[열중43기 76조 근쌤] 전세 놓기 두렵지 않다!

안녕하세요, 근쌤입니다.

열중 2주차 양파링님의 전세 빼기의 모든 것!

마침 저는 현재 2호기 투자가 진행 중이라

더 와닿고, 집중적으로 듣게 됐습니다.

재수강이기도 하고 월부에서 강의를 많이 들었던 터라

알고 있는 내용들도 있겠지만,

재수강인만큼, 내가 아는 부분들을 잘 적용하고 있었는지?

안다고만 생각하고 놓친 부분은 없었는지? 등에 집중하며 수강을 했습니다.

후기를 쓰는 지금, 이미 2호기 전세 가계약은 마친 상태입니다.

그리고 내일 전세 본계약을 앞두고 있습니다.

물건 특성 상 잔금을 먼저하고 전세를 놓아야 해서

오늘 매매 잔금을 마치고 왔습니다.

이 강의를 통해 이번 2호기 전세 빼는 과정을 복기해 보았습니다.

‘단생공’

제 물건은 수도권 외곽 복도식 26평(방3 화1) 구축 기본집이라

샤시 포함 올수리를 할 집이었습니다.

그 덕분에(?) 물건 상태가 중요한 구축 특성상

꽤 높은 전세가를 받을 법도 했습니다.

1000세대 넘는 대단지인데 전세 매물이 1개이기도 했구요.

이 강의를 듣기 전에 전세를 놓았는데,

다행히 배운대로 하고 있었습니다. 대략적으로는요!

[단]

우선 투자한 단지의 전세 매물, 실거래가를 살펴보며 적정 전세가를 판단했습니다.

당시 전세 매물이 1개였고, 수리 상태가 제 물건보다 좋지 않았기에

그 전세 매물보단 더 받아도 괜찮다고 판단했습니다.

그리고 부사님께 들은 정보로 최근 샤시 포함 올수리된 집은 없었기 때문에

실거래가에 찍힌 전세가보다 1~2천 정도는 올려 받아도 된다고 판단했습니다.

[생]

일단, 주변 단지들의 전세 매물도 함께 보며

최소한 내 물건은 초역세권 20평대 단지보단 전세가가 저렴해야 할 것이고,

주변의 상태가 별로 안 좋은 전세 매물보단 비싸도 된다고 판단했습니다.

다만, 부족했던 부분은 맞은 편 다른 생활권과도 비교해봐도 좋았겠다는 생각입니다.

투자 단지 주변의 단지 즉, 같은 생활권의 단지들 전세가 정도만 봤지

대로를 기준으로 맞은 편의 생활권도 비슷한 구축 택지인데 그곳의 전세가까진 많이 살펴보진 않았습니다.

제가 투자한 단지의 생활권이 조금은 더 선호도가 높은 편이라

전세가 설정할 때 맞은 편 생활권 단지들보다 가격이 비슷하면 더 잘 나갔을 것이고,

조금 더 높아도 수요자는 받아들일 수 있는 수준이었겠다는 생각을 하게 됐습니다.

수리 상태도 좋으니까요.

다만, 이 부분까진 제대로 못봐도 크게 영향을 주진 않았을 지도 모르지만,

안보는 것보단 낫다는 생각은 들었습니다.

다음 투자에는 생활권 비교도 잘 해봐야겠습니다.

[공]

전세 놓을 당시 전세 물량, 입주 물량입니다. 2월에 전세를 뺐는데 3월 입주가 꽤 있었습니다.

다만, 위 신축 단지들은 제가 투자한 단지와 ‘구’가 다르고, 물리적 거리가 꽤 있었고

제 투자 단지에서 그 신축 단지로 넘어가는 수요가 많진 않았습니다.

이 입주물량 때문에 일시적으로 전세매물이 증가한 모습을 보이지만

그래도 전세매물 자체가 적은 수준이었기에

다행히 전세를 잘 맞출 수 있었습니다.

실제 제 임차인은 바로 옆 단지에서 전세 살다가

만기를 앞두고 있어 상태 더 좋은 제 물건으로 이사 오려는 분이셨습니다.

[공]

25년 3월부터 전세계약이 시작됩니다.

그렇다면 27년 3월을 기준으로 전후 약 3개월 입주를 파악했습니다.

입주가 있긴 한데…도시 전체의 크기에 비해 많지 않은 수준이고,

지난 공급장들을 봤을 때 영향도 덜 받는 동네였습니다.

그래서 따로 전세 계약 기간에 수정을 두진 않았습니다.

이 부분은 2년 뒤 결과를 보며 복기할 수 있을 듯 합니다.

3기 신도시가 포함된 지역이라…사실 이게 더 무섭습니다.

다만 당장의 일은 아니기에 이는 추후 대응의 영역으로 두겠습니다.

[수]

제 물건은 26평(59m2, 방3화1, 복도식) 역세권(도보 10분)으로

보통 신혼부부 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

3월 만기로 잡았으니 나쁘진 않다고 판단했습니다.

4~5월도 괜찮겠지만 굳이 1~2개월 더 늘릴 필요가 있을까?란 생각을 했습니다.

[표(포)]

이제 막 2호기 투자를 한 것이고

1호기는 24년 2월부터 전세 계약 시작이라

2호기와 1년 1개월 차이입니다.

포트폴리오 운용 상 큰 문제 없어보입니다.

전반적으로 이번 2호기 투자는 배운대로 전세를 잘 뺀 듯 합니다.

그러나 이는 결국 결과가 말해주는 것…

제 돈 넣고 앞으로의 변화들을 보면서

잘 배워나가 보려 합니다.

알찬 강의 해주신 양파링님 감사드립니다.

이번에 배운 특약도 잘 이용해서 계약 잘하겠습니다!