<결국엔 오르는 집값의 비밀> 독서후기

그 비밀은 바로, 전세가였다.

매매가는 전세가에 의해 움직일 수밖에 없다.

이 전세가는, 공급량에 의해 오르내린다.

즉, 공급을 보면 가격을 예상 할 수 있다!

본 것

“주택가격의 상승은 임대료 상승에서 시작되었고…”

“과거를 돌아봐도 매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다.”

: 작가님은 책의 처음부터 끝까지 ‘전세가격’ 즉 임대료에 집중한다. 이게 올라야 집값이 오른다는 논리.

“지방 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다.”

: 흔히 임장보고서를 쓸 때 연간 공급막대를 세워 놓고, 많은 해에는 전세가 하락하겠지, 적은 해에는 전세가 높아지겠지. 정도로 해석하는 경우가 많다. 그런데 하다보면 당최 가격 등락이 안 맞아버리는 경우가 많았던 것 같다. 도시의 특성에 따라 1년 정도는 많아도 금방 소화되는 경우도 있었다. 인근공급도 같이 보긴 하는데, 이 책에 따르면 1년보다는 3년의 누적 공급량이 많은지를 보면 조금 더 가격 변곡점이랑 잘 맞는다고 한다.

“지방은 공급이 선행하는 시장, 서울수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.”

: 지방은 3년 누적 공급량이 많으면 > 어김없이 전세와 매매의 하락이 이어진다.

서울은 가격이 높아지면 > 욕망의 공급을 만든다 > 매매의 하락이 이어진다.

이러한 반대의 상황이 나타나는 이유는, 서울수도권은 공급이 시장에 영향을 미치는 시간이 매우 천천히 이루어져서라고 한다. 

“신규로 공급을 해도 4년 동안 전세를 놓을 수 없는 임대인이라면 투자자로서의 시장 참여 또한 줄어들게 됩니다.” “투자수요의 감소는 공급의 감소로 이어지며 전세공급에 대한 불안을 더욱 크게 만들 수 있습니다.”

: 부동산 정책이 무의미한 이유. 2+2 계약갱신 청구권에 대한 비판의 목소리다. 2년마다 공급이 나와줘야 하는데 세입자가 그 집에 눌러 앉아 살고 있으니 4년마다 돌게 되어 전세가 부족하다는 것, 그리고 이 4년을 살다 나온 전세입자가 매수를 하게 되면 경쟁력이 높아져 가격도 높아진다는, 즉 임대차3법이 오히려 가격을 높여 놓았다는 논리다.

흠, 2년 전세놓고 들어가 사는 사람도 있고… 낀 전세로 파는 사람도 있고.. 투자자의 유형은 정말 다양하다. 지금만 해도 무조건 4년 이상을 보고 들어가는 게 아닐텐데..! 

“인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문입니다.”

“수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있습니다.”

: ‘인구가 감소하면 수요도 작아지면서 결국 공실만 남아돌아 집값이 폭락할 것이다!’ 가 대부분의 집값하락론자들의 주장이다. 그치만 이 책에서는 완전히 다른 시각을 보여주었다. 인구가 감소하면 그만큼 공급도 감소한다는 것… 그러므로 지속적인 가격폭락은 이어지지 않을 거라는 논리다.

“우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다.”

“만약 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다."

: 지금은 시세차익이라는 메리트가 있기 때문에 전세를 껴서 갭투자가 성행하지만, 그에 따라 월세가 그렇게 마구 오르지 않지만.. 앞으로는? 시세차익이 별로 안 날 거기 때문에 월세를 내놓으려고 하는 투자자가 줄어드니까 또 오히려 월세는 올라갈 것이라는 전망. . .

“따라서 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다.”

: 지당하신 말씀 같기는 한데…. 예측을 위에 너무 많이 하시는데…

느낀 점

책을 읽는 내내 좀 어질어질했다..@_@

전망은 의미가 없다고 하면서, 막상 저자가 내세운 많은 데이터들과 인구에 대한 분석들이 전부 전망 같아 보인다.. 그래서 머리에 물음표만 잔뜩 떠다니는, 그렇다고 바로바로 해소되지도 않는 복잡한 독서였다.

인구가 줄어들면 정말 공급량이 줄어들까? 인구 감소가 지금 몇십년 째 이어지고 있는데.. 공급량이 정말 줄어들었나? 집값은 정말 임대료에 상응하는 비율로 고정되어 있었나? 정말 시세차익에 대한 기대가 사그라진 게 맞을까? 그에 따라 정말로 월세가 많아질까?  

