[부씽 칼럼필사 #60_250219] 세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야 할 양도세_웰뜨

세금 시리즈 3탄. 매도할 때 알아야할 양도세 [웰뜨]

깨달은 점

• 양도세란 부동산 매도시 내는 세금(단 수익이 발생했을 때만) 납부기간은 매도 후 2달까지, 납부 방법 세무사 상담 후 홈택스 납부, 양도세 계산 필요경비, 비과세 조건, 보유기간, 주택수 등 상황 확인 후 부동산 계산기나 세무사 상담

적용할점

• 복잡하고 뭐가 뭔지 모르겠다. 우선 양도세는 이렇게 계산하는 거구나 정도 알고 세무사한테 수수료내고 상담하는게 더 시간대비 효율적인 면에서 좋으니 복잡할때는 전문가에게 수수료 내고 상담을 받자

본문

양도소득세란?
양도세란 간단히 정의하면 다음과 같습니다

“부동산을 매도할 때는 세금”

자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금입니다

양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않습니다

양도차익이 없다는 건..슬프지만 그래도 세금을 안 내는 것은 다행입니다

수익이 있는 물건과 손해본 물건을 한 해에 같이 매도하면 +-가 합쳐져서 계산되기 때문에

수익만 난 것보다 세금을 덜 내게 됩니다

납부기간

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

예를 들어 25.02.04에 매도했다면 25.04.03까지 입니다

천 만원 이상 세금을 내야 한다면 이후 2개월까지 분할 납부가 가능합니다

다음 해 5월에 양도소득세 확정신고를 해야 하며

1년에 1건만 양도할 경우에는 예정신고만 하고 확정신고는 안 해도 됩니다

(추후에 신고 관련해서 또 나눔글 작성해보겠습니다)

납부 방법

납부 방법은 다음과 같이 여러 방법들이 있으니 참고하여 납부하시면 됩니다

1.세무서 서면신고&납부

2.온라인 홈택스 전자신고&납부

3.세무대리인 신고(수수료 발생) 후 은행, 우체국, 홈택스 납부

<준비 서류>

-양도소득세 신고서

-계약서 사본

-취득 관련 서류(매매계약서 등 취득가액 증빙자료)

-취득세 납부 영수증

-필요경비 증빙자료(중개수수료 영수증, 법무사 비용, 기타 필요경비에 해당하는 항목의 영수증)

양도 후 다다음달까지 홈택스에서 신고 후 납부하는 것이 가장 간단합니다

양도세 계산은 상황마다 복잡하기 때문에 잘 모르겠다면 꼭 세무사 레버리지하시길 바랍니다

계산 방법

필요 경비

계산 방법을 얘기하기 전에 양도세의 경우 각종 필요 경비를 공제한 금액인 양도차익을 기준으로 부과하기 때문에

필요 경비에 대해 먼저 설명드리려고 합니다

필요경비가 가능한 경우와 불가능한 경우는 다음과 같습니다

*부동산 거래 관련 비용

취득세: 영수증 없이도 인정

법무사 등기처리비

부동산 중개수수료: 취득,양도

세무사 양도세 신고 수수료

계약서 작성비

공증/명도 비용 등

<증빙 서류>

세금계산서, 계약서, 현금영수증, 신용카드 영수증, 계좌이체 내역과 같은 금융거래 증빙서류

상대방 이름, 주소, 사업자등록번호, 금액, 거래일자 등이 명확히 기재된 서류

비과세 조건

1세대 1주택이거나 일시적 1세대 1주택의 경우에는 비과세 혜택이 존재합니다

여기서 1세대의 정의는 다음과 같은데요

1세대

거주자 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

독립된 생계를 유지할 정도의 소득이 증명되는 경우에 1세대로 봄

30세 미만은 중위소득의 40% (월소득 약 80만원) 요건이 충족되어야 함

1주택의 경우에는 조합원입주권과 분양권도 포함되며

분양권의 경우 20.08.12 이후 취득했다면 주택수에 포함되고 취득일 기준이 상의하니 잘 확인해야 합니다

비과세 혜택 조건은 다음과 같습니다

1세대 1주택자 비과세 혜택 조건

취득 시점 기준 조정대상지역: 2년 보유 및 거주 요건 충족 시 비과세

취득 시점 기준 비조정대상지역: 2년 보유시 비과세

12억 이상의 고가주택은 부분 과세. 부모가 같은 세대원인 자녀에게 양도하는 경우는 제외

1세대2주택자 비과세 혜택 조건

종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상(조정대상지역은 2년이상 보유, 조정지역 풀려도 17.08.03 이후 매수자면 조건 충족해야 함) 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세

상속, 동거봉양, 혼인 등 사유로 2주택이 된 경우라면 5년 안에 기존 주택 매도시 비과세

12억 이상의 고가주택은 부분 과세

보유기간에 따른 양도소득세율은 다음과 같으며

비조정대상지역의 경우 다주택자도 기본세율 적용이 가능하고

분양권은 2년 이상 보유해도 60%입니다

이제 실제로 양도세 계산을 한 번 해보겠습니다

양도세 계산 방법은 아래 표 참고 부탁드리구요!

여기서 과세표준은 양도차익에서 인별공제 250만원을 뺀 금액입니다

*과세표준=양도차익-인별공제 250만원

역시나 부동산 계산기가 계산을 해 주지만 그래도 영도세는 워낙 세무사들도 복잡해 하는 계산이기 때문에

본인 상황에 따라 계산할 수 있도록 계산방법을 알아놓으시면 좋을 것 같습니다

양도세 계산기 : 양도소득세 계산기 - 부동산계산기.com

예를 들어보겠습니다

다주택자, 매매가 3억, 매도가 4억 (2년 보유)

동일 조건, 공동명의인 경우

2명에서 공동명의인 경우에는 취득가액과 양도가액이 50%씩으로 반이 나뉘기 때문에 이렇게 계산이 됩니다

총 납부금액에서 2명이니 곱하기 2해주시면 됩니다

싱글 투자자이고 적은 투자금으로 여러 채를 투자하고 종잣돈을 불리는 목적이라면 취득세를 덜 내는 것이 나을 수 있고

좋은 물건에 투자하여 수익이 많이 크다면 공동 명의로 양도세를 내는 것이 나을 수도 있겠지요~?
 

미래는 예측할 수 없지만 그래도 최대한 알고 예측 가능한 선에서 계산하여 절세하셨으면 좋겠습니다

이렇게 양도세에 대해 간단히 알아봤는데요

양도세의 경우에는 3년 이상 보유시 장기보유특별공제, 다주택자의 경우 양도세 중과세율도 존재하기 때문에

이 부분에 대한 설명까지 하면 글이 너무 길어져, 양도세 관련해서는 글을 1개 더 작성하겠습니다

투자자가 알아야 할 양도세

양도세란?
부동산 매도시 내는 세금

(단, 수익이 발생했을 때만)

납부기간

매도 후 다다음달까지

납부방법

세무사 상담 후 홈택스 납부

양도세 계산

필요경비, 비과세 조건

보유기간, 주택수 등 상황 확인 후 

부동산 계산기 or 세무사 상담

다음에는 장기보유특별공제, 양도세 중과세율로 찾아오겠습니다

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