[열중 43기 월부 3시세끼 과한 취미 7ㅏ보조 라면대마왕] '결국엔 오르는 집값의 비밀' 독서후기

STEP 1. 책의 개요

1. 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자/출판사 : 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜 : 2025. 2. 16.

4. 총점 : 5점/10점

5. 한줄 정리 : 한국 부동산 시장은 전세가가 중요하고 지방 부동산은 3년치 공급이 중요

STEP 2. 책에서 본 것

Chapter 1. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

#전세 상승률 #전세가율 #전월세 전환률

단순히 전세가가 매매가를 밀어올리는 게 아니라 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것이다.

부동산에서의 성장은 상가라면 월세 상승률이고 주거용 부동산이라면 전월세 상승률이다.

서울은 전세가 상승률이 높고 이것이 미래 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 전세가율이 낮다.

전세가격의 변화는 주로 수급 문제에서 비롯되며 금리도 영향을 미친다.

매매가는 임대료를 기초로 측정된다. 

월세 받는 주택은 전월세전환률 고려하여 전세로 바꾼 후 전세가율 고려하여 매매가 측정하는 식.

Chapter 2. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

#요구수익률 #임대료 #금리 #전세수급지수

부동산 시장에 대한 단기 전망과 장기 전망에 사용하는 통계가 달라야 한다.

(장기) 소득, 통화량, 인구 수, 금리 / (단기) 가구 수, 수급 상황

우리나라 주택시장의 요구수익률은 전월세전환율로 구할 수 있으며 금리가 가장 큰 영향을 끼친다.

하지만 자산가치의 평가와 변동성, 변화에 있어서 가장 중요한 영향을 끼치는 것은 임대료(전월세)다.

금리는 방향과 속도 모두 예측 불가하다.

부동산 단기 변동성은 전세수급에서 가장 먼저 나타나며, 전세수급지수에서 확인할 수 있다.

전세수급 불안정으로 전세가가 상승하면 매매가 상승으로 이어진다.

전세수급지수는 하나의 큰 사이클로 상승과 하락을 반복하는 것을 볼 수 있다.

Chapter 3. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

#평균공급량 #거래량 #재고수택 수량

한 지역의 수요는 그 지역의 신규공급량과 거래량에 가장 가까이 접해있다.

현재의 수요는 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 평균 공급량과 같은 가능성이 매우 높다.

(다양한 수요) 인구 증가, 가구 수 증가, 입주 기다리는 임대수요,  핵심지 수요, 관광지 수요 등 => 거래량으로 파악

인구 수가 비슷해도 도시의 환경에 따라 수요가 다르다 : (거래량) 강원 원주 > 경남 양산 > 진주

원주, 양산은 인구 증가 중, 진주는 정체 중 / 양산은 부산 영향 받아 원주보다 공급량 많음

광주광역시 수요 > 대전광역시 수요 : 광주는 전남권의 핵심도시 / 대전은 세종에 수요 뺏김

수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳. 

Chapter 4. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

#공간크기 #누적공급량 #입주물량

지역 공간의 크기 차이로 인해 서울수도권은 장기 누적 공급량을, 지방은 3년 누적 공급량을 봐야한다. 

서울수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하는 전형적인 공급 후행시장이다.

그래서 서울수도권은 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능해진다.

지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요하다. → 입주물량

공급 특성을 잘 보여주는 지표 : (서울수도권) 전세가율, (지방) 전세수급지수

Chapter 5. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

#수익률 #리스크 #성장가능성 #신축 #인구감소

서울수도권은 전세가율이 낮아 매전갭이 크기 때문에 투자금 대비 기대수익률이 낮다.

반면, 지방은 전세가율이 높아 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있으나 그만큼 리스크가 크다.

큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률은 높아지지만 리스크가 커진다.

서울수도권은 전세가율이 중요, 지방에서는 전세수급지수가 중요하다.