뭐 하나 내가 겪어본 게 없기도 하고, 너무 먼 미래 같기도 하고… 심리는 워낙 왔다갔다 하기 쉬운데 많은 것들을 뭉뚱그려 설명하시려 하니 한 단계 한 단계 공감 하면서 넘어가기 힘들었던 것 같다.

“어떤 아파트가 전세가율이 평균 50%로 고정되어 있다고 가정합니다.”

: 화려한 계산식을 자주 보여주시는데, 한 단지의 전세가율을 계속 고정 하시더라. 내가 그동안 임장보고서를 작성하면서 본 수많은 그래프들은, 전세가율이 고정되어 있지 않았다. 가수요가 크게 낀 적도 있고, 말도 안되게 딱 달라 붙어있던 적도 있다. 그도 아니면 공급이 말도 안되게 많아서 전세가 낮아지면서 또 벌어지는 경우도 있다. 이렇게 시장의 흐름에 따라 계속 변동되는게 전세가율인데, 왜 자꾸 이걸 고정하는지 조금 이해가 안갔다. 그래서 전세가 2억에서 3억이 되면 매매가격도 4억에서 6억이 된다는 논리였는데, 전세가는 말그대로 공급에 의해 출렁거려도 매매가격은 심리나 호재같은게 깃들여 있어서 좀 다르지 않나? 이게 어디에 도움이 되는지 사실 잘 모르겠다. 적정 가치의 가격을 예측할 수 있는 건가?

“성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다.”

: 엇…. 성장하는(일자리, 관광, 학군) 도시 아니어도 그냥 폐쇄적인 도시+공급 없으면 전세가 오르던데…? 성장하는 도시일수록 욕망의 공급은 또 늘어나고, 그러면서 전세가는 일시적으로 하락을 면치 못하고 말이다.

내가 한 3년간 본 모습들은 그랬던 것 같은데, 그런 특수적인 상황 말고 일반적인 경우에 각 도시가 어떻게 흘러가는지 또 새롭게 경험해보면 좋을 것 같다.

“강남 아파트도 천천히 월세화가 진행되며 높은 월세가가 형성될 가능성이 매우 높습니다.”

: 전세대출이 사회악이라는 말은 많이 들어본 것 같다. 그러나, 그럼에도 불구하고 원금을 잃지 않는다는 의미로 전세를 선호하는 사람들이 내 주변에도, 그리고 투자시장만 봐도 정말 많다. 그러니까 전세가율 70-80%씩도 하는 거지.. 2015년~2017년, 매매시장은 망했다면서 그렇게 높은 전세가율을 다지면서도 월세화가 이루어지지 않았는데, 앞으로 월세화가 필연적이라는 것은 왜ㅠㅠ 어떤 차이가 있어서일까?

대전 / "확정되어 있지 않으나 재건축, 재개발을 통해 분양 예정된 물량이 꽤 있으며 이 공급량으로 인해서 추세적인 반등의 시간이 지연될 가능성이 있기에 관심을 가져야 할 부분입니다.

포항 / "몇 년 사이 최근 많은 입주물량이 몰려 있는 곳이 포항입니다. 그래서 2024년 한 해 동안은 여전히 시장이 어려울 것으로 보입니다.

: 지방은 공급에 따라 전세가와 매매가가 크게 좌지우지 되기 때문에, 투자여부에 입주물량이 큰 요소로 작용한다. 그런데 아직까지 난 너무 헤매고 있는 것 같다. 대전 포항 모두 예정된 물량이 많은 도시인데, 대전은 왜 기회이고 포항은 위험인걸까? 기회와 위험의 한끗 차이 요소를 잘 모르겠다. 수요의 크기라는 전제가 있는 건가? 대전도 결국 몇 년 후 입주물량이 쏟아질거라는 건 매한가지다. 그것도 사람들이 아주 좋아하는 도안, 탄방동, 갈마도마 같은 서구 중심권이나 중구까지, 중심에 몰려있단 말이다. 이런 건 왜 포항과 달리 위험한 게 아니라 관심을 가져야 하는 곳으로 해석이 되는 걸까… 지역의 가치가 달라서?

물음표가 잔뜩 남은 나의 독서후기…..

동료들 독서후기도 같이 보고 기본서들도 좀 다시 읽고 와야겠다 @_@