세금 시리즈 1탄에서는 매수시 알아야 할 취득세에 대해 알아보았고,
https://weolbu.com/community/2420709
세금 시리즈 2탄에서는 보유시 알아야 할 재선세에 대해 알아보았는데요,
https://weolbu.com/community/2435823
이번에는 정말 중요한 양도세!에 대해 알아보려고 합니다.
언제 어떻게 파느냐에 따라서 세금도 정말 많이 달라지기 때문에 잘 알아두시면 좋을 것 같습니다. :)
양도소득세란?
양도세란 간단히 정의하면 다음과 같습니다.
“부동산을 매도할 때 내는 세금”
자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금입니다.
양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않습니다.
양도차익이 없다는 건.. 슬프지만 그래도 세금을 안 내는 것은 다행입니다.
수익이 있는 물건과 손해본 물건을 한 해에 같이 매도하면 +-가 합쳐져서 계산되기 때문에 수익만 난 것 보다 세금을 덜 내게 됩니다. :)
납부 기간
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내.
예를 들어 25.02.04에 매도했다면 25.04.03까지 입니다.
천 만원 이상 세금을 내야 한다면 이후 2개월까지 분할 납부가 가능합니다.
다음 해 5월에 양도소득세 확정신고를 해야 하며,
1년에 1건만 양도할 경우에는 예정신고만 하고 확정신고는 안 해도 됩니다.
(추후에 신고 관련해서 또 나눔글 작성해보겠습니다. ^^)
납부 방법
납부 방법은 다음과 같이 여러 방법들이 있으니 참고하여 납부하시면 됩니다.
1. 세무서 서면신고 & 납부
2. 온라인 홈택스 전자신고 & 납부
3. 세무대리인 신고(수수료 발생) 후 은행, 우체국, 홈택스 납부
<준비 서류>
- 양도소득세 신고서
- 계약서 사본
- 취득 관련 서류(매매계약서 등 취득가액 증빙자료)
- 취득세 납부 영수증
- 필요경비 증빙자료(중개수수료 영수증, 법무사 비용,
기타 필요경비에 해당하는 항목의 영수증)
양도 후 다다음달까지 홈택스에서 신고 후 납부하는 것이 가장 간단합니다.
양도세 계산은 상황마다 복잡하기 때문에 잘 모르겠다면 꼭 세무사 레버리지하시길 바랍니다. :)
계산 방법
필요 경비
계산 방법을 얘기하기 전에 양도세의 경우 각종 필요 경비를 공제한 금액인 양도차익을 기준으로 부과하기 때문에 필요 경비에 대해 먼저 설명드리려고 합니다.
필요경비가 가능한 경우와 불가능한 경우는 다음과 같습니다.
* 부동산 거래 관련 비용
취득세 : 영수증 없이도 인정
법무사 등기처리비
부동산 중개수수료 : 취득, 양도
세무사 양도세 신고 수수료
계약서 작성비
공증/명도 비용 등
<증빙 서류>
세금계산서, 계약서, 현금영수증, 신용카드 영수증, 계좌이체 내역과 같은 금융거래 증빙서류.
상대방 이름, 주소, 사업자등록번호, 금액, 거래일자 등이 명확히 기재된 서류.
비과세 조건
1세대 1주택이거나 일시적 1세대 1주택의 경우에는 비과세 혜택이 존재합니다.
여게서 1세대의 정의는 다음과 같은데요,
1세대
거주자 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우,
독립된 생계를 유지할 정도의 소득이 증명되는 경우에 1세대로 봄.
30세 미만은 중위소득의 40%(월소득 약 80만원) 요건이 충족되어야 함.
1주택의 경우에는 조합원입주권과 분양권도 포함되며,
분양권의 경우 20.08.12 이후 취득했다면 주택수에 포함되고 취득일 기준이 상이하니 잘 확인해야 합니다.
비과세 혜택 조건은 다음과 같습니다.
