[열반중급반 43기 66조 66권 읽을 준비 됐조? 무빙포워드] 2주차 선택도서 '결국엔 오르는 집값의 비밀' 독서후기

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :) 

(책 이미지 삽입)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영, 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2월 17일

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

• p9 과거를 돌아보면 전세수급지수가 급등한 시점은 반드시 공급의 급감이 있는 시기였습니다
• p23 서울의 아파트는 36년동안 연평균 7.83%의 임대료를 생산
• p38 과거를 돌아봐도 매매가격을 결정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다
• 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다
• p60 수요는 공급보다 불규칙하게 움직이기 때문이다 

• P62 당해 연도로만 분석하면 공급량이 많았다 적었다 하면서 분석이 매우 어려워집니다 하지만 기간을 조금 늘려서 3년 누적공급량을 보면 조금 더 쉽게 분석할 수 있습니다 3년간의 수요가 축척되어 움직이는 공급시장이기 때문입니다 그래서 3년 누적 공급량으로 수급과 매매가격의 상관관계를 어느정도 정확하게 파악할 수 있습니다 

  3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면, 부동산 가격은 대체로 하라하고 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다 이 변화의 타이밍을 이해하는것이 매우 중요합니다 

• p85 수도권 부동산 시장은 침체기를 겪다가 2009년부터 2016년까지 전세가격 상승률이 높아집니다
• p89 지방은 3년 누적공급량이 가장 중요하다
• p94 진주라는 도시는 외부와 연결되어 있는 구조가 아니라 독립적인 구조로써 지역내부에서 수요가 움직일 가능성이 많은 특성도 가지고 있습다 이런 이유로 수요와 공급이 잘 맞는 도시 중 하나입니다
• p99 서울수도권은 입주한 물량이 후행해서 이러한 환경을 지속적으로 만들어가는 반면, 지방은 다가오는 3년 누적공급량에 바로 영향을 받으며 다가오는 3년 누적공급량에 가장 먼저 반응하는 것이 전세의 수급환경입니다
• 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승혹은 하락하게 되는 것입니다 이런이유로 지방은 공급이 선행하는 시장 서울수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다
• p112 집값이 오른 원리1
• 1. 주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격입니다 전세가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준이 됩니다
• 2. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악 할 수 있습니다
• 3. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다 다만 그 영향이 서울수도권과 지방이 다릅니다 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문입니다 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다
• 4. 부동산을 움직이는 두가지 핵심요인은 주거부족과 투자수익률입니다 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수습지수와 전세가율입니다
• p137 신축아파트의 가격 상승률이 높은 것을 알 수 있습니다 5년차 이하 아파트에서는 24%가 상승했으며, 5년초과~10년이하에서는 21%상승, 10년초과~15년이하에서는 9.7%, 15년초과~20년이하는 12.3%, 20년차이상은 8%상승했습니다 새아파트일수록 상승률이 높습니다 개별 아파트를 보면 더욱 더 명확하게 드러납니다
• p152 부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있습니다 지금까지 우리 주택시장에서 매매가격은 대체로 전세가격과 함께 움직이는 모습을 보여왔습니다 오히려 금리보다 전세가격과 조금 더 상관관계가 높은 것을 알 수 있습니다
• 공급이 만들어 놓은 시장의 수익률 환경이 금리의 인하 또는 인상으로 바뀔때 시장에 영향을 주는 것으로 보입니다 금리 상승기라면 훼손된 수익률 환경이 공급에 의해서 다시 조성되고, 전세 가격의 변동에 의해서 매매가격에 영향을 주는 것입니다
• P168 우리 주택시장을 장기적 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있습니다 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격상승도 어느정도 성숙해 갈것으로 생각합니다 이는 주택시장에 공급이 지속되고 재고주택이 계속 늘어난다는 조건 하에서입니다
• p185 부동산시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형입니다
• P201 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다
• P207 여기서 성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한부분입니다 임대료 상승률이 높은 지역입니다 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다
• 상품의 종류에 따른 성장성입니다 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다
• P211 높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율이 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳입니다 도시안에서도 서울의 강남, 부산의 해운대구, 대구의 수성구 같은 곳은 자가 보유율이 가장 낮습니다 도시들은 비교해보면 서울의 자가 보유율이 가장 낮고 지방의 작은 도시로 자가보유율이 높습니다
• P219 결국 공급이 줄면 신축 아파트 선호현상이 나타나며 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품이 되는 것입니다 최근 인플레이션 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 계속 오르고 있습니다 땅값이 떨어지지 않은 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어려운 환경일 것입니다
• p224 집값이 오르는 원리
• 1.  인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다 소비자들이 요구하지 않는 상품을 시속해서 만들어 낼 수 없기 때문입니다 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아갑니다 그러므로 일시적인 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵습니다 

• 2. 월세화는 필연적인 현상입니다 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품으로 바뀌기 때문입니다 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형 월세 상품이 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 됩니다 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것입니다

