[독서후기_연못을건너] 결국엔 오르는 집값의 비밀

책 제목(책 제목 + 저자) :  결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문

읽은 날짜 :  25년 2월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급    #미분양    #전세가율

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  9점

1. 저자 및 도서 소개 

부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자 25년 이상 실전투자로 이어오고 있다.  저자의 책으로 2019년 지필한 <부동산투자인사이트>로 부터 5년만에 나온 책으로 데이터를 기초로 집값이 어떻게 변화하는지 명쾌하게 규명하고 있다. 

2. 내용 및 줄거리

1장  집값은 이렇게 만들어진다- 전세의 이해

2장 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

9장 어디에 투자해야 할까

10장 지역별 부동산 분석

p7

분양에서 입주까지 완공되는 3년 동안의 수요가 모여서 1년의 거래량이 나온다.

1년의 거래량 만큼 공급을 했을 때 가격 상승이 멈추게 된다.

이를 토대로 한것이 3년 누적 공급량(입주 물량)이다.

p21

주택의 사용 가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것

P22 

주택 가격의 평가는 임대료를 근거로 한다.

주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것이다.

주택가격의 지속적인 성장은 어디에서 오는지, 수익률에 대한 개념을 제대로 이해하는 것이 장기적 주택시장의 이해에 도움이 된다.

p25 

매매가는 매매수요에 의해 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금 흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있다. 

기대수익은 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율에 나타난다.

P29 

자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다.  

금리의 하락은 돈의 사용 가치 하락에서 오는 자산 상승이다.

p51

금리의 변화가 크게 일어나면 단기간에 매매가격의 변동폭이 컸던 시기

대부분 금리는 천천히 움직이지만 단기간에 금리의 변동성이 커지면 수익률을 맞추기 위해 매매 가격에 변동성이 생긴다.   저금리 상황에서는 변동성이 더욱 커진다.

짧은 기간에 큰 폭으로 오르 내리는 금리 환경에서는 매매 가격이 크게 출렁인다.  

금리변동이 낮다면 전세가는 수요와 공급에 영향을 받는다.

p60

주택 수요를 찾는 이유는 수요의 반대편에 있는 공급,  그속에서 과다 공급과 과소 공급을 찾아내기 위함이다.

수요는 공급보다 파악하기 훨씬 어렵다.

p70 

인구증가에 더해 교육, 관광산업과 같은 환경에 의해서 수요들이 이동하면서 만든것이 거래량이다.

평균 공급량이 그 지역의 수요일 가능성이 매우 높다.

p73 

수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역이며, 

개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다. 

p84

공간의 크기 차이는 공급이 시장에 영향을 미치는 시간의 차이를 만들고 이 시간의 차이를 가장 잘 보여주는 것이 전세가율이 움직이는 모습이다.  서울, 수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급후행 시장이다.

매매 가격이 선행하기 때문에 가격이 상승하는 시기에 공급이 늘어나고 하락하는 시기에 공급이 줄어들기 때문에 공급과 매매 가격의 상관관계가 낮게 나오는 것이다.  이런 이유는 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 의해서 상승환경과 하락환경을 천천히 만든다. 

p102

지방은 공급이 선행하는 시장이다.

서울.수도권은 공급 이후 행하는 시장이다.

서울.수도권은 입주 후 재고 주택이 누적되어 시장 환경을 만들어 상승. 하락한다. 

p103

부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락한다.

p111

고정되어 움직이지 않는 재고량이 아니라 실제 시장에서 거래되는 건수를 기준으로 입주물량의 영향력을 판단하는게 현실성이 높다.  특히 지방은

p117

공급이 영향을 미치는 수익률이 시작점이 높은 선에서 움직이는 곳이 지방이고 낮은 선에서 움직이는 곳이 서울,수도권이다.

p123

전세수급지수가 상승한 후 전세가율이 상승하고, 상승한 전세가율에 의해 매매가격이 상승하는 패턴이 반복된다.

p128 

성장하는 도시의 특징 -  인구증가, 가구수 증가, 낮은 전세가율, 높은 전세가격 상승율, 낮은 자가보유률

소멸하는 도시의 특징 -  인구감소, 가구수 둔화, 높은 전세가율, 낮은 전세가격 상승율, 높은 자가보유률

서울, 강남, 부산 해운대, 대구 수성구등 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유률이 낮다.  이런 도시는 새로운 수요가 들어오면서 임대 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대 수익을 일으켜 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대 물량을 만든다.

