[집오면아홉시] 내집마련기초반 듣고 2000만원 깎아 내집마련 성공했습니다. (전고점 대비 -27%)

안녕하세요

집오면아홉시입니다!!

25년 1월

차디찬 겨울에

유달리 뜨거웠던

내집마련기초반에서

너나위님, 자모님, 유디님께서

시키는 대로, 하라는 대로

했더니

더블 역세권 (진짜 곧)

17년식 준신축을

2000만원 깎아

전고점 대비 -27%에

매수했습니다!

사실 저는

이제 3년차 투자자로,,

지금

내집마련의 꿈은

없습니다.

..

^^

이 글의 주인공은

누나&매형&조카

입니다 ㅎㅎ^^

3년 간의 전세 생활을 끝내고

생애 첫 집을 구해드렸습니다!!

1월 내마기를

듣던 중

누나의 전세집이 팔리고 4월에

이사를 가야한다는 이야기

그리고

전세집으로 살고 있던

아파트만 보고

여기 탑층을 매수할 것 같다

라는 이야기를

듣고,,

(누나 절대 안돼,, 내가 곧 갈게,,)

설 연휴에 긴급으로

매형&누나를 소집합니다^^

- 설 연휴에 스터디 카페에 모인 3인 -

이렇게

누나네 집 구하기

프로젝트가

시작됩니다

.

.

.

이 글에

정성을 담다보니

길어질 수 있으니,,

천천히 끝까지

읽어주시면 감사하겠습니다^^

내마기 강의에서는

총 7가지 순서로 가이드 라인을 주셨는데요!!!

1. 방법선정

2. 예산확인

3. 후보지역선정

4. 입지분석

5. 매물확인

6. 현장확인

7. 거래하기

저희는 이렇게 진행했습니다!

1월 28일

- 첫 모임(강의, 예산확인, 후보지역선정, 입지분석)

2월 1일

- 매물임장(6단지-26개)

2월 3일

- 협상&가계약금

2월 7일

- 계약서 작성

2월 10~11일

- 은행 방문 & 대출승인

밑에서는 더욱 자세하게 풀어보겠습니다~!

1. 방법선정

강의에서 말씀해주신 방법으로는

매매/청약/경,공매

가 있었는데요

청약의 점수가 60점이 넘으면!

청약에 집중해라!!

(아이가 3명, 청약 가입 연도 등에서

점수가 높아야 가능)

라는

너나위님의 가이드가 있었지만

누나네 가족이 그 점수에는 못 미쳤습니다.

또한, 경공매는 절차 등이 복잡하고

준비가 상당히 필요하기 때문에,,

일반 매매로 결정했습니다!!

남은 시간은 2달!

2. 예산확인

내마기에서

제공해주신 예산 계산도와주는

엑셀 파일이

너무 너무 너무

큰 도움이 되었는데요

종잣돈과 대출 가능한 범위(NO 영끌!)

그리고 대출 종류와 대출 기본 지식까지!!

진짜 여기는 투자자한테도

우리 모두에게 필요한 지식이었씁니다.

예산 구할 때는

하기 번호들 중에서

나온 금액들 중 가장 적은 금액!!

으로 대출을 받아서

종잣돈 + 대출로

집 값을 구하는데요!

1) 소득으로 감당 가능한 대출한도

2) 대출 종류별 대출한도

3) 지역별 대출한도

4) 매매가 기준 확인

5) 최종 DSR/DTI 확인

이런 방식을 통해서,,

예산을 구할 수 있습니다!

가장 먼저

'어느 대출로 집 살래?'

를 정해야하는데요!

누나네에 맞는 조건으로는

디딤돌 대출 생애 첫 주택!!

처음엔 신생아가 있어

신생아 대출을 받으려고 했지만,,

대출 신청일에

23년 1월 2일 이후 태어난 아이

&

태어난 지 2년이 안되어야 함

이더라구여

제 조카는 23년 1월 2일 생이라

전자 조건에는 만족되나

후자 조건에는 날짜가 지나서,,

안되더라구요

(오늘이 25년 2월 17일 이라면

아이가 23년 2월 18일 생 이후부터 가능!)

그래서

디딤돌 대출 생애 첫 주택!!

이름 참 어렵죠?

