시세 5분의표의 모든것(낙터점프님)
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시세 5분위표란
말그대로
본인의 앞마당에서
1순위 단지부터 5순위단지를
나열한 표를 의미합니다.
-아파트명(연식,세대수)
-매매호가/ 전세호가(매매-전세 갭)
-전고점
으로 3줄에 걸쳐서 작성하였습니다.
시세 5분위표에 해아여
어떻게 작성하면 되는지,
현장에서 어떻게 활용하면되는지 알아보겠습니다.
💛투자를 위한 두 가지 시세5분위표
시세5분위표는
절대가(저평가)기준의 시세5분위표와
투자금기준의 시세5분위표
2가지를 모두 작성하는것이 좋습니다.
왜?
시세5분위표를 만드는 본질적 이유는
투자를 하기위한 후보군을 선별한 후
실제투자에 즉각적으로 이용하기 위함
일반적으로 마지막에
결국 저평가 된 단지중,
투자금이 적게드는 단지를 투자 대상으로 선택하겠지만
모든 단지가
절대가의 저평가 and 2.낮은 투자금
조건을 만족하는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에
투자금이 많이 들더라도 절대가는 저평가된 단지들
(최근 서울상승전 1급지 구축 등)
를 투자의사결정 ‘과정’에서 모두 확인하기 위해서
절대가 기준, 그래고 투자금 기주으로 나누어 작성하는것입니다.
그러므로
일반적으로
이 두 5분위표에서
겹치는 단지들이 나올 경우! 그 단지들이 최종Top3 단지가 될 가능성이 높습니다.
✔ 튜터님의 팁!
단 이때 [투자금 5분위표]같은 경우
[절대가 5분위표]처럼
모든 가격 구간을 다보기보다는
나의 투자금에 맞는 구간에서 +1, -1억 구각 정도 까지 하면 좋겠죠?
이제 5분의표를 이용하여
나의 투자금으로 가능한 단지중
절대가가 저평가 된것, 그중
가장 좋은것을 찾아 투자로 연결해 나가면 됩니다.
💛시세5분의표를 ‘현장에서도’활용하는 방법
예를들어
지금 앞에 보고있는 이 수도권 단지의
절대가 5분위표 8억대구간의
1~5순위 5개 단지보다
눈앞의 단지가 8억대의 가격대에서
더 투자할 가치가 있는지,
즉, 기존8억대 5개 단지와의
‘토너먼트’를 진행해주시면 됩니다.
*예시1:
지금 보고 있는 새 단지가
기존 5개보다 가치가 떨어지는데
가격이 같다면→탈락(5분의표에 못들어옴)
*예시2:
기존8억대 5개 단지중 , 기존3위 단지보단 낫고
기존2위 단지보단 별로인경우
→새 단지가 8억대의 새로운 3등이 되고
기존 5등은 안녕~(한칸씩 밀어내기)
결국, 현장에서 단지를 보던 매물을 보던
'단지의 새로운 가치와 가격을 알때마다
5분위표를 업데이트 해나간다'
라고 생각하시면 됩니다.
어딜가도 5분위표(절대가,투자금)만
들고 가시면 현장에서도,
투자할 단지를 선정하는데도
만사OK
💛근데 이거 구체적으로 어떻게 작성하나요?
▶ 5분위표를 작성하는 시세구간은 어떻게 나누면 될까요? 꼭 1억씩 해야할까요?
처음 작성하시는 경우에는 1억으로 해보시면 될 것 같습니다.
그리고, 필요에 따라 촘촘하게 하실 필요가 있으면
그때 나누어서 세밀하게 접근!
▶ 이걸하려면… 제 앞마당을 전수조사 해야하나요? 그걸 언제 다하나요?
두가지 방법이 있습니다.
✔튜터님의 팁
1.첫번째 방법- 전수조사
단지 하나 빠짐없이 확인 후
5분위표를 작성하고 싶다면
앞마당 전수조사를 진행하시면 됩니다.
(매일매일 시세루틴으로 앞마당1개씩하면 좋음)
전수조사를 하며
각 앞마당별로 1️⃣절대가 저평가 단지2️⃣ 각 투자금 범위에서 최선의 단지들을 뽑아냅니다.
모든 앞마당에서 선택된 1️⃣2️⃣ 단지들을 취합한 뒤
다시 비교평가하여 각각 최선의 단지들로
두 5분위표를 완성합니다.
2.두번째 방법-직관적으로 빠르게
전수조사 시간이 부족하시거나
네이버부동산에서 단지를 클릭클릭하며
바로바로 저평가 여부를 판단하실 수 있다면!
다만 이 역시 클릭을 통해 전수조사를 하는 과정으로
즉각적으로 비교평가를 할 수 있어야 합니다!
▶ 호가를 입력할때, 네이버 기준으로 입력하나요?
아니면 매물 기준으로 입력하나요?
(예시) 특정 단지를 매임해봤더니
네이버 동산 상에서
최저가 8.2억이 5000/120 월세낀 물건이고
날짜도 영~안맞고
나머지는 중층기준 8.8억 이상인 경우
5분의표에는 최저 매매호가로
8.2억VS 8.8억 어느것을 입력하나요?
→매물 기주으로 8.8로 입력하는 것이
가장 최선이긴 하지만 현실적으로
매일매일 바뀌는 모든 매물 상황을 완벽하게 알고 따라가긴 어렵습니다.
위와 같이 매임/전임/을 해서 물건의 상황을 아는 경우 실제 투자하게 되는 매물 단위로 입력하는것이 첫번째!
(5분위료의 본질적 목표는 ‘ 실전투자’이기 때문입니다.)
안되는 경우에는 네이버 호가 기준으로 보시면 될 것 같습니다.
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