1세대 1주택자 비과세 혜택 조건
취득 시점 기준 조정대상지역 : 2년 보유 및 거주 요건 충족 시 비과세
취득 시점 기준 비조정대상지역 : 2년 보유 시 비과세
12억 이상의 고가주택은 부분 과세. 부모가 같은 세대원인 자녀에게 양도하는 경우는 제외.
1세대 2주택자 비과세 혜택 조건
종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상(조정대상지역은 2년 이상 보유, 조정지역 풀려도 17.08.03 이후 매수자면 조건 충족해야 함) 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세.
상속, 동거봉양, 혼인 등 사유로 2주택이 된 경우라면 5년 안에 기존 주택 매도 시 비과세.
12억 이상의 고가주택은 부분 과세.
보유기간에 따른 양도소득세율은 다음과 같으며,
비조정대상지역의 경우 다주택자도 기본세율 적용이 가능하고
분양권은 2년 이상 보유해도 60%입니다.
이제 실제로 양도세 계산을 한 번 해보겠습니다.
양도세 계산 방법은 아래 표 참고 부탁드리구요!
여기서 과세표준은 양도차익에서 인별공제 250만원을 뺀 금액입니다.
* 과세표준 = 양도차익 - 인별공제 250만원
역시나 부동산 계산기가 계산을 해 주지만 그래도 영도세는 워낙 세무사들도 복잡해 하는 계산이기 때문에
본인 상황에 따라 계산할 수 있도록 계산 방법을 알아놓으시면 좋을 것 같습니다.
양도세 계산기 : https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer
예를 들어보겠습니다.
다주택자, 매매가 3억, 매도가 4억 (2년 보유)
동일 조건, 공동명의인 경우
2명에서 공동명의인 경우에는 취득가액과 양도가액이 50%씩으로 반이 나뉘기 때문에 이렇게 계산이 됩니다.
총 납부금액에서 2명이니 곱하기 2 해주시면 됩니다.
싱글 투자자이고 적은 투자금으로 여러 채를 투자하고 종잣돈을 불리는 목적이라면 취득세를 덜 내는 것이 나을 수 있고,
좋은 물건에 투자하여 수익이 많이 크다면 공동 명의로 양도세를 내는 것이 나을 수도 있겠지요~?
미래는 예측할 수 없지만 그래도 최대한 알고 예측 가능한 선에서 계산하여 절세하셨으면 좋겠습니다.
이렇게 양도세에 대해 간단히 알아봤는데요,
양도세의 경우에는 3년 이상 보유시 장기보유특별공제, 다주택자의 경우 양도세 중과세율도 존재하기 때문에
이 부분에 대한 설명까지 하면 글이 너무 길어져, 양도세 관련해서는 글을 1개 더 작성하겠습니다. ^^
투자자가 알아야 할 양도세
양도세란?
부동산 매도시 내는 세금
(단, 수익이 발생했을 때만)
납부 기간
매도 후 다다음달까지
납부 방법
세무사 상담 후 홈택스 납부
양도세 계산
필요 경비, 비과세 조건,
보유 기간, 주택수 등 상황 확인 후
부동산 계산기 or 세무사 상담
다음에는 장기보유특별공제, 양도세 중과세율로 찾아오겠습니다.