어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 머물러야 하는 수요가 있다.

반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안되는 곳이며, 자가보유률이 높다.

p142

가구수 2040년 정점

p166

금리 상승 같은 비율의 증가는 월세수익률을 훼손하며 또 다른 추가 비용이 발생한다면 월세 수익률은 치명적이 된다.

대규모 공금, 아파트 시장의 입주시점에 월세 가격이 낮게 형성될 가능성이 높다.

입주 3년전의 분양 시점에 입주 시점의 월세 수익률 예측은 불가능 하다.

임대료 인상, 5% 상한제 정책이 지속된다면 대규모 입주 공급 환경에서 낮은 임대료로 시작할 가능성이 높기에 투자자에겐 나쁜 상황이다.   이런 나쁜 환경에서 리스크가 큰 외곽지역과 대규모 택지로 조성된 신도시는 공급이 더욱 위축된다.  

기대수익을 내기 위해 임대인은 최소한의 비용(수리)으로  방어 할 것이고 만약 비용이 든다면 임대로에 전가 시킬 것이다.  이러한 이유로 월세 가격은 상승한다.

p175

금융시장에서도 한꺼번에 매도하면 투매가 되고,  한번에 돈을 빼면 뱅크런이 일어나듯이 

주택 시자에서도 같은 시점에 집을 사게 하고 모두가 같은 기간에 맞춰 임대하는 정책이 결코 집값 안정에 도움이 되지 않는다.   

p176

전세 자금 대출이 시행되기 전에 전세수요는 소득에 맞는 주거 지역이나 주택을 찾아가는 선택을 했다.

주택의 사용가치인 전세가격에 맞는 거주를 했고 이때 자기자본의 성격이 강한 전세가격이 매매가격이 하락을 방어하는 역할을 했다.   하지만 2008년 이후 전세 가격에 자기자본 + 전세자금 대출이 포함되면서 주택시장의 전ㅅ가격은 매매가를 측정하는 바로미터이고 펜터멘털과 같은 역할을 하고 있다.

이때문에 전세자금 대출은 사용가치의 성격에서 변화된다.

전세 수요의 소득이 전세가를 상승을 따라가지 못하며 임대인은 반전세를 갈 수 있다.

시장의 소득이 전세가 상승을 따라가지 봇했다면 월세시장으로 빠르게 변했을 가능성이 있다.

p188

소득으로 주택가격을 보게 되면 가격만으로 고평가, 저평가를 판단 내리게 된다.  하지만 주택가격의 측면에서 소득을 보게 되면 이는 주택가격의 등락이 만들어 놓은 결과이다.

p190 

시장의 환경이 유지될때 대출도 추세적으로 시장에 영향을 주게 된다.

이렇듯 대출은 주택시장 방향성의 키가 아닌 동행일 가능성이 크다.

p191

미분양으로 시장을 판단하지 마라.

금융위기와 외환위기 같은 외부 큰 충격에 의한 미분양이라면 이는 과다 공급에 의한 것이 아니기에 위기만 지나가면 미분양은 금방 줄어든다.   하지만 공급이 충분한 상태에 가격 하락과 함께 미분양이 발생하는 것도 이때는 공급이 줄어들고 기준주택이 상승으로 돌아서면 미분양도 줄어든다.   또 단기간 미분양이 늘고 주는 것은 큰 의미가 없다.  

주변시세보다 분양가가 높을 때 미분양이 금방 는다.   이 때문에 미분양을 선행지표로 사용하는 것은 매우 위험하다. 

2013년 하반기 수도권 상승장에 미분양이 가장 많았다.   

정책적인 도움에 의한 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감 보다는 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성은 보다 정확하게 판단할 수 있다. 

p196

거래량은 최소 1년이상 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있다.

매매가 하락 후 첫번째 거래랑이 평균 이상 늘어 났을때  여기에 신규 공급이 부족한 시장 환경에 기준 주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있다.   늘어난 거래량이 공급과 함께 움직일때 의미가 있다. 

p207 

성장하는 지역과 상품에 투자하라.

1. 임대료 상승률이 높은 지역에 투자한다.  이는 끊임 없는 임대 수요를 발생한다. 그 임대 수요로 매매가 상승도 기대할 수 있다.

2. 선도 높은 상품은 지속적 수요 선택을 받으며 매매가가 상승할 가능성이 높다.