내마기에서는 다 알려준답니다!ㅎ

어찌어찌,,

돈을 끌어모아보니

종잣돈 1억 9천에

대출금 4억을 빌려

5억 후반의 집을 매수!!

마침

디딤돌의 대출가능한 집의 금액도

6억 이하었습니다.

그리고 나서

내마기 첫 강에서 알려주신 것처럼

지금은 가격이 깎이는 시장이니!

매물을 볼 때는

5억 중반 ~ 6억 중반까지

매물을 보고 깎이는 것을 사자!!

라고 결정했습니다.

3. 후보지역선정

지금 거주하는 곳은

인천 계양구인데요!

처음 후보지는

강의에서 나온 인천의

서구&연수구&부평구

와

서울 쪽으로 들어가는

부천으로 잡았습니다.

여기서 더 좁혀서

1) 매형의 직장이 인천 서구 끝자락인 점

(부천 탈락)

2) 아이를 돌봐줄 수 있는 부모님의 집이 계양구

(연수구 탈락)

3) 5억 후반대의 84와 준신축 이상을 원함

(부평구, 부천 탈락)

이런 과정으로

우선 첫 매물은

인천 서구로 가게 됩니다!

4. 입지분석

자모님께서

강조 강조 해주신 부분인데요!

교통 & 직장 & 학군 & 환경

을 하나씩 따져봤습니다

서구의 교통에는

인천을 위 아래로 이어주는 인천 2호선과

2년 뒤 7호선의 연장 호재가 있는데요!

직장까지 연계해서 생각해봤을 때

7호선은

강남까지는 멀겠지만

갈 수 있다는 희망이 생기고

강남까지 안가도

구디나 가디

그리고

부평의 삼산, 부천의 중동까지도

한 번에 갈 수 있기에

인천 2호선보다도

7호선의 호재를

더 중요하게 생각했습니다.

서구 전체가

호재를 받는 것은 아니니,

서구 내에서 어느 지역에

7호선 역이 만들어지나?

를 먼저 확인했습니다.

그렇게 확인하고

되도록이면!

인천2호선도 가까운 곳을

지역으로 눈여겨봅니다!!

그리고 학군으로는

너나위님께서 말해주신

'요즘은 아이들이 많은 곳이 학군이다'

라는 이야기가 와닿더라구요..

그래서

초등학교의 학급당 학생수가 많은 곳

&

전체 학생수가 많은 곳!

그리고

정~말 못해도

초코앞 정도까지

(초등학교 코 앞, 초품아 자매품)

마지막으로

중학교의 성취도평가 & 특목고 진학률

도 살펴보고

마음으로 단지들을 촤르르

추렸습니다.

아이가 이제 3살이지만

곧 학교간다는 마음으로!

또, 환경을 살펴봤는데요

물론 서구에는

코스트코, 돔구장, 스타필드, 아산병원이 들어오지만

그런 곳이 가까이 있는 것보다는

(매일 가지 않기에)

준신축들의 단지들

OR

신축들의 단지들이

균질하게 있어서

전체 5000세대가 넘고

상권들도 잘 갖춰져있는 곳!

을 촤르르 추렸습니다.

그래 여기다!!

단지 6~7개!!

5. 매물확인

이 PART는

매물 확인 전, 중, 후로 나뉘는데요!!

매물 확인 전에는 전화로 예약이 필요했는데요

바쁜 매형과 누나를 대신해서

예약을 촤르르 해놨습니다.

한 달에 100개를 봤던 경험으로,,

3개 부동산에서 매물 26개를 예약을 해뒀습니다.

좋은 단지 74 VS 덜 좋은 단지 84 비교를 위해

단지 6개에서 84, 74 매물들로 잡았습니다.

투자자로 잡을 때는 진짜 안보여주시던 부사님들께서

실거주 한다니 엄청 적극적으로 잘 보여주시더라구요!!!

기분이 좋았습니다 ㅎㅎㅎ

그래서

토요일 

아침 10시부터

저녁 7시까지

5억 중반~6억 중반 대 매물을 봅니다.

ㅎㅎ

물건을 보고, 부사님들과 이야기 하면서

임장하길 참 잘했다고

생각이 들었는데요

실제 매물을 보면서

지도로만 보면서 품었던 의문들이

해결되었습니다.