전세가격 성장률과 자가보유율로 그 도시의 성장 가능성을 점쳐볼 수 있다.

서울은 연식보다는 좋은 위치와 아파트라는 점만으로도 경쟁력을 가지지만, 인구 감소지역은 신축이 희소성 강하다.

인구 감소가 무조건 부동산 시장 하락을 의미하는 것은 아니다. 주택수요는 다양한 이유에서 생겨날 수 있다.

또한, 수요가 감소하면 공급이 알아서 줄기 때문에 수요의 감소보다 공급의 감소가 더 많이 일어날 것이다.

Chapter 6. 월세 시대, 무엇이 달라질까

#시장성숙화 #임대인리스크 #월세상승 #공급감소

전세가격 상승률이 지속적으로 유지되려면 인구와 소득 성장이 함께 이루어져야 한다.

주택시장에서 매매가격 상승이 둔화되며 성숙하거나 소득이 전세가를 따라가지 못하면 월세화된다.

월세화되면 임대인의 리스크, 시장 환경 변동에 따른 수익률 변화에 따라 월세가 상승한다.

월세는 주택수리에 대한 동기가 줄어드므로 월세화가 진행되면 신규공급이 줄어들 것이다.

성장성이 낮은 도시들은 높은 전세가율(=낮은 시세차익, 매가상승 둔화), 높은 전월세전환율로 인해 월세화될 것이다.

Chapter 7. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

#불균형 #전세거품 #시장의 방향

정책으로 인해 수급 불균형이 심해지고 이 불균형이 다시 전세가와 매매가의 변동성을 키우게 된다.

2008년 전세자금대출이 시작되면서 전세금에 거품이 끼기 시작했다.

부동산시장은 정부 정책이 의도한 방향대로 흘러가지 않으며, 지방은 더욱 명확하다.

시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문이다.

Chapter 8. 통계를 과신하면 안 되는 이유

#해석 #동행지수 #미분양 #보조지표

통계는 어떤 관점으로 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출하게 된다.

대출은 주택시장 방향성의 키가 아닌 동행지수일 가능성이 크다.

흔히 미분양 줄면 가격 상승하고 미분양 늘면 가격 하락한다고 하지만 그렇지 않은 경우도 있다.

미분양에 미치는 요인들은 다양하기 때문에 미분양을 선행지표로 사용하는 것은 매우 위험한 생각이다.

정책이나 외부 환경에 따른 미분양 증감보다 공급과 가격의 변동성과 연동되는 미분양이 유의미하다.

단기간의 거래량만으로 수요가 많다, 적다를 판단할 수 없다. 장기적으로 추세를 봐야한다.

통계 해석에서 가장 주의해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것이다.

결과로 나온 통계들은 모두 동행통계이거나 후행통계라고 보면 된다.

언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 한다.

Chapter 9. 어디에 투자해야 할까

#성장성 #높은전세가상승률 #신축 #자가보유율

성장성이 높은 도시와 상품에 투자해야 한다.

(성장성 판단기준) 높은 임대료 상승률(=수요가 많음), 신축주택 

성장성이 높은 곳들은 투자수요 등으로 자가보유율이 낮고 지방으로 갈수록 자가보유율이 높다.

최근 건축비가 오르고 있어 미분양 아파트는 과거보다 더 큰 기회의 상품이다.

Chapter 10. 지역별 부동산 분석

(수도권) 당분간은 상승과 하락이 혼재, 내부에서는 전세수급지수와 전세가율 올라가며 상승환경 만들어가고 있음.

(부   산) 짧게는 1~2년 안에 긍정적인 시장환경으로 진입하여 매매가 상승으로 돌아설 가능성이 높음.

(대   구) 24년은 힘들었지만 하반기부터 공급 급격히 줄어들어 25~27년은 전혀 다른 환경으로 갈 가능성 높음.

