당신이 지역 공부(앞마당)를 해도 투자가 안되는 현실적 이유(feat. 강사와의 임장 잔쟈니 튜터 심층 인터뷰)

안녕하세요

부동산 투자 공부하고 있는 이제 8개월 차 

새내기 경제사노 입니다.

지역 공부를 하고 있는 현재 투자를 하는 것에 있어 막연하게 고민 되는 포인트 있죠?!

체크해볼까요?

□ 아직 앞마당이 적어서...
□ 반마당이 대부분...
□ 저평가? 아직 봐도 모르겠음...
□ 임보가 부실해서...
□ 투자금이 적어서...
□ 체력이 힘들어서...(머리로는 이해 했는데 몸이 안 따라줌...)
□ 육아에 일에 너무 바빠서 제대로 못함...

이 중 두개 이상 체크했다면 혹시나 이 글이 도움이 될 수도! 있습니다^^*

2023년 10월 경
'아파트 어떻게 사는거지? 한번 들어나 볼까~?'

1000원 특강에 덥석! 

팝콘 씹으며 슴슴하게 들어보다
슴슴하지 않다는 현실을 직시함!
(아...와... 이거 장난 아니네?)

지금까지 살아온 인생
돈을 단 한 번도 쉽게 벌어본 적 없지만

여기저기 대박 났다는 이야기를 듣다 보니

유독 아파트 사서 돈 버는 것을 

쉽게 생각한 것임
(장난함? 몇 천 몇 억이 애 이름임?)

뒤통수 맞고 현실을 정리하기 시작!
24년 7월부터 본격적으로 각 잡고 정 주행중!

현재 8개월차 앞마당 3개 + 1개 더 파는중

*앞마당 : 지역공부 보고서 만드는것을 앞마당이라고 함

공부 하다 보니 무슨 이유인지 
강사와의 임장 당첨됨
(로또?...)

?

당첨됨!
이게 맞는 표현!

왜 당첨되었는지

모인 사람들 대부분 이유를 모름

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그렇게 전국에서 천안아산역으로 모인

30여명의 사람들

이 정도 규모면 조금 무섭....

기린 조장님의 거대함으로

부감 인증 샷 박고 시작!
 

누가 봐도 인증 샷 담당

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

(본인만 부정했음 ㅋ)

"감사합니다 기린 조장님 ㅋ.ㅋ"

강사와의 임장 진행

게리롱, 잔쟈니, 오렌지하늘 튜터님 리딩으로

(*오렌지하늘 튜터님 붉은얼굴 무지)

30여명의 동료들이 10명 씩 3개 조로 나뉘어

천안 지역 임장을 진행함!

각 조마다 셰르파(조장) 1명 / 정산 팀장 배치 
저희 조는 잔쟈니 튜터님과 함께 했으며

 호이호잉 조장님 한작가 팀장님 길잡이로

진행되었네요~!ㅋ.ㅋ

모니터에서만 보던 분들과

임장만 하면 섭하죠?

예정된 루트를 지나며 점심 식사 시간까지 
임장지역 소개/임장 팁 & 투자 공부 고민 상담(개인별)

함께 진행되었습니다

언제까지?

무려!
3시간~5시간 동안 

튜터님들은 10:1로 질문&답변 무한반복....
(죄송합니다 잔쟈니 튜터님 식사하실 시간 없... 으셨 ㅠ)

그래서 진행된 심층 인터뷰 포인트는!
아직 경험이 많이 없는 만큼

기본 질문을 하게 된 듯

튜터님은 수없이 들어본 반복된 질문이었겠지만

뇌를 친절히 밟아주심....(헉...)

밟힌 내용 분명 도움 되시길 바라며…

잔쟈니 튜터님과 이야기한  
지역 공부(앞마당)를 해도 투자가 안되는 현실적 이유1

Q. 서울, 경기는 앞마당을 만들어도 투자금 너무 많이 들어가서
     전임/매임에 소극적이 됨! 

     당장 살 것도 아닌데 꼭 해야 합니까?

