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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
나는 거시적인 경제 흐름을 분석하는 것보다
현장에서 시세를 파악하고 그 가격이 가치대비 저렴한지,
투자할만한 가치있는 것들 중에 좋은 선택에 속하는지 등을
미시적으로 판단하고 투자하는 투자자이기 때문에
사실 거시적인 흐름이나 향후 미래를
예측하는 투자서에는 큰 관심이 없는 편이다.
지금 주식 투자는 안하지만
주식 투자와 관련된 구루들의 책을 읽는 것은 좋아한다.
주식과 부동산의 성향은 다르지만,
가치투자라는 측면에서 배울점이 많은 책들이 있기 때문이다.
그래서 이 책은 사실 크게 끌리지 않았었는데
돈버는 독서모임에서 진행하는 책이기때문에 믿고 읽어보았따!
이 책에서 몰랐던 관점을 흥미롭게 읽은 부분도 있고,
저자의 생각을 통해 배우고 동의하는 부분도 많았다.
반면 저자의 생각에 공감되지 않거나, 설득력이 부족하다고
생각되는 부분들도 있어서 비판적으로 읽는 재미가 있었던 것 같다.
이번 도서후기는 저자가 이야기하는 키워드 중
생각해볼만한 것들을 위주로 정리해보았다.
[N파고와 W파고]
=> 주식시장에서 기술적으로 분석하는 기법 중 하나라고 한다.
그래프를 가지고 판단한다는 점에서
내가 추구하는 방향성과는 다르지만
흥미로운 해석이라는 생각이 들었다.
단순히 그래프만 가지고, 현상만 가지고 판단한 것이 아니라
골든크로스와 거래량을 근거로 판단한 것이라고 한다.
이 책에서는 꽤나 이 분석법을 대표단지에도
적용하는 등 신뢰하는 것 처럼 느껴지는데
나는 이 분석법이 크게 설득력을 갖지는 않는다고 생각한다.
왜냐면 저자가 말한대로 주식과 부동산은 거래양상도 다르고
자산으로서의 특징 자체도 너무 다르기 때문이다.
[한강 이북지역과 한강 이남지역의 가격 흐름]
-한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고,
독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다.
그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른
경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
-구조적 차이는 주로 일자리와 직주 근접성에서 기인한다.
=> 이부분에 대해서는 나도 크게 느낀 바이다.
다른 업무지구들도 중요하지만
특히나 강남 접근성이 가장 중요하고
가장 가격에 빠르게 반응한다는것을 이번에 크게 배운 것 같다.
마포구처럼 강남 접근성은 아쉽지만 압도적인
종로중구 접근성+자체직장(상암,공덕)+젊은층의 수요(신축, 신흥학군)를
지닌 곳을 제외하고는 그 흐름이 인근 지역까지 흘러가지 않았다.
그런데 그 말은 여전히 그 인근 지역은
싼 물건이 있고 기회가 있다는 의미이기도 하다.
[연관된 지역간의 가격 흐름]
-서울시 강남구와 경기도 분당구는
누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다.
비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만,
시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.
=> 흥미롭다. 어쨌든 경부라인 순으로 상승흐름이 오는데
분당은 강남보다 상승온기는 늦게 시작되지만
결국 상승률은 비슷해지는구나..!
반면 수지구의 경우는 강남구나 분당구에 비해
누적 상승률이 낮은 편인데, 동탄이나 기흥, 처인구 등
상대적으로 빈땅의 영향을 받아 입지독점성이 떨어지기 때문인것 같다.
-마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며
동조화 현상을 이루고 있지만 이러한 상승세가
일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다.
=> 18년 1차 서울 상승시점에도 일산 파주는 여전히 눌려있고
전국적인 대세상승장이 와서야 상승을 시작함
(근데 이건 일산 파주만 그런게 아니라 대부분의 경기도가 그렇다)
일산과 파주는 직장 접근성이 분당, 수지에 비해 너무 떨어진다.
서울 중심부나 강남구 접근성 자체가 어렵기 때문에
가격 상승의 파급력을 갖기가 어려운 것이라고 생각함.
-양천구->안양시 동안구 -> 김포시
=> 양천구-광명의 연관성이라면 모를까
안양하고 양천구가 시세 흐름이 밀접하게
연관되어 있다고 생각을 못해봤는데..
(이건 인구이동을 좀 참고해보자)
그렇게 생각한 이유는 만약 양천구와 안양이
밀접한 인구이동이 있고 시세가 연관되어 있다면
둘다 독립적인 학원가나 학군을 형성하지 못했을거라고 생각함.
목동 학원가가 있기에 영등포나 강서구의 학군이 발달하지 않은것처럼.
근데 평촌은 이미 독립적인 학원가와 학군을 형성하고 있음..!
게다가 지하철 노선이나 도로망을 공유하지도 않음.
그래서 오히려 동안구는 과천-서초라인이랑
아래로는 의왕과 흐름이 맞닿아있다고 보는게 더 합리적인것 같다.
김포도 오히려 강서구-김포-서대문구/은평구 와 연관되어있지 않을까
[누적 상승률]
-과거 서울 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면,
강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다.
강남이 먼저, 빠르게 상승한 것은 사실이지만
시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.
-고가 지역과 저가 지역의 누적 상승률이 100%로 동일하더라도,
가격 격차는 처음 5억에서 10억원으로 크게 벌어지는 것이다.
=>그래서 앞으로 갈아타는게 더 어려울 수 있겠다.
그리고 아파트는 비율로 움직인다는 점은 타당성이 있다고 생각함.
그래서 갈아탈때는 좀더 빠른판단이 필요할 것 같다.