(광   주) 25~26년의 입주물량 감소로 점차 분위기가 좋아질 것으로 예상

(대   전) 전세수급지수 빠르게 반등 중이나, 25년도 공급이 있고 재개발재건축 예정도 있어 추세반등 지연될 듯

(울   산) 20~26년 공급 부족, 타 도시에 비해 빠르게 매수에 참여할 수요 있어 지방에서 가장 먼저 상승할 듯

(청주/천안) 24년은 과거와 같이 충청권에서 명확히 물량 줄어드는 해 아니므로 시간을 두고 지켜봐야 함

(전   주) 25~26년 입주물량 크게 줄어 있어 매매가 상승 이어질 듯

(창   원) 24~25년은 공급이 적어지고 있어 부산의 변곡점 시그널과 같이 움직일 가능성 높음

(포   항) 몇 년 사이 입주물량 몰려 있으므로 24년 시장 어려울 듯

STEP 3. 책에서 깨달은 것과 적용할 점

One Message : 투자를 할 때는 거래량, 전세수급지수, 공급량 등 데이터로 확인해야 한다.

One Action : 투자 지역을 검토할 때 여러 데이터를 크로스체크하여 객관적 지표를 확인하자.

특히 인상 깊었던 부분은 마지막 10장인 ‘지역별 부동산 분석’ 파트이다.

미래를 예측할 수는 없지만 과거의 현재의 데이터를 통해서 망하지 않는 투자를 피할 수는 있다.

투자금과 시간은 한정되어 있으므로 데이터를 통해 향후 뻔히 하락이 예상되는 곳은 피할 수 있다.

저자가 동일한 프로세스로 공급량, 입주물량, 거래량, 전세가율, 전세수급지수 등의 지표를 통해 다각도로 여러 지역을 분석하고 어떻게 흘러갈지 스스로 판단을 내리는 점이 인상깊었다.

아직은 부린이라서 나무를 위주로 보고 투자를 하지만 그럼에도 내가 투자하는 지역이 어떤 모습을 띠고 있는지 여러 데이터를 통해 객관적으로 알고 전국 시장의 개괄적인 모습을 파악하고 있는 것은 중요할 것 같다.

또한, 책에서 지방시장에 대해 많이 다루고 있는데 지방에 대한 편견을 많이 깨게 되었다.

중소도시여도 도시의 특성에 따라 성장성이 보이는 곳은 신축에 한해 투자해도 괜찮을 것 같다.

또한 수요가 몰리는 광역시는 인구 감소의 시대에도 선호도 분석만 잘 하면 확실히 좋은 투자처가 될 수 있을 것 같다.

책에서 25년부터 부산 시장을 굉장히 좋게 평가하고 있는데 경남권 앞마당은 하나도 없어서 마음이 조급해졌다.

그럼에도 수도권에 1호기를 하자는 결심을 한 상태라 일단 수도권에 집중하겠지만,

단지 지방은 멀고 힘들 것 같다는 편견 때문에 수도권 1호기를 하고 나서도 지방을(특히 경남권) 

앞마당으로 만들지 않으면 나중에 많이 후회할 것 같다는 생각이 들었다.

책에서 보여준 것처럼 데이터 지표들을 활용하여 지역의 상황을 지방 포함! 객관적으로 파악해야겠다.  

STEP 4. 책 속 기억하고 싶은 문구

“미래는 누구도 예측하기 힘들지만 너무 부정적으로 보는 것도 너무 긍정적으로 보는 것도 경계해야 할 것입니다.”

“부동산 시장은 사람이 움직입니다. 그리고 사람들이 움직이는 이유는 두 가지가 있습니다. 하나는 주거이고, 또 다른 하나는 자산가치 상승에 대한 기대입니다.”

“하지만 지난 25년간 부동산 시장을 지켜본 결과 한 가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다.”

STEP 5. 책 속의 책 또는 연관 지어 읽어볼 책

없음