예를 들어

같은 연식의 초품아가

한 3 4천이 더 싸더라구요..

오잉? 하고 가격만 보고 흔들렸지만

매임을 가보니

단지 퀄리티, 구조, 등

단지들의 차이를 확실히 알겠고

누나네도

초품아보다 4천 비싸더라도

그 옆 단지가 낫겠다고

말하더라구요

이런 건 정말 임장 없이는 모르는,,

(임장 최고)

그리고

매물을 볼 때는

꼼꼼하게 화장실 타일이 깨져있는지

벽지가 뜯어져있는 곳은 없는지

누수나 큰 고장들은 없는지

그런 것들을 통해서

부사님께 무기를 쥐어드리고

가격 협상을 하려고 했습니다.

6. 현장확인

매물을 보고 나서 그 주변은 어떻게 형성되어있는지 확인했는데요!

특히, 단지 바로 앞에는 학교 앞이라

유해시설이 하나도 못 들어온다고 하더라구요

ㅎㅎ

또, 22년 식 주상복합으로 대단지가

들어와서

주변에 젊은 상권들이 굉장히 많이 생겨서

사람들이 많이 붐비더라구요

상권들과 아이의 등굣길 그리고 역까지의 거리

정도까지만 보고

다시 되돌아왔습니다!!

7. 거래하기

매물을 본 날

저녁에 다시 모여

총 26개 매물 중에

협상할 물건 3개

를 추렸습니다.

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그리고 월요일에

부동산에 매수 희망 가격

(네이버 부동산 가격에서 -3천~)

을 던져놓습니다.

그리고 너나위님께서 이야기해주신

비법...!

매수 고려 중인 경쟁 단지가 있다는 것!

과

내가 해줄 수 있는 것!

을 말해라!!

집시 : '아 부사님,, 육교 넘어에 있는 그 단지도 조율 중이라,,

둘 중에 깎이는 거 사려구요

그리고

사장님

그 집은 전세사시던 분 내보내실 때

대출 받아서 내보내셨다고 하셨죠???

저희는 중도금 XX까지 드릴 수 있어요!

그것도 같이 말씀해주세요'

(매수할 때 매도인 상황을 알아야 협상 가능!)

부사님 : 아 그래요? 저도 해볼게요!

오전에 부동산에 전화를 해두고

일 하는 와중에

오후에 전화를 다시 받았는데요!

부사님 : 3천은 못 깎아준대ㅠ

그래도 2천까지는 겨우겨우 만들어놨으니,,

다시 생각해봐~!

사실 저희는 2천 깎이면 매수하려고 했는데요

이전에 젊은우리튜터님께 배운 것처럼

더 줄여서 불러봤습니다.

그래서 매형과 빠르게 이야기를 나눈 뒤

매수하기로 결정했습니다!!

매수하기 전까지는

신중하게!

하기로 마음을 먹었다면

과감하게!

진행하라고 배웠는데요!!

절대가 자체도

충분히 가격이 저렴했고

(전고 대비 -27%)

상대적으로도

가격이 확실히 저렴했습니다.

(덜 좋은 단지 84와 가격이 같거나 쌈)

그렇게 해서

너나위님께서 알려주신

특약내용을 문자로 부사님께 보내고 나서

매도인께서 OK 해주시고

가계약금 천만원을

보냈습니다!!

* 부사님과의 통화

투자자를 떠나 집을 공부하는 사람으로서

예전부터 전세살고 있었던

누나네를 꼭! 돕고 싶었는데요

다행히 연휴도 길었고, 마침 내마기를 들었고,

그리고, 3달 뒤에 이사가야하는 상황까지 있어서

가족을 도울 수 있었습니다.

지금도 가끔 그 집에 가서

집 구경을 하는 매형과 누나네를 보면서

뿌듯하기도 하고 제가 설레기도 하더라구요

그리고 역시

제 말보다는 전문가이신

너나위님, 자모님의 말씀은 잘 들으시더라구요

ㅎㅎㅎ

튜터님들의 좋은 강의 덕분에

좋은 집을 좋은 가격에 매수할 수 있었습니다.

너무 감사했습니다!!

다음은 제 2호기 투자 글로 돌아오겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다~!