서울, 경기 지역 공부하는 분들이 느껴야 하는 것은
종잣돈에 들어오는 투자 물건만 바라보면 뒤꽁무니만 쫓아다닌다는 것을 알아야 함

뒤꽁무니를 쫓는다는 개념은 

‘내가 3억이 있을 때 3억이 있는 지역을 그때 가면 살 수 있을까?’ 라고 가정했을 때 

비슷한 3억 투자금이 들어가는 앞마당을 더 파다 보면 지금 눈 앞에 봤던 그 3억대 매물이 그대로 멈춰있지 않는다는 것!
3억짜리를 봤지만? 이게 저평가인지 잘 모르니 확인을 해야 함 이 과정에서 가격의 변화가 찾아옴(저 멀리 날아가~)

이 개념이 쫓다가 날아가는 느낌임

지금 우리에게 필요한 경험은 종잣돈이 부족하지만 앞마당을 넓혀뒀을 때
미리 봐뒀던 매물이 투자 범위에 안 들어와도 지켜보다
6개월 1년 정도 뒤에 들어올 가능성을 봐야 한다는 것임!

지금 당장 지방에 전매 붙어있는 단지 처음에 가면 살 수 있을까?

못 삼!
(왜?)

이게 싼 건지 모르기 때문임!
(미리 봐둬야만 알 수 있음)

투자해본 경험이 있는 사람은 ‘전임/매임 굳이?’ 

이런 말 절대 안 함!

동대문의 경우 튜터님은 투자금 8억 정도 들어가는 단지 매임을 했었음! 
8억이라는 돈을 당연히? 현금으로 쥐고 있지 않았지만 매임을 진행했고
투자금이 4억으로 줄어든 되는 시기가 온 것을 감지했을 때
살 수 있다는 판단이 서는 것과 비슷함!

이 때!

매임을 안 해서 안봤던 사람은? 판단을 못함

그래도 판단을 했다면? 일단 매임을 진행할 것이고 시세를 추적할 것임

이미 매임을 한 사람이면?

바로 다음 단계로! (헉…)

의사 결정 속도가 하이패스 급!
(눈앞에서 날아가는 상황이 발생되는 이유)

결국 이 말을 해도 매임을 못하겠다면 얼마나 걸릴지 모르지만 본인이 느껴야 함! 
투자는 당장 그 지역에 가야 살 수 있는게 아님을 직시 해야함

찐 투자는 이번 달 앞마당 파다 투자 하는게 아니라 
가능하지 않았던 단지를 트래킹 하며 눈에 들어온 단지가 보였을 때 
다시 그 지역을 파며 투자 결정까지 이르게 되는 경우가
성장을 확연하게 느낄 수 있는 시기임

앞마당 파기 -> 시세트래킹 -> 시세변화 감지 -> 매물털기 -> 가격협상 -> 내 앞마당과 비교 -> 투자선택

투자자의 찐 경험이 이런 느낌이라고 하심!

이걸 강의에서 계속 이야기 하는데 ... 
당장 해당 지역에 내려가면 살 수 있을 거라고 생각하는 머리속 고정관념들... 부셔야 함!

생각보다 이런 분들 너무 많음... 그렇쥬? 
하아....(사노 포함!)

이런 개념들 삭제!
 

잔쟈니 튜터님과 이야기한 
지역 공부(앞마당)를 해도 투자가 안되는 현실적 이유2

Q. 현재 공부하는 지역 이해도 부족한데 다른 지역까지 넘어 가는건 욕심일까요?
     지역도 넓으면 모두 봐야 이해가 더 많이 될 듯 한데 한 지역 모두 공부하고 넘어갈까요?

이걸 공부한다는 개념으로 생각하면 안 됨!
이런 생각들은 본인이 의도했는지 모르지만 직설로 표현하자면 투자를 하기에 괜찮은 방식이나 정답이 어느 정도

정해져 있을 것이라는 무의식적 인식이 있을 수 있음(이거면 모두 부자 가능 하거덩~!)

