[열중43기 여보 빽(100)사주지말고아파트사4조 리콘] 독서후기 부동산 트렌드 2025

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :) 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목:부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민 외 5명

3. 읽은 날짜: 2025.02.16

4. 총점 (10점 만점):  8점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

목차

프롤로그 2025년 부동산 시장이 특별한 이유

파트 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기

파트2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향
2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

파트3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

파트4. 12개 대당 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
2. 서울 대장 단지 가격 분석

파트5. 2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오
2. 대한밀국 부동산 시장이 가야 할 방향

파트6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화
2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

[파트2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]신도시 아파트 매매 시장 동향

#부동산위계 #누적상승률 

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다. 2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 104.2% 상승했지만 수지구는 82.1% 그쳤다. 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 

하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다. 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

[파트2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

#상승률과절대가 #강북과강남의상승률 

고가(강남3구)와 중저가(노도성) 아파트 상승의 시차가 존재한다…

그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 바르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.

두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

그 이유를 예를 들어 살펴보자. 특정 시점에 고가 지역의 아파트 가격이 10억원이고 저가 아파트 가격이 5억원이라면, 두 아파트 간의 가격 차이는 5억 원이다. 고가 지역이 먼저 빠르게 상승해 가격이 100% 상승하면 20억원이 되고, 저가 지역도 나중에 100% 오르면 10억 원이다. 비록 고가 지역과 저가 지역의 누적 상승률이 100%로 동일하더라도, 가격의 격차는 처음 5억 원에서 10억 원으로 크게 벌어지는 것이다.

[파트3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6] 1.슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

장기 이동평균선과 단지 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.

#가격선행지역 #부동산사이클 #사이클주기 

첫째. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다., 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지 흐름을 보여준다. 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후(2024년 3월 첫째 주), 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.

둘째. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 잇는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월초 ~2013년 2월 말)에 이르렀으며, 상승기는 무려 8년 1개월, 즉 107개월(2013년 3월 초~2022년 1월 말) 이어졌다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상횡이 있었다는 점을감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

셋째. 부동산 사이클이 짧아진다.2010년대의 하락기는 38개월간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

[파트3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6] 3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

#두마리토끼 #실현수입 #미실현수입 

전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품’, 즉 ‘가격 하방경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 예를 들어 어떤 아파트의 매매가격이 10억 원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3000만원이 되면서, 과거 매매가격을 넘어선다. 그런데 문제는 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이이)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.

[파트3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6] 6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

#공간시장 #금융시장 #공급부족 

부동산 가격은 공간시장과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 ‘수요’란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 ‘공급’은 주택수로 볼 수 있는데, 현재시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이어 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를 들어 GDP 성장(혹은 도시 GDP 규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

1. PF대출 연장은 많은 파급효과를 불러 일으켰다. 과거 2010년대 초반 저축은행들의 파산엔 통이 있었지만 파괴적이 혁신을 통해 자본주의 시장의 자정작용을 불러일으켰다. 이를 경험한 디밸로퍼들은 과거의 사례를 통해 2022년 과도해진 사업비용과 토지비용을 부담하며 사업을 하는대신 하락을 대비하였다. 하지만 무이자 PF대출 연장이 시행되자 원래는 자정작용에 의해 가격이 떨어져야할 토지의 가격이 여전히 높은 수준을 유지하기에 이르렀다. 이때문에 사업성이 있는 곳들이 사라지며 공급의 절벽을 맞이하게 될것이다. 공급절벽은 전월세의 상승을 유도할 것이며, 이는 매매가의 상승을 자극하는 기폭제가 될것이다. 즉 무지에서 비롯되 사회가 치르고 있는 대출 연장은 추후 사람들이 선호하는 주거상품인 아파트 공급을 가로막으며, 매매가의 폭발적인 변화를 불러일으킬 것이다.
2. 실현수익과 미실현수익에 대한 개념을 통해 다시금 부동산 전세를 통한 레버리지 투자의 이점을 확인할 수 있다. 매매가와 전세가의 차익이 투자금인데 매수시점의 매매가만큼 전세금이 차오른다면 투자금은 0에 수렴한다. 아니 오히려 돈 한푼 들이지 않고 투자금이 생기는 효과가 나타난다. 매매가가 전고점 대비 몇퍼센트 하락했는지 그리고 과거의 전세 전고점은 어느정도 수준이었는지를 보는 것도 유의미하다. 또한 해당 단지가 가지는 연식과 및 가치의 특징이 무엇인지 파악하고 현재 시점에서 같은 효과를 낼 수 있는 단지가 무엇인지 파악한다면 높은 수익률을 얻을 수 있을것이다.

3. 위계가 높은 지역일수록 더욱 높은 상승률을 보였다. 반면 서울의 경우 강남과 강북의 상승률이 같았다. 같은 상승률이라도 절대가가 높다는건 더욱 높은 수익을 의미한다. 전고비 하락률이 똑같고 투자금이 똑같은 두 단지중에 자산이 우량한 걸 매수하는게 더욱 유리할 수 있다

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 투자하려는 지역의 착공물량과 인허가물량 확인하기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 바르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다

예를 들어 어떤 아파트의 매매가격이 10억 원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3000만원이 되면서, 과거 매매가격을 넘어선다. 그런데 문제는 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책