『우리도 서울에 집 살 수 있어요』
- by 용용맘맘맘 -
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[본문내용]
→ 살 수 없는 지역, 어떻게 임장을 하고 어떻게 정리를 해 나가야 할까요?
→ 이주제에 대해 말씀을 드려보려고 합니다. 배정받은 임장지가 투자 불가능 지역인 경우 많으시죠? 여긴 공급이 너무 많아, 여긴 전세가 너무 떨어져서 안되, 여긴 매매가가 아직 높아 등등
→ 다양한 이유들이 있습니다. 만일 이런지역에 임장지 배정받았을 때 어떻게 임장을 하고 어떻게 정리를 해두면 좋을지 시작해 보겠씁니다.
→ 아직 투자도 못했는데, 왜 이런지역이 배정 되었을까요? 투자기준에 안들어 와요
→ 가장 중요한 부분입니다. 투자도 못하는데 왜 이런지역을 가야하죠? 많은 분들이 요즘 시장을 보시면 알겠지만 시간이 흐른뒤 시장은 또 다른기회를 주기 때문입니다.
→ 분명 1년전 2년전 놓친 시장이였는데, 지금은 오히려 더 싼 매물들이 보입니다. 실제 제가 투자한 지역도 현재는 매매가가 점점 더 싸져 참 놀람의 연속입니다.
→ 절대 못살거 같았던 상위 생활권 단지들이 매물의 상황에 따라 적게는 5천 많게는 1억씩 조정되는 경우도 많이 보입니다.
→ 즉, 이러한 이유로 현재는 투자기준에 들어오지 않아 못사는 지역이라도 언제든지 다시 들어 갈 수 있는 기회가 다시 주어지기 때문에 지금 주어진 투자 불가능한 임장지를 제대로 봐야 하는 것입니다.
→ 못사는 단지들은 어떻게 임장을 해야 할까요? 투자금이 너무 많이 들어서 겁이 납니다
→ 그럼 못사는 단지들은 어떻게 임장을 해야 할까요? 저희의 최종 목적은 분위기임장 > 단지임장 > 매물임장을 통해 그 지역의 선호도를 제대로 파악해 두는 것입니다.
→ 분위기 임장을 하고 단지임장을 하면, 저희가 배웠던 것처럼 그 지역의 대략적인 생활권이 나눠집니다.
→ 예시로 우리나라에서 가장 비싸다는 강남 서초 분위기 임장 후, 나눴던 생활권을 공유 드려 보겠습니다.
→ 생활권이라는 것은 정답이 있는 것이 아니기 때문에 임장을 하면서 내가 생각하기에 이 사람들의 생활범주는 이쪽 까지 겠구나 라는 개념으로 나누셔도 되고 혹은 도로와 같이 단절된 기준 혹은 동별로 묶어서 나누셔도 됩니다.
→ 다만 너무 잘게 생활권을 나누다보면 오히려 우선순위를 메기기가 어렵기에 저는 한 구에 4~5개정도 범위내로 나누고 있습니다.
→ 여기서 가장 중요한 것은 임장을 하면서 느꼈던 나만의 생각을 키워드로 적어 보는것도 많이 도움이 됩니다.
→ 이지역의 거주민들은 할아버지 할머니들이 엘레강스 하구나, 이 지역의 거주민은 중학생들이 많이 보이네, 이 지역은 거주중심보다는 그들만의 세상 느낌이구나, 이 지역은 직장이 중심의 생활권이구나 등등
→ 아래 샘플을 보면 저의 경우에는 보통 생활권을 메기고 그 당시 느꼈던 부분을 키워드로 정리를 해두고 대략적인 연식과 평형별 가격범위를 적어 둡니다.
→ 그리고 제가 매겼던 생활권 순위와 가격범주를 매칭시켜 봅니다.
→ 이렇게 생활권이 정리가 된후에는 내가 메긴 순위를 바탕으로 한번 더 선호도를 깊게 파악하기 위해 매물임장을 통해 크로스 체크 합니다.
→ 너무 비싼가격대의 매물임장 어떻게 해야 하나요? 너무 비싸서 겁이 납니다.
→ 많은 분들이 이런 생각이 드실겁니다. 맨날 지방에서 3억 4억대만 보다가 10억 20억짜리를 어떻게 보지?? 겁난다...
→ 저 또한 그랬습니다. 그런데 이렇게 생각을 바꿔보니 마음이 한결 편해진다는 것을 느꼈습니다.
→ 난 언젠가 이 지역에 꼭 들어올 거야 나도 서울에서 내 집 가질 수 있잖아, 언젠가 산다
→ 이렇게 마음을 먹으면 좀더 자신감을 가지고 당당하게 매물을 보실 수 있으실 겁니다.
→ 그럼 여기서 질문하나더!! 어떤 단지를 매물예약 해야 하는거죠?
→ 보통 매물예약은 정해진 시간안에 한 지역을 다 봐야 하기 때문에 모든 단지들을 구체적으로 볼 수 없습니다.
→ 보통을 생활권별로 좋은지역부터
→ 1. 생활권 랜드마크
→ 2. 현재 해당생활 전세가율이 높은 아파트
→ 3. 현재 매매가가 싸다고 생각되는 아파트
→ 4. 과거 전세가율이 높았고, 투자기준에 들어왔던 아파트
→ 등을 선정하여 생활권별로 단지를 선정해서 봅니다.
