2주차 양파링님 강의후기 (단생공-공수포)

잊기 전에 기록하기

1) 25년 상반기 전세시장 상황

  -. 대출규제 이후, 수도권-지방 모두 매매물량 증가함.

  -. 대출규제 이후 수도권 전세매물은 증가했지만, 입주 진행중인 지역을 제외하고 다시 감소세

     지방의 경우 공급이 마무리되는 지역은 매물감소 (특히, 울산광역시-청주시)

2) 전세 셋팅 유형

  -. 세낀 물건 : 이전 임대인과 임차인의 약속을 그대로 지켜야 함.

     ※ 투자 검토 3단계 : 

            전세보증금액 (현재 전세시세와 비교)

            임대만료일 (재계약 시기 공급물량 체크)

            갱신요구청구권 사용여부 (만기 전 임차인이 이사를 간다면? 재계약때 전세를 제 가격으로 받을 수 있을지?

             ※ 최초 전세계약 시 2년은 의무거주, 이후 계약갱신권 사용 시 2년은 의무 아님

                 중간에 퇴거 시 전세금 돌려주어야 함. (단, 묵시적 갱신 시 최대6년 거주 가능)

  -. 주인전세 : 매수시점 임대 리스크가 있거나 매수인에게 잔금 리스크가 있는 경우 유리

                      단점) 만기시점 공급, 매매가 상승 시 전세협조 x , 소극적 하자체크 

3) 적정 전세가 설정하는 방법 

  -. 단생공 : 단지(단지 내 비교),  생활권 (생활권 내 비교), 공급 (현재 공급물량, 이후 공급물량) 

 4) 소액 투자 시 체크사항

  -. 전세보증보험 : 보증한도 기준 (kb 매매/일반 - 90% - 승인시점 기준)

 5) 임대기간 설정법

  -. 공수포 : 공급(공급물량의 규모,시기,상세 위치를 확인 영향권 범위 가늠)

                   수요(본인이 투자하는 지역,단지,평형의 수요를 아는게 중요)

                   포트폴리오(보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요)

      ※ 임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역임, 

          한순간의 선택이 몇년치의 리스크를 좌우하게 됨.

6) 법인 임차인 : 특약내용 중요

7) 등기부등본 확인사항 : 소유자, 가압류-가처분-가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지

2. 나에게 적용할 점

1) 투자물건을 선택한 후 임대과정 중에 반드시 체크해야 될 사항

  -. 전세금 설정 (단지-생활권-공급)

  -. 전세기간을 설정 (공급-수요-포트폴리오)