[열중43기104조_여보♡ 빽(100) 사주지말고 아파트 4조_탈피87] "결국엔 오르는 집값의 비밀" 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / (펴낸이)김수언 / (펴낸곳)한국경제신문 한경BP

3. 읽은 날짜: 2025.02.15~16

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1. 미래가치인 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률 입니다. 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가격과 전세가격이 벌어져 있기 때문에 전세가율이 낮은 이유이기도 합니다.
2. 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다.
3. 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것  입니다.
4. 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.
5. 공급에 의해서 움직이는 전세가율은 저점과 고점의 폭이 수도권은 크게 나오며, 지방 도시들은 작은 폭으로 움직입니다.
6. 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다. 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다.
7. 통계를 보는 시각에 따라 정반대의 해석이 도출되기도 합니다. 그래서 서울-수도권은 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능해집니다.
8. 서울-수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것
9. 작은 도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 시장 예측이 어렵습니다.
10. 서울-수도권은 신규 입주물량과 매도 물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.
11. 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 그리고 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커집니다. 반대로 큰 도시로 갈수록 수익률이 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 할 것입니다.
12. 금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에서는 움직이는 폭이 작더라도 시장에 미치는 영향은 훨씬 크게 작용할 수 있습니다. 금리가 7%에서 10%로 3% 인상되면 금리변동율은 42.8%입니다. 그런데 저금리 상황에서 금리가 0.5%에서 3.5%까지 인상되면 똑같이 3%가 인상된 것이지만 금리변동율은 700%가 됩니다.
13. 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해 보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다.
14. 개인적은 생각이지만 유럽의 거리에 고풍스러운 오래된 주택들이 지금까지 남아 있는 것은 임대형태가 월세이기 때문이라고 생각합니다. 반면 시세상승을 기대하는 우리는 재건축을 통해서 오래된 주택들이 아파트라는 형태로 빠르게 바뀌었다고 생각합니다. 이처럼 시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.
15. 투자수요의 감소는 공급의 감소로 이어지며 전세공급에 대한 불안을 더욱 크게 만들 수 있습니다. 또한 투자자의 시장 참여가 줄어든다면 건설사의 신규공급도 같이 줄어드는 환경이 될 가능성이 큽니다. 이런 이유들로 인해 전세공급의 변동성이 커져 전세가격의 변동성을 높이게 됩니다.
16. 임대차 3법에 더해 전세자금대출은 사용가치를 왜곡시켜 매매가격에 거품을 만들 가능성이 있습니다. 물론 전세자금대출은 전세주거의 안정에는 도움이 되지만 매매가격 불안을 유발할 가능성이 내재되어 있기에 무엇에 중점을 두고 주택 정책을 펼쳐야 할 지 고민해야 할 중요한 사안입니다.
17. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 읷습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다.
18. 작은 도시 일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것
19. 결국 공급이 줄면 신축 아파트 선호 현상이 나타나며 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품
20. 최근 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 계속 오르고 있습니다. 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어려운 환경입니다. 그래서 최근의 미분양은 과거보다 더 큰 기회의 상품일지도 모릅니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 통계 자료를 볼 때 단기간에 정보만 보고 판단을 하면 오판을 할 가능성이 높다. 전체적인 숲을 볼 수 있도록 시야를 넓혀야 한다.
2. 매매 가격과 전세 상품에 대한 분석이 필요하다. 성장률이 둔화된 물건의 경우 월세 수익으로 현금 순환이 되도록 추후 나의 노후 자금이 될 수 있다. 다만 여기서 하라는 성장률 둔화된 물건을 저가치 단지로 매수하는 것을 뜻하는 것이 아니다. 점차 가치 있는 물건으로 포트폴리오를 쌓되, 그 중에서 나의 상황에 맞게 보유 물건 중 가장 월세 수익률 로 전환하는 것이 나은 것을 비교 후 결정하는 것이 적합하겠다.
3. 저자의 생각에 매우 공감이 된다. 단편적으로만 볼 순 없지만.
   우리나라의 경우 정말 살면서 중요한 일자리에 대해서 굉장히 서울 수도권에 집중되어 있기 때문에 그 영향력이 커 땅의 가치를 보고 시세차익 구조를 마련하는 전세가 굉장히 큰 영향을 끼친다고 본다. 물론 지방에 지역 특성이 있긴 하겠지만 지역별 수요를 끌어당길 수 있는 요소에 따라 급력 차이가 굉장히 크다는 생각이 든다. 물론 그 사이클까지 함께 동반하지만 말이다.
4. 부동산을 공부하기 전에는 임대차 3법에 대해 부동산 시장에 어떠한 영향을 끼칠지 깊이 생각을 못 해봤던 것 같다. 부동산 공부를 하면서, 단순히 물건 대 물건으로 내 상황에 맞는 조건과 임차인의 계약 갱신요청권 사용 유용무만 봤었다. 이미 정책이 반영이 되었고 그 정책에 따른 대처로 어떤 식으로 해가야 하는지 배우고 있는 입장이지만 주 정부에서 어떠한 정책을 펼칠지에 앱 있더라 부동산 시장이 어떻게 변할 것이고 그에 따라 내가 어떠한 대처를 할 수 있는지 고려할 수 있도록 생각을 넓혀야겠다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 전세 레버리지 투자를 하기 위해, 숲에서 나무로 점차 시야를 좁혀가며 결국 단지 대 단지로 비교평가를 해 가치대비 더 높은 수익을 남겨줄 단지를 선택한다. 그러나 그 가치를 선택할 때 가치 자체를 판단해야지, 통계 자료 중 특히 위함한 과거 데이터를 기반으로 절대적인 맹신을 예측해서는 안되겠다는 생각이 들었다. 절대 과거 그래프만으로 낙관적인 기대로 판단하지 말 것.
2. 아직은 먼 이야기라고 생각하기도 했으나, 언젠가 노후대비로 꾸준한 현금 순환이 필요할 때 정말 도움이되는 내용이 담겼다고 생각이 들었다. 전세 레버리지 투자이지만, 추후 월세로 전환하여 나의 노동가치 이상을 상응할 수있는 단지를 포트폴리오 내에서 고를 때 전세상승률의 둔화를 지켜봐야겠다는 생각이 들었다.
3. 올해 정치적인 상황이 바뀔것으로 예상하고 있다. 시점에 따른 문제이지만, 부동산 공부에 압도되어 자꾸 다른 분야라고 치부해 기사를 보는 습관이 자꾸 누락된다. 기사를 봐야 앞으로 바뀌는 규제나 상황 등 미리 알고 대처할 수 있어야겠다. 오전 기상 후 30분 시세트래킹 이후 10분 기사읽기! 규제, 금리 등에 대한 상황 파악하기!
4. 마냥 지방만 한정할 것이 아니라, 인구 감소는 점차 특성에 따른 차이를 보이게 될 것이다. 지금까지의 투자 기준을 가지고 투자대상들을 볼 것이 아니라 10년 이상의 시간이 흐른 뒤에도 가치가 있는 상품을 볼 줄도 알아야 한다. 마냥 안된다고 치부하지말고, 신축의 가치를 제대로 직면하자. 다가온 기회를 내가 방치 중인 것일 수 있다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(전자책 p.234)

  우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다. 또 가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모릅니다.

  언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다.

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