   (ex, 신축, 고급주택, 고품질 주거상품)

   일본의 오랜 침체 속에서도 신축 맨션(아파트)는 꾸준히 상승했다.

p229

전세가율로 공급에 의한 수익률과 전세가격의 변화를 통해 주거 안정을 찾아가는 모습을 간접적으로 볼 수 있다.

매매 거래량의 변화는 수요가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는지 판단하고 수요의 큰 흐름이 어떻게 움직이고 있는지 볼수 있다.

p231

전세가율은 공급의 누적으로 인해 단기간으로 전세수급의 영향을 받고 전세수급지와 전세가율은 점차 같이 가게 된다.

전세가율의 움직임은 공급의 누적 현상에서 비롯되지만 투자수요의 증가와 감소라는 수익률 환경을 보여준다.

공급 누적은 전세수급의 변화가 누적되어 전세가율이 된다.

높은 전세가율에서 낮은 전세가률의 변화는 수익률이라는 투자환경의 변화가 되어 투자자 그리고 실수요자의 증감에 영향을 주고 그결과는 매매 거래량으로 나타난다. 

p234 

2024년 초 지금은 상승과 하락이 공존하고 있어 상승환경에 도달하지 못한 상태이며 차후 입주물량과 전세수급지수, 전세가격의 상승폭에 따라 방향이 정해질것이다.

당분간은 상승과 하락이 혼재된 시장이며, 내부에서는 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어 가고 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

2월 돈독모를 통해 읽은 부동산 트렌트 2025와 비슷하게 과거 데이터를 가지고 앞으로 전망을 해주는 결이 비슷한 책인것 같다.

내게 유용한점은 그동안 알고 있었던 공급,  미분양, 거래량의 의미를 잘못 해석하고 있었던 점을  알게 되었다.

지방은 공급이 선행하는 시장이다.  서울.수도권은 공급 이후 행하는 시장이다.

서울.수도권은 입주 후 재고 주택이 누적되어 시장 환경을 만들어 상승. 하락한다. 

미분양이 쌓이면 하락장이라 해석했는데, 미분양 하나만을 보고 하락장, 상승장을 판단하는 건 큰 위험이라는 걸 알게 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

미분양으로 시장을 판단하지 마라.

금융위기와 외환위기 같은 외부 큰 충격에 의한 미분양이라면 이는 과다 공급에 의한 것이 아니기에 위기만 지나가면 미분양은 금방 줄어든다.   하지만 공급이 충분한 상태에 가격 하락과 함께 미분양이 발생하는 것도 이때는 공급이 줄어들고 기존주택이 상승으로 돌아서면 미분양도 줄어든다.   또 단기간 미분양이 늘고 주는 것은 큰 의미가 없다.  

주변시세보다 분양가가 높을 때 미분양이 금방 는다.   이 때문에 미분양을 선행지표로 사용하는 것은 매우 위험하다. 

>>  미분양을 선행지표로 사용한는 건 위험하다.   

단기간 미분양이 늘고 주는건 의미가 없다.  외부의 큰 충격이 생길때 미분양이 쌓이고 이슈가 사라지면 미분양도 줄어든다.  주변시세보다 분양가가 높을 때 미분양 쌓인다.

거래량은 최소 1년이상 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있다.

매매가 하락 후 첫번째 거래랑이 평균 이상 늘어 났을 때  여기에 신규 공급이 부족한 시장 환경에 기존 주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있다.   늘어난 거래량이 공급과 함께 움직일 때 의미가 있다. 

>> 일시적인 거래량 만을 보고 해석하는 건 위험하다.  최소 1년이상 평균 거래량을 본다.

늘어난 거래량이 공급과 함께 움직일 때 의미가 있다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

p73

수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역이다. 

개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다.

>> 수요가 많은 곳은 외부로 부터 수요를 끌어오고 인구수와 가구수 대비 거래량이 상대적으로 많으며 재고 주택 또한 많은 곳입니다. 인구수 대비 거래량이 많은 곳으로 서울은 강남구>서초구>송파구 순으로 권역 안에서도 차이가 납니다.

외부로 부터 수요를 끌어오는 지역 또는 단지 한 곳을 예를 들어보고  예시된 지역또는 단지가 어떤 수요로 인해 매매 거래건수와 매매 회전율이 높은지 이야기 나눠봅니다.  

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

부동산 트렌드 2025