21년 신축 300세대로 전고가 없는데 어떻게 저평가인지 판단하시나요?
- 부동산Q&A
- 25.02.16
제가 1호기 투자를 고민하고 있는데요.
21년 신축으로 300세대 주상복합이지만, 건축대장으로는 아파트로 나온 곳입니다.
근데 신축이라 전고 대비 감소폭이 -5%로 저평가는 아닙니다.
아니 이런 신축은 전고라는 게 있는지 잘 모르겠습니다.
하지만 바로 인근에 있는 80년 구축보다 8천 정도 비싼 걸 보면 저는 저평가라고 생각했습니다.
물론 이런 구축은 재건축 가능성이 높기에 가격이 높을 수 있는데요.
일단 저는 연식 대비 가격이 높지 않다고 판단한 거죠.
그래서 궁금합니다.
21년 신축은 어떻게 저평가인지 판단하시나요? 전고가 없는 신축은 어떻게 저평가인지 알수가 있나요?
이런 신축도 전고 대비 -15%, -20% 감소한 걸 투자 후보로 생각해야 하나요?
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댓글
맥코이님 안녕하세요 :) 신축 아파트의 전고점이 없을 때 저평가여부의 판단 기준이 궁금하시군요. 우선 21년식 신축 300세대 주상복합과 80년대 구축아파트는 서로 가치가 다르기 때문에 비교평가로 저평가 여부를 판단하기가 쉽지 않습니다. 또한 말씀하신대로, 80년대 구축이라면 아파트에 따라 다르겠지만 재건축 호재로 인해 가격이 비싼 경우도 있어 더욱이 비교평가로 적합하지 않다고 생각됩니다. 사실 이런 경우에는 지역이나 단지에 따라서 비교대상이 달라질 수 있지만 통상적으로 생각했을 때 주변 비슷한 연식의 신축 아파트 동일평형과 가격 비교하는 것이 가장 정확할 것 같습니다 :) 만약 주변에 비슷한 연식의 신축 아파트가 없다면 다소 애매하기는 하지만 연식이 좀 떨어지더라도 입지가 더 좋아서 가치가 비슷한 단지와 비교해보거나 해당 단지의 전고점 가격을 기준으로 하락률을 계산해볼 수 있을 것 같습니다. 도움이 되셨으면 좋겠네요. 감사합니다!
맥코이님 안녕하세요. 전고에 대한 궁금증이 있으시군요 해당 지역이 어디냐에 따라 다르긴 할것 같습니다. 임장을 하다보면 전고점이 없는 아파트가있습니다. 신축의경우 보유기간까지 고려하면 일반적인 고점 21~22년에 고점이 없기도하는데요. 물론 24년에 고점을 새로 찍은 아파트도있습니다만 이럴경우 어려울수있는데요. 비슷한 생활권 구축단지와 다른 생활권 구축단지를 비교해서 그 주변의 신축단지로 비교해볼수는 있을 것 같습니다. 그리고 선호도 높은 단지라면 전고점대비 많이 빠지지 않았어도 오히려 지금 다른 단지대비 쌀 수도있습니다. 추가적으로 전고점을 보는 이유는 저평가되어있는지 직관적으로 볼수있지만 전부를 확인하는 것은 아니기에 해당 단지가 어디냐에 따라 고민이된다면 매물코칭을 이용해보셔도 좋을 것 같습니다.
안녕하세요 맥코이님~ ^^ 전고점이 제대로 찍히지 않은 신축의 경우, 주변 기축들과 연식차이를 가지고 가격을 가늠해볼 수 있습니다. 물론 정확히 얼마 차이가 나야한다는 것은 정하기 어렵지만 참고하시면 좋을 것 같습니다. 보통은 구축과 신축간에 건물값으로 4억 정도 차이가 나더라구요. 그리고 다른 생활권의 신축들과도 가격을 한번 비교해보면 좋습니다. 저는 이렇게 저렇게 비교하면서 전고점이 얼마정도는 갈 수 있는 힘을 가지고 있구나 생각해보고는 합니다!! 그럼, 감사합니다 :)