천안의 경우 서북구 동남구 모두 알면 지역에 대한 이해도가 높아지는 것은 맞음!
하지만 천안 동남구까지 알아야만 투자를 할 수 있냐? 그건 아니라는 것임
대구나 부산은 구가 훨씬 많음! 이 모든 지역을 알아야 투자를 할 수 있냐? 그건 아니라는 것임!

천안을 공부했지만?
정작 투자는 구미나 창원 울산에 투자할 수도 있는 것임!
이건 어떻게 설명할 것임?!
정답과 정석의 개념으로 생각하면 안된다는 것!

Q. 그럼 앞마당을 넓히는게 투자 가능성을 높이는데 좋겠네요?
 

절대 아님!

??(읭?)

사람들이 착각하는 것 중 하나!!
앞마당을 무작정 넓히면 역효과가 날 수 있음!!
 

투자를 더 못 하게 될 수 있음!
(컥????????????)

Q. 그럼 어떻게 해야하죠?

내가 지금 만들어 높은 앞마당 안에서 1등 뽑기가 된 상태라면 
다음 앞마당은 지금 1등보다 더 좋은 단지를 찾는 개념의 앞마당 이어야 함!

반드시 그래야만 함!

트래킹도 못하고 1등도 뽑지 않은 상태에서 다른 지역으로 가면?
다음 달 앞마당 지역에서 다시 똑같은 고민을 하게 됨!

지금 하는 고민이 반복되는 현상이 찾아올 수 있음을 염두 했으면 함!

('이게 맞는 것인가?' 뫼비우스 느낌~)

정말 중요한 것은 
지금 알아본 지역에서 이정도면 투자할 수 있고 이정도면 1등이야 라는 단지를

한 두개 정도 뾰족하게 가지고 있어야 함! 
 

이 뾰족한 한 두개가 있는 상태에서 2월 3월 4월 앞마당을 만들면서 새로 발견된 서로 다른 지역의

1등 단지를 살붙이기 하는 것임!

(튀김에 빵가루 계속 반복해서 씌우는 느낌인가? 비유 적절치 못해 ㅈㅅ)

그 사이 시간이 흐르며 트래킹이 이어지고 단지를 관리하게 되면
내가 가지고 있는 리스트 단지의 가격 변화가 보이고?

어떤 단지는 위로 아래로 변동이 생기면서 우선순위가 가름이 되어감!

그러다 어느 순간 “번쩍” 눈이 떠지는 것임

' 아… 이거… 저평가 같은데…살 수 있겠는걸? 알아볼까? '

이 판단이 머리에 떠오르는 순간 다시 그 지역으로 가서 다시 지역 공부(앞마당 파기) 시작!

그래서 이런 다양한 지역의 1등이 모아질 때까지 서로 다른 지역이어도 충분히 공부하는 것에 의미가 있을 수 있음
 

단, 모든 공부하는 지역에

1등 뽑기와 결론까지 만들어둔다는 조건이 필요함!!
 

워렌 버핏 할배와 밥먹는 시간이 주어지면 

이런 느낌일까?

튜터님 식사를 거의 못하셔서….

죄송했지만….

저는 봤거든요

중간에 정적이 흐르는 것을

튜터님이 원치 않으신 것을 센스있게 감지

(센스 맞나?ㅋㅋ;;)

모두가 질문을 이어가 준 느낌들~! 

저만 질문한거 아니쥬 호이호잉 조장님? ㅋㅋ

모두 죄인입니다

토마토8님 호이호잉 조장님

간식 & 건강 챙겨주셔서 감사합니다. 

잔쟈니 튜터님 즐거운 시간 감사했습니다.

헤어지고 식사 편하게 맛있게 드셨길….ㅠ.,ㅠ