[호랭시] 신문기사, 전세가율 상승에 따른 매매 갈아타기 관심

월부챌린지
25.02.17

✅ 24년 2월 신문기사

✅ 신문기사 정리

전국적으로 아파트 매매값은 하락하고 전셋값은 오르면서 전세가율이 뛰고 있다.
25년 1월 전국 아파트 전세가율은 68%까지 올랐다.
집값이 상대적으로 높은 서울도 가장 높은 전세가율 54.1%를 집계했다 (22년 11월 이후)
전세가율이 높아지면 전세에서 매매 수요로 전환할 가능성이 커저 매매 수요에 영향을 주는 지표로 여겨진다.
전셋값이 강세를 보이는 이유는 24년 하반기부터 정부의 대출 규제 강화로 매매 수요는 꺾였지만 봄 이사철을 앞두고 전세 수요가 늘어나고 있어서다.
아파트 분양/입주 물량도 줄고 있는데 25년 1월 전국에 공급된 일반분양 아파트가 3,751가구로 23년 2월 2,725 가구 이후로 가장 적었다.
25년 1월 서울/경기/인천 일분분양 물량이 하나도 없었다.
경기지역 분양이 없는 것은 16년 1월 이후 108개월 만이고 서울도 23년 2월 이후 23개월만이다.
25년 2월 전국 아파트 입주물량은 2.1만 가구로 1월 3.3만 가구 대비 37% 줄었다.
25년 2월 수도권 입주 물량은 7,250가구로 1월 1.4만 가구의 50% 수준이다.
분양/입주 물량이 귀해지자 새 아파트나 준공 10년 내 아파트로 갈아타는 수요가 늘고 있다.
구로구 개봉동 호반써밋 개봉은 84기준 9.5억 수준의 물건이 나와 7천만원 정도의 마이너스 프리미엄이 붙었다.
동작구 상도동 클라베뉴는 84기준 분양가보다 1억원 가량 빠진 매물이 상당히 등록되어 있다.
수도권에는 의정부, 부평구, 미추홀구 등에 분양이 계획되어있다.
한 전문가는 최근 탄핵 정국과 맞물려 시장이 관망세를 보이지만 봄 이사철 전세값이 더 오르면 매매가를 자극할 수 있다며 아파트 실수요는 꾸준히 증가할 것이라고 내다봤다.

✅ 생각 정리

전국 17개 지역구 중 5개를 제외한 12곳이 전세율이 상승했다 (아파트지인 기준)
신문기사의 데이터는 KB의 데이터로 아파트지인보다 더 정확한 것으로 보인다.
부동산 경기가 안좋고 규제가 계속되고 정국이 불안하면서 아파트 분양시장이 활성화되지 못한 지 오래되었다.
인허가가 줄면 분양이 줄고 입주가 줄어들면 적정 수요 대비 공급이 부족해 전세가는 오르게 된다.
전세가가 오르면 매전갭이 줄어들고 자연스럽게 매매가는 전세가에 밀려서라도 상승하게 된다.
사람들이 이 전셋값을 내느니 집을 사겠다는 수요로 넘어가기 때문이다.
하지만 2025년 서울 적정 수요 4.8만 대비 3.4만호 공급, 경기 수요 6.8만 대비 6.8만 공급, 인천 1.5만 대비 2.5만 공급 등의 수치를 보면 아직 공급 절벽이라는 느낌은 들지 않는다.
아래 서울/인천/경기의 수요입주 그래프를 보아도 25년도까지는 적정 수준으로 공급된다.
26년부터 시작되는 공급 절벽이 28년까지는 이어질 것으로 보인다.
현재 25년 2월 인허가를 받아서 공급을 한다고 해도 실제 착공하고 입주하기 까지는 최소 3-4년이 걸린다.
서울의 입주물량은 22년부터 이미 적정 수요 대비 감소하였지만, 경기권으로의 유출을 생각한다면 경기권 입주물량으로 커버가 가능해보인다.
하지만 자금은 있지만 경기권으로 벗어나지 않으려는 수요까지는 커버가 어려울 것으로 보여 추후 서울권의 전세값 상승이 예상된다.
수요와 공급의 법칙에 의해 매물의 부족으로 전셋값이 상승하면, 서울에서도 높은 전세가율을 기대해볼 수도 있을 것 같다.
전세를 레버리지로 하는 월부의 투자 방식대로 적정한 시기에 투자를 해두고 전셋값 상승으로 재투자 하는 것이 중요해보인다.