특정 매물 한두개로 격차가 줄어드는 상황이 생길 수있으니
갈아타고자하는 후보 단지들을 정말 매일같이 트래킹해야할것.
[공급부족]
이 책에서는 가격 상승의 주요 원인으로
공급부족을 꼽고 있고 이 부분은 동의하는 바이다.
공급 절벽으로 인한 현상으로는
1) 주택 가격 상승 2) 전월세 가격 상승 3) 주거 안정성 악화가 있다.
[부동산 사이클]
저자는 부동산 사이클이
앞으로 짧아질 것이라고 예상했다.
2010년대의 하락기는 38개월이었으나
2022~2023년 하락기는 26개월이기 때문이다.
=> 나도 사이클이 짧아질 수 있다는 가능성에는 어느정도 동의한다.
다만 이건 진짜 예측의 문제이고 앞으로 어떤 이슈가 터질지,
사람들의 심리가 어떤 방향으로 흘러갈지는 아무도 모른다.
하지만 과거의 하락기와 상승기를 이번에 그대로 따라갈거라는
막연한 법칙(?)같이 생각하는 것은 옳지 않다는 점에서 동의한다.
[고가 주택 지역의 전세 가격]
- 고가 주택 지역의 전세 가격이 서울 평균보다 더 많이 상승했고,
서민 주택 지역이 평균에 비해 덜 상승했다고 함.
고가 주택 지역에 대한 전세 수요가 높으며,
더 비싼 가격을 지불하더라도 우수한 환경에
거주하려는 수요가 많다는 것을 알 수 있다.
=> 이건 뭘 의미하는걸까! 사람들은 매매하지 못하더라도
고가의 전세가격을 감당하고라도
해당 지역의 커뮤니티에 들어가고자하는 수요가 있다는 것.
그만큼 고소득인 사람들이 해당 지역에 많이 거주한다는 의미이기도 하고,
사람들은 커뮤니티에 속하고자하는 의지가 있다. 아비투스가 생각나는 부분임.
[전세 제도에 대한 저자의 생각]
-우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도
전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다.
또한 전세 가격이 이처럼 상승하는 경우,
사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다.
임대차 2법 역시 폐지되어서는 안된다.
=> 이 대목에서 저자의 생각을 알 수 있었다.
전세 제도가 투자에 악용(?)되는 수단이라고 생각하고 있다.
그리고 세입자의 보호 권리가 중요하다고 생각하고 있다.
이 지점에서 저자는 아파트 투자를
하지 않는 사람이구나 라고 느낄 수 있었다.
그리고 전세제도가 마냥 투자자들이
활용하는 제도인것처럼 말하지만,
사실 전세 제도는 세입자가 월세와 전세 중에
선택할 수 있는 임차 옵션 중 하나이다.
사람들은 월세를 집주인에게 지불하는 것은 아까워하지만,
은행에 전세 대출금을 납부하는 것은 아까워하지 않는다.
그리고 월세가 비싸면 전세를 선택하고,
전세가 비싸면 월세를 선택할 수 있는 선택지가 많은 것이기에
세입자에게 전세제도가 나쁜것이 아니다.
-임대차 2법이 존재하기에 전세 가격 상승 폭이 줄어들 가능성이 더 높다.
=> 2년 이후 5% 내에서 상승하는 것은
세입자 입장에서 부담이 적겠지만, 4년뒤는?
4년 뒤는 2년 전에 상승하지 않았던 만큼을 지불해야하는 경우가 많다.
내가 볼때 저자는 임차인으로 거주해본적이 없는것 같다 ㅋㅋ
지인이 마포 신축을 입주 당시 매우 저렴한 가격에 전세로 들어갔다.
6억정도. 근데 2년이 지나고 벌써 8억정도의 시세가 형성되었다.
근데 언니는 5%만 올려주면 되니까 부담이 적다.
하지만 4년 뒤는 어떨까?!
한번에 3~4억의 시세를 올려줘야할수도 있지 않을까?
임대차2법이 무조건 잘못됐다는게 아니라
개선해야할 부분이 분명히 있다는 것.
저자가 얘기하는것처럼 세입자 친화적인 제도만은
아닐 수 있다고 생각한다.
-미국은 소비자 물가지수를 산정할때 부동산 비용이
차지하는 비중이 30~40%에 달한다. 그러나 우리나라는 10%에 불과하다.
=> 저자가 앞서 우리나라 전세 제도의 문제점을 이야기하면서
거주비용의 부담을 이유로 꼽았는데
이 데이터에 의하면 우리나라의 거주 비용 부담은
미국에 비해 훨씬 적다는 것을 알 수 있다.
[단기간 서울 부동산 시장의 향방]
-앞으로 단기간에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는
서울 아파트의 경우
1) 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고,
2) 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
부동산 공간시장과 금융시장의 여러현황
(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책 실패로 인한 토지가격,
전세가 상승과 매매로의 전환, 금리인하 이슈 등)이
합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
=> 나도 저자가 얘기하는 단기간(5년 내)에
이런 흐름이 올지는 모르겠으나 결국 저자가 제기한 원인들로 인한
가격 상승은 피할 수 없다는 점에서 동의한다.
적용해보고 싶은 것
📍연관된 지역끼리 가격 흐름을 분석해보는 것
(이왕이면 단순히 위치적으로 인접한 지역만
분석하기보다 인구이동, 교통망을 함께 고려해보자)
📍전세 가격을 분석할때도 급지별로 흐름을 파악해보기
📍우리나라의 종부세/재산세 수준이 생각보다 높지 않다는 것을 깨달았다.
세금이나 주택가격의 수준을 파악할때 여력이 된다면 다른나라의
지표를 함께 참고해보는 것도 시야를 넓히는데 도움이 될 것 같다.
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