월부분들의 목표 달성을 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)
웰뜨의 칼럼
<임장 시리즈>
[분위기 임장] 분위기 임장, 도대체 어떤 걸 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일하게 보는 방법) 어게글♥
[단지 임장] 단지 임장, 도대체 어떤 걸 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일하게 보는 방법 - 분임에 이어 단임!) 어게글♥
[매물 임장] 매물 임장, 도대체 어떤 걸 물어보고, 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일한 방법 - 단임에 이어 매임!) 인기글♥
[1등뽑기] 1등 뽑기, 도대체 어떻게 뽑아야 하나요? (feat. 분임, 단임, 매임에 이은 마무리) 어게글♥
<세금 시리즈>
[취득세] 세금 시리즈 1탄. 매수할 때 알아야할 취득세
[취득세] 꼭 알아야 할 취득세 카드 분할 납부 방법 (ft. 미리 준비하세요!) 어게글♥
[재산세] 세금 시리즈 2탄. 보유할 때 알아야할 재산세
<경험담 관련>
[투자] 3년 반 만에 서울에 투자했습니다. (feat. 서울에 투자할 수 있었던 이유) 인기글♥
[투자] 월부 시작 8개월, 방학마다 자실하며 2700만원 네고로 1호기 투자한 경험담. 부사님이 다 했다. (1호기 경험담 1탄) 어게글♥
[전세빼기] 1호기 2700만원 네고, 30평대를 갭 800만원으로 4일만에 전세 뺀 과정. 실화인가요..?! (1호기 경험담 2탄) 인기글♥
[투자 방향] 수도권 or 지방 투자 구체적인 판단방법 3가지 어게글♥
[투자] 조급하지 않아서 수월했던 1호기, 알고 보면 조급했던 2호기의 고생 시작. 인기글♥
[투자] 고백하겠습니다. 잘못했어요.
[투자] 1호기를 망설이게 하는 두려움 3가지 극복 방법 어게글♥
[투자] 투자금 없으면 투자 못 하나요? 아니요, 그렇지 않습니다.
[목표매수가] 목표 매수가 이렇게 정해 보세요. (feat. 계산 양식 공유) 어게글♥
[인지세] 인지세, 등기 때 법무사님이 처리해주는 거 아닌가요? (잘 확인하고 계약하세요!!)
[전세빼기] 다른 전세는 다 빠지고 내 물건만 남았는데도 안 나가는 이유 어게글♥
[전세빼기] 잔금 된다고 전세가 나가지는 않습니다. 잔금 가능해도 주의해야 할 부분들.
[전세빼기] 전세 빼기 위해 부동산 관리 어떻게 해야 하나요? (feat. 문자, 전화, 방문하며 내가 해해야할 것들)
[전세빼기] 전단지 돌리는 게 이렇게 힘든 줄 몰랐습니다.
[전세빼기] 대출 규제 속에서 전세 뺄 수 있었던 방법 3가지
[전세빼기] 진~~짜 고생한 2호기 전세빼기 마무으리♥ (feat. 1번의 경험으로 10번 이상의 경험을 했습니다.)
[전세재계약] 처음으로 전세 재계약 하면서 뼈저리게 깨달은 2가지 어게글♥
[네고] 처음으로 계약 다 하고 나서 총 100만원 더 깎아봤습니다.
[누수] 투자자도 아닌.. 억울한 세입자 버전으로 겪은 누수 경험담 1탄
[누수] 투자자도 아닌.. 억울한 세입자 버전으로 겪은 누수 경험담 2탄
[매물임장] 매물임장, 도대체 어떤 걸 물어보고, 봐야 하나요? (feat. 정말 디테일한 방법 - 단임에 이어 매임!) 인기글♥
[매물임장] 다양하게 투자금 많이 들어가는 매물들, 투자자로 예약하기 어려우신가요? (네네!) 그럼.. 이렇게 해보세요! 인기글♥
[매물 임장] 매물 임장하다가 휴대폰이 나가버렸습니다?! (feat. 진짜 앞마당의 의미를 알게 되 날)
[전세사기] 동생이 전세 사기를 당할 뻔 했습니다. (feat. 결국 가계약금 200만원을 날렸습니다.)
[실거주 or 투자] 아직도 실거주 먼저 할지 투자 먼저 할지 고민하시나요? 어게글♥
[부동산사례] 회사분들의 부동산 삶 파헤치기 1탄 (feat. 청약포기, 전세포지션)
[부동산사례] 회사분들의 부동산 삶 파헤치리 2탄 (feat.청약당첨, 오피스텔투자)
[자산재배치] 투자자의 필수 자산재배치 효율적으로 하는 방법 4가지
[실준반 질문 TOP10] 실준반 수강생분들이 가장 많이 질문하는 TOP 10 인기글♥
[분양권 투자] 분양권 투자 고민할 때 주의해야 할 3가지 (feat. 2천만원 생각했다가 1억 3천 들었습니다.) 인기글♥
[복기&개선] 나를 돌아보는 시간, 정말 잘 갖고 계신가요? (feat. 복기 및 개선하는 방법 3가지)
[노후대비] 노후대비 확인하는 방법 3가지 (feat. 아버지께서 첫 직장 33년 다니고 퇴직하셨습니다.)
