열반스쿨반 [투비웰시] 25년추천도서 결국엔 오르는 집값후기

본것

집값은 이렇게 만들어진다_ 전세의이해

• 전세가가 매매가를 밀어올리는이유

  특히 수도권은 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기 까지 시간이 걸린다

  전세가격이 오르고 전세가율 평균수익 구간을넘어서면 매매가 상승으로 이어진다

  외환위기와 금융위기 60%넘는시기 (전세가율)

  반대로 동반하락하는경ㅇ가 배부분 사용가치인 전세가격의 상승과하락 월세가격의 상승과 하락이 가치로 연결 

  전세가격 상승률은 사용가치의 성장과 도시의 성장이다.

   

  소도시로 갈수록 임대료 상승률이 주택가치로 이어진다

  장기적 미래주택의 가격이 될 가능성이있다

   

• 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려있다

  차이는 미래 기대수익가치

  전세가율의 높은 도시들은 대부분전세가율 상승률이 낮다

  낮은전세성장반영 매매가격이 상대적으로 낮다

  전세가율이 높게형성

  전세가격성장률차이에 따라 광역시 중심으로 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율형성

  기대수익낮음=높은전세가율

   

• 서울은 왜 전세가율이 낮을까
• 주택가치 변화의 두가 지경로, 전세와 금리
• 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

• 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까

  수급환경+지역특성+상품의 특징  금리 등가격에 영향을 주는 여러요인이 반영된 결과

  임대료 기초로 매매가격 측정

  주택의 사용가치 기초로 매매가격 형성

  주택사용가치 =전세가격 

  월세전환 =월세수익률

  임대료가월세인경우 전세로 다시전환하여 매매가격평가

  전월세 전환율  

  시간이지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입

  임대료는 가치판단의 기본

  변동성을 일으키는 중요한 요소 

  변동성은 신규공급과 금리의 변화

  향후입주물량은 변동성

  전세가 시점과 매매가격 일으키는 변곡점을 확인할 수는 있다.

  임대료의 변화와 금리에 변화에 관심을 갖아야한다!! (전세상승을 눈여겨 보라)

   

2장

부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

• 부동산시장 단기 전망과 장기 전망의 차이

• 자산가치의 변화는 요구수익률 변화

  전월세 전환률에 따라 달라지는 매매가격  전월세 전환율이 낮을수록 매매가격이 높다.

  금리의 변화에 따라 자산가치가 변화된다

  가격의 변동성과는 다른 의미다

  자산가치의 변화를 체감하지 못했던것은 가격의 변동성이 커서 상승과 하락을 반복 

  금리가 내려가면 자산가치의 변화를 기대할 ㅅ있다

   

• 금리로 시장을 예측하기 어려운 이유

  금리가 1%에서2%오르게 되면 100프로 오른것 2-3%로오르면 50% 3-4%오르면 33%오른것이된다 

  반대로 고금리에서 저금리 5%에서 4%로 낮아지면 20%하락한 것이고 4%에서 3%로 낮아지면 33%내려간것이며 1%에서 0.5%로 내리면 100프로 내린것이다.

  가장 중요한것은 임대료(전월세 변화) 금리가 자산가치의 변동성을 만들지만 금리방향과속도 예측블가 

  단기전망은 임대료 변화에따란 자산가치 평가

• 전세부족, 집값 상승으로 이어질까

  매매가격이 하락할 떄는 전세공급이 많았음을 의미한다

  입주물량이 9.9천세대로  크게 떨어지며 전세수급지수가 크게 오륵된다

  16년에는 2.9163세대 입주를 앞두고 전세 공급이 크게 증가하며 매매가격하락

• 수요가장하단 전세수급지수 신규공급량으로인해 매매가격 하락 전세수요를 흡수하지못할 정도로 공급부족일떄 매매가격이 상승하는것을 알수잇다

• 다시 올라가는 전세 싸이클

   

3장 움직이는 수요 어떻게 파악할까

• 3년누적공급량에 주목하라

  신규공급과 신규수요가 자가주거를 찾아가는 과정은 오랜시장 필요하고 균형을 찾는과정이 반복되는것이 주택시장

  30년 평균공급량 살펴야한다

  수요아 공급의 균형결과

  지방은 짧은 싸이클

   

  포항의평균공급량과 매매가격과의관계

  과다공급있을때 눌렷던 가격이 고공행진하고 다시 가격 원래와 비슷하게 돌아간 포항

  신규공급이 없으면 재고주택의 거래가 줄어들게되고

  신규공급과 거래를 통해서 균형을 잡으려한다 

  균형잡는과정에서 반복적으로 과다공급과 과소공급 나타남

  

  포항 공급과다 시장 19년도에 가격하락을 기점으로 공급이 줄어드는시점부터 올라 큰폭으로  상승 

  매매가 (꺽은선) 

  매매가 오르기 전과 비슷한원래가격으로 돌아간 곳도 있을 것이다.

  (지방시장의 리스크)

• 균형점 긴시간동안 평균공급량 봐야한다.
• 인구수는 같은데 공급량은 왜 다를까
• 수요 많은지역 어떻게 찾아낼까

      수요많거나 적다고 판단하는기준 

신규주택입주와 재고주택 매수

재고주택 거래량이많다는것은 중요의미

재고주택 수량이 중요 재고주택수량은 수요와 공급에 의해 만들어진 결과물

광주광역시는 조금더 많은수요 - 재고주택 수량과 거래량을 통해 확인

대전은 세종과 서로 수요 주고받는도시 세종시 공급량으로 재고주택이 가장 적은도시

인구수대비 거래량이 많은지역  광주

회전율이 높은단지가 있다 이를통한 수요 간접적으로 알 수있다 

개별 아파트 세대수 대비 매매거래 건수와 매매회전율 높은곳

• 최대 수요를 찾아라

   

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지않은이유

• 수도권과 지방의 가장 큰 차이
• 서울 수도권 시장을 해석 하는 법
• 지방은 3년 누적공급량이 가장 중요하다
• 중쇼형 도시는 어떻게 해석해야할 까
• 공급이 먼저냐 가격이 먼저냐
• 부동산싸이클 공급이 만든다
• 입주물량과 매도물량 무엇이 진짜 공급일까
• 입주물량의 파워는 과연 어느정도일까

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

• 수도권과 지방의차이는 수익률과 리스크의차이
• 서울 수도권은 전세가율 지방은 전세수급지수가 중요
• 성장하는 도시와 소멸하는도시의 명확한 차이
• 지방소도시 여전히 기회는 있다
• 신축아파트에 주목하라
• 인구가 감소해도 가구수는 증가한다
• 수요감소 걱정할 이유없다
• 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까

6장 월세시대 무엇이 달라질까

• 전세의소멸 월세화는 피할 수없는 현실
• 월세 오를수 밖에 없는이유
• 월세가 늘면 공급이 감소한다
• 매매전세월세 앞으로 이렇게 바뀐다

9장 어디에 투자해야할까

• 성장하는 지역과 상품에 투자하라
• 도시의경쟁력이 약할 수록 개별주택에 집중하라
• 점점힘이 떨어질 지방 기축아파트
• 미분양은 언제나 기회의상품
• 강남불패보다 불편한 강남월세의 고공행진

10장 지역별 부동산 분석

• 수도권 부동산 분석
• 부산 부동산 분석
• 대구 부동산 분석
• 광주 부동산 분석
• 대전부동산 분석
• 울산 부동산 분석
• 중소도시 부동산 분석
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