬 크게 작용할 수 있습니다. 금리가 7%에서 10%로 3%가 인상되면 금리변동율은 42.8%입니다. 그런데 저금리 상 황에서 금리가 0.5%에서 3.5%까지 인상되면 똑같이 3%가 인상된 것이지만 금리변동율은 700%가 됩니다

>>금리라는 인자에 대해서 시장 상황에 따라 다르게 적용된다는 것을 다시 한번 알게된다. 그 절대가가 중요한 것이 아니라 변동성에 초첨을 맞춰서 생각해 보는 것이 필요하다. 금리를 예측 하기 보다는 현재 할 수 있는 것들을 해나가는 실력을 키우는 것 그것이 중요하다고 정리 한다

#월세거래량 #전세거래량

임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했 다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사 해 보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화 된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위 해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다.

>> 월세와 전세 거래량을 통해서 확인 해 볼 수 있는 지역의 특징

#데이터 분석 #통계 #오류

통계는 훌륭한 자료임에는 틀림없지만 어떻게 해석하는 가에 따라 전혀 다른 결론을 도출하게 됩니다. 가령 소득 으로 주택가격을 보는 것과 주택가격으로 소득을 보는 것 은 엄연히 다릅니다.
소득으로 주택가격을 보게 되면 가격만으로 고평가되 었는지 저평가되었는지 판단을 내리게 됩니다. 하지만 주 택가격의 측면에서 소득을 보게 되면 이는 주택가격의 등 락이 만들어놓은 결과이게 됩니다 또 주택의 현재 시세를 과거의 가격으로 비교해서 평가 할 것인지 아니면 비용과 수익 측면에서 평가할 것인지에 따라서도 같은 가격의 주택일지라도 다른 판단을 내리게 됩니다. 이렇듯 통계는 관점에 따라 다르게 해석되며 다 른 판단을 내리게 합니다

>> 배운내용대로, 해석에 대해서는 다양한 관점이 반영될 수 있다. 미래를 예측하려는 분석보다는 과거를 통해서 리스크를 대응한다는 관점으로 통계자료를 해석하는 관점을 가져야 한다. 그렇다고 마냥 무시할 수 있는 것은 아니며, 투자자라면 그 data가 의미하는 것들 그리고 과거의 시장에 대한 분석 견해는 가져야 한다고 생각한다

#현재상황분석 #통계

우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다. 또 가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오 판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모릅니다.
언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스 스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다.

>>통계를 할때의 오류에 대해서 다시 지적하고 있다. 여기서 새로운 관점은 현재의 상황을 판단하는 근거의 참고 자료로 활용 될 수 있다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 책에서 나오는 통계자료를 스스로 찾아 그려보고, 해석 해 보기
2. 공급에 대한 부분의 해석을 스스로 점검 하고, 임보에 녹여 보기
3. 지금 나와 있는 data 를 가지고 다른 지역에 적용해서 스스로 결론내고 현재 상황을 분석 해 보기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책