[전세대출] 주거비용 1500만원 아끼는 방법 (ft. 투자자로 전세대출 받기)
[목표매수가] 목표 매수가 이렇게 정해 보세요. 어게글♥
<임장보고서 관련>
[임보사이트총정리] 초보자도 쉽게 접하는 임보 데이터 찾는 방법 (임보 작성 사이트, 진입 단계, 캡쳐 이미지 포함) 어게글♥
[단지임장체크리스트] 간단하게 색으로 한눈에 파악하는 단지임장 체크리스트 양식 인기글♥
[수도권인구] 수도권(서울, 경기, 인천) 인구수, 세대수, 세대당 인구수, 연령별 인구수, 연령별 비율 정리 (feat. 실전반 자모님 : 인구는 이것만 넣으면 됩니다.) 인기글♥
[소득] 전국 시군구별 근로자, 거주자 소득 리스트업 & 지도처럼 한눈에 보기 (feat. 너나위님의 업무지구별 소득! 최신 버전으로 재탄생) 인기글♥
[소득] 전국 시군구별 근로자, 거주자 소득 리스트업 & 지도처럼 한 눈에 보기 (feat. 최신 2021 버전, 15만 이상 도시 포함) 인기글♥
[GRDP] 전국, 광역시 10년간 1인당 GRDP & GRNI, 최신 2019년 기준 비율 데이터 및 그래프 총집합!!! 인기글♥
[GRDP] 전국, 광역시 10년간 1인당 GRDP & GRNI, 최신 2021년 기준 비율 데이터 및 그래프 총집합!!! 인기글♥
[거주&점유형태] 전국 시군구별 거주형태 및 점유형태 데이터 (feat. 1기신도시, 광역시, 중소도시 정리본 포함) 인기글♥
[지하철승하차] 2021년 전국 지하철 승하차인원 데이터 총 집합!! (서울, 공항 철도, 인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 부산/김해경전철, 의정부경전철) 인기글♥
[광역시학군] 중소도시에 이어 6대 광역시 학군 총정리! (feat. 구별, 비율, 개수 포함) 인기글♥
[중소도시학군] 아실에서 지역 선택해서 학군 다시 가공하기 귀찮지 않으신가요? 중소도시 학군 이것만 확인하세요~ 인기글♥
[백화점매출] 2021 국내 5대 백화점 70개 점포 매출 순위 이미지 아닌 엑셀로 옮긴 데이터 (feat. 백화점 로고 이미지 포함) 인기글♥
[백화점매출] 2024 국내 5대 백화점 70개 점포 매출 순위 (feat. 엑셀 파일 첨부) 인기글♥
[시세트레킹] 앞마당 늘려가며 기회잡기!! 시세트레킹 양식 공유 (정보, 입지, 매매가, 전세가, 매매/전세개수, 평단가, 전세가율, 매전갭, 매매증감, 전세증감) 인기글♥
[앞마당정리] 임보 앞마당 확인하는 페이지, 저는 이렇게 하고 있습니다. (feat. KB시세, 매물 물량, 공급, 시세트레킹, 매매/전세 지수) 어게글♥
[무선파일전송] PC와 스마트폰 간 무선 파일 전송하는 방법 (사진 빠르게 이동 가능!!) 인기글♥
[PPT기능] 쉽지만 꼭 알아야할 PPT 기능들 인기글♥
[임보업뎃] 임장보고서 업그레이드하는 방법
[엑셀 단축키 1탄] 마우스 이용하지 않고 키보드로만 엑셀 기능 사용하기 1탄
[엑셀 단축키 2탄] 마우스 이용하지 않고 키보드로만 엑셀 기능 사용하기 2탄
<생각 & 마인드 관련>
[조장] 조장할지 말지 고민되시나요? 잘 할 수 있을까 걱정되시나요? 할까 말까 할 때는 그냥 하세요.