  3. 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 결론을 도출합니다 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마친 선행지수처럼 분석하는 것입니다 거의 모든 통계는 선행에서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과입니다 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단을 내려야 합니다

  4. 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다 성장환경이란 일자리 관광 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다

  5. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균가격 상승률보다 높아질 곳을 선택해야 합니다 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라 지역마다 또 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은곳이 점차 자리를 잡게 될 것입니다

   

• P229 수도권의 가장 큰 특징은 하번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다는 것입니다 

  공급에 의해 긴상승과 긴 하락이 만들어지는 과정에서 시장의 변화를 가장 잘 대변하고 있는 것이 전세가율과 매매거래량의 변화입니다

• P234 누적된 공급으로 인해 전세가율과 과거 상승 시작점과 비슷한 환경에 있습니다 전세수급지수는 2022년 12월을 바닥으로 현재 상승하고 있는 단계입니다
• P243 광역시 중에서 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시가 대구입니다 

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

• 좋은 부동산 투자 책을 읽는 느낌이였다 단순히 뇌피셜로 주장하시는 것이 아니라 3개년 공급을 근거로 공급과 수요 전세수급지수 전세가율 매매가격의 연관성을 설명해주고 마지막에는 각 도시별로의 특징과 본인의 근거를 결과로써 설명해주셔서 많은 도움이 되면서 앞으로 어떠한 부분을 중점적으로 보아야 하겠다는 생각을 했습니다
• 개인적인 생각으로 서울수도권시장, 부산시장, 대구까지는 공급의 영향도 있지만, 심리적인 부분이 더 중요하다고 생각했다 가격이 오른다고 하면 매수심리가 더 높고, 공급이 많고 적고에 상관없이 가격이 떨어진다고 하면 가격이 더 하락하는 시장에서 심리가 가장 중요하다고 생각했다 그리고 중요한것이 금리라는 생각을 평소에 가지고 있었다 그리고 다른 요인으로 공급이라고 생각했는데, 책에서는 단순히 1개년의 공급량이 아니라 3개년누적공급량을 중점적으로 봐야 한다는 부분은 전혀 모르고 있던 부분을배울 수 있어서 좋았다
• 3개년누적공급량에 대해서 한번 진지하게 고민하고 앞으로 투자를 할때 중점적으로 생각해야 하겠다
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STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

• p23 서울의 아파트는 36년동안 연평균 7.83%의 임대료를 생산

  => 월부에서 2년동안 전세가격의 상승이 약 5%라고 생각하라고 하는데, 정말정말 놀랍게도 서울의 36년간 평균 전세율이 7.83%라는 사실에 매우 놀라웠다 그럼 2년동안 약 14%이상이라는 것인데, 정말이지 5%는 보수적인 숫자라고 생각할 수 있겠다 

   

• p137 신축아파트의 가격 상승률이 높은 것을 알 수 있습니다 5년차 이하 아파트에서는 24%가 상승했으며, 5년초과~10년이하에서는 21%상승, 10년초과~15년이하에서는 9.7%, 15년초과~20년이하는 12.3%, 20년차이상은 8%상승했습니다 새아파트일수록 상승률이 높습니다 개별 아파트를 보면 더욱 더 명확하게 드러납니다
• =>얼죽신이라고 하는정말이지 얼죽신할 수 밖에 없겠다 5년차이하 아파트들의 상승세가 24%로 5~10년보다 3%가 높고, 10년이 넘어가면 확실히 신축발이 살아지는 구나 상승세가 절반으로 줄어드는 구나 오히려 15년이 지나면 더 상승률이 높을 걸 보면, 신축은 10년까지 가고 그 이후의 상승률은 작을 수 있다는걸 확인하고 신축발은 최대 10년정도라고 생각해야 하겠다 

• P211 높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율이 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳입니다 도시안에서도 서울의 강남, 부산의 해운대구, 대구의 수성구 같은 곳은 자가 보유율이 가장 낮습니다 도시들은 비교해보면 서울의 자가 보유율이 가장 낮고 지방의 작은 도시로 자가보유율이 높습니다

  => 높은 전세가율에 높은 자가보유율의 도시는 선호도가 낮은 도시라는 부분을 처음에는 이해하지 못했는데, 서울, 해운대구 대구 수성구의 사례를 보면서, 아~~ 임대로라도 가서 살고 싶어하는 사람들의 심리를 이해하고 높은 전세가율과 높은 자가보유율을 이해 할 수 있었다 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

• P62 당해 연도로만 분석하면 공급량이 많았다 적었다 하면서 분석이 매우 어려워집니다 하지만 기간을 조금 늘려서 3년 누적공급량을 보면 조금 더 쉽게 분석할 수 있습니다 3년간의 수요가 축척되어 움직이는 공급시장이기 때문입니다 그래서 3년 누적 공급량으로 수급과 매매가격의 상관관계를 어느정도 정확하게 파악할 수 있습니다  
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