→ 여기서 우리가 잊지 말아야 할 부분은 현재 투자 불가능한 지역을 임장하는 것이기에 매물 개수에 매몰되기 보다는 그 지역의 부사님들과 매물에 대한 이야기를 통해, 사람들이 이 단지를 선택하는 기준이 무엇이고 이 생활권에서 가장 중요한 요소는 학군인지, 상권인지 교통인지 등을 파악해 두는겁니다.
→ 가장 주의할점은 투자자가 아닌 공부하러만 오는 사람처럼 보이지 않게 매물과 지역에 대한 질문을 적절히 6:4 정도로 적절히 배분해서 질문을 하는 것입니다. 예를 들어볼께요
→ 사장님 지금 이 단지가 매매가 19억에 전세 10억이잖아요 그런데 아래 단지는 지하철에서 더 가ᄁᆞ운데 전세가 9.5억이에요 그럼 여기 전세 10억 안나가지 않을까요?
→ 아 여기는 초등학교 때문에 그래, 지하철에서 살짝 멀어도 @@학교를 더 좋아하거든 그래서 여기가 원래 좀더 비싸게 전세가 나가
→ 그럼 사장님 지금 제 투자금이 10억인데 지금 본 단지 말고, 사람들이 먼저 찾는 전세나 매매 단지는 어디에요? 저는 제 투자금 내에서 이 단지를 선택한건데 투자금차이가 별로 안나면 좀 더 좋은걸 하고 싶거든요
→ 여기서는 A단지를 가장 먼저 찾고, 그 다음에 B단지를 봐, 이유는 학원가가 더 가깝거든. 여기서는 학원가가 제일 가깝냐 학교에서 좀 덕냐 그걸로 사람들이 먼저 선택해
→ 이런식으로 매물조건에서부터 들어가 그 지역의 생활권의 특징까지 자연스럽게 대화를 이끌어내 해당지역의 선호도를 자연스럽게 파악해 둡니다.
→ 이런 지역은 앞으로 어떻게 정리해야 할까요? 트레킹에 넣기가 애매해요
→ 그럼 못사는 단지들은 어떻게 정리를 해야 할까요? 저의 경우에는 관심단지들이 가장 전세가율이 높았던 시기와 그때 당시의 투자금과 전세가율을 적어두고 현재 매매, 전세가, 그리고 앞으로 가격 약 30%정도 조정 되었을때의 예상 매매가 전세가등을 적어서 수시로 업데이트를 해둡니다.
→ 이렇게 정리를 하다보면, 과거에는 충분히 투자 고려했던 단지들 그리고 앞으로 다시 기회가 오면 조정될 가능성이 있는 예비후보단지들을 좀더 유심히 볼 수 있습니다.
→ 저희가 매달 하는 트레킹처럼 이렇게 별도 관리해 두면서 계속 업데이트를 해 나간다면 지금은 절대 투자 불가능할거라고 여겼던 단지들도 언젠가는 투자대상후보단지로 고려할 수 있을꺼라 생각하고 있습니다.
→ 많은 분들이 지금까지 투자 불가능한 지역이라고 투자 불가능한 단지라고 단정지으면서 꾸역꾸역 임장 임보를 쓰지 않으셨나요? 실제 저 또한 이렇게 좋은 지역에 투자기회가 이렇게 많았었는지 정리를 해보면서 처음 알게 되었습니다. 그리고 어느 한 지역 하나 허투루 임장해서는 안되겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
→ 지금 배정받은 임장지 혹은 자실로 선택한 임장지가 투자불가능한 지역이라 의기소침되신다면, 내가 언젠가는 이 지역 꼭 들어간다!! 라는 마인드로 임해보시면 어떨까요? 실제 기회가 올 수도 있으니깐요
→ 꿈으로만 막연하게 그렸던 지역도 미리 준비한 사람에게는 실제 들어갈 수 있는 기회가 주어질 수 있을거라도 저는 믿습니다.
[정리]
[깨달은 것]
투자 가능한 서울4급지를 둘러보다가 마포구를 임장할 때 이런 생각이 들었었다. 가격도 다가오지 않고 적극성도 많이 떨어졌다. 하지만 1호기를 4급지에 투자하고 나서 갈아타기를 할 때 상급지로 이동이 가능하겠다고 생각이 드는 순가 2급지 성동구를 임장할 때 적극적으로 바뀌는 경험을 했다.
지금 내가 투자할 수 없는 지역이라도 튜터님 말씀대로 언젠가는 간다고 생각하니 내가 투자할 수 있는 앞마당을 만드는것과 다르지 않았다.
그리고 최근에 지방 2호기를 하면서 경험을 했다. 임장을 할 당시에는 전세가가 낮아서 투자가 어려운 상황이었지만 매달 트레킹을 하면서 전세가가 오르고 투자가 가능한시기가 다가옴을 확인하고 투자를 최종적으로 하게 되었다.
이런 경험으로 앞으로 투자를 못하는 지역이라도 선명한 앞마당을 만들어 다음 투자의 기회를 잡을 수 있게 준비하는 것이 필요하다는 것을 기억하고 항상 적극적으로 앞마당을 만들자 화이팅!!
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