[MVP] 월부에서 처음 받아본 MVP, 어떻게 된 일인가요?!?!
[코로나극복] 갑자기 찾아온 코로나에 계획을 실천하지 못했습니다. 하지만 이렇게 극복했어요♥
[광탈극복] 혹시... 광탈하셨나요? 그래도 이 2가지로 계속 할 수 있습니다.
[실전반복기] 1년 월부인으로 생활하며 역대급이었던 실전반 되돌아보기(with 실전19기 15조) 인기글♥
[실준반복기] 실전준비반만 4번 들으면서 느낀 점 3가지 (feat. 너나위님께서 들으라고 하셨습니다.♥)
[지투반복기] 3년 만에 지투를 재수강한 후의 복기글♥
[TF지원] TF 지원을 고민하는 분들꼐.. 걱정하지 말고 일단 해보세요. 어게글♥
[가족건강] 어머니가 갑자기 입원하셨습니다.
[임장30번] 첫 월부학교에서 첫 달 임장 30번 이상하고 배운 점들
[시간관리] 도대체 시간은 언제 생기는 걸까요? 시간 관리 이렇게 해보세요.
[시간관리] 오늘도 한 게 없는데 벌써 잘시간~?!?! 시간관리가 어려운 분들께♥
[글쓰기] 글 쓰기 어려우신가요? 저도 어려웠습니다. 이렇게 해보세요.
[월부학교] 월부 1년 6개월 만에 들을 수 있었던 첫 월부학교 후기
[월부학교] 솔직히 힘든데 또 하고 싶은 월부학교 2연속 들은 후기
[감사일기] 감사일기, 어떤 마음으로 쓰고 계신가요? (feat. 열반 41기 너바나님 말씀)
[감정분리] 감정에 빠지지 않는 방법 - 회사편
[감정분리] 감정에 빠지지 않는 방법 - 가족편
[힘듦극복] 힘드시죠? 저도 힘들어요. (그럼에도 불구하고 힘듦 극복 방법 3가지)
[튜터링] 배우는 단계에서 훈의 영역으로, 한없이 감사했던 첫 튜터링
[튜터링] 각자의 벽을 깨며 보람찼던 두 번째 튜터링
[튜터링] 실전반 분들 덕분에 제가 더 동기부여 되었습니다.
[싱글투자자] 싱글 투자자의 고충 3가지
[기버] 월부기버 9개월하며 새로 알게된 것
[3년복기] 3년 동안 쉬지 않고 해나갈 수 있었던 이유 3가지
[유리공] 4년차 투자자가 유리공을 지키는 방법 3가지
[성장] 진짜로 잘 성장할 수 있는 방법 3가지 (feat. 제주바다 멘토님)
<과제 관련>
[실준과제] 실준 22기를 들으며 만든 양식 최종 공유 - 과제 체크, 원씽 플래너, 인생 기록지, 독서 관리, 전화 임장, 단지 임장, 매물 임장 인기글♥
[독서루틴] [열쭝시리즈] #08. 독서 루틴 아직도 못 잡았다구요!?!? 그럼 이렇게 해보세요~ (feat. 3년치 독서리스트 공유)
[유튜브도서편] 열중 듣는 분들, 도서 추천받고 싶은 분들을 위한 월부TV 도서편 리스트 (feat. 1일 1회 유튜브 본깨적하기)
<절약 관련>
[2억달성기] 20대에 첫 월급 130만원으로 시작해 예적금만으로 2억 모은 이야기 인기글♥
[종잣돈모으기] 아직도 종잣돈이 잘 안 모아지나요? 이런 방법들을 써보세요!! 절약 방법 총집합!! 인기글♥
댓글
울 웰뜨님멋져멋져 ><♡
웰뜨님 좋은 글과 그간의 자료공유 너무 감사합니다^^ 좋은 하루 되세요!
웰뜨님 세금시리즈 감사히 잘 